쟌리 Hamilton Capital Market Manager

미국 주택시장의 ‘턴 어라운드’(회복) 시점에 대해 논란이 계속되고 있지만, 대부분의 전문가들은 주택차압이 올해도 지속되고, 심지어 작년 수준을 넘어설 것으로 전망한다. 이에 따라 이 같은 황금알의 기회를 노리는 ‘바겐 헌터’들에게는 올해 또한 좋은 수확을 기대해 볼 만한 한해가 될 것이다.

전미부동산중개인협회(NAR) 수석경제인의 의견으로는 전체적으로 2010년의 주택차압은 2009년의 물량을 훨씬 능가할 것으로 예상하고 있으며 바이어들이 헐값 세일 부동산(distressed sale properties)을 사들일 준비가 되어 있다고 내다 보고 있다. 헐값 세일 부동산은 차압
(foreclosures)과 숏세일(short sale) 물량을 말하며, 2009년 12월의 경우 전체 거래의 3분의 1 정도가 헐값 세일(distressed sale) 물량이었다.
차압은 말 그대로 은행에 모기지 대출금을 상환하지 못해 은행이 주택을 압류한 것을 의미한다. 숏 세일은 차압까지 가지 않은 상태에서 은행과 합의를 통해 원금을 일부 탕감하고 집을 매각하는 것을 말한다. 통상 주택차압비율이 높은 곳에서는 수요와 공급의 원리에 따라 주택을 더 싸게 구입할 수 있다. 그러나 모든 것이 그런 것은 아니다. 주택차압비율이 높더라도 은행들이 시장에 차압물량을 천천히 내놓는다면 주택의 할인폭이 적을 수 있고, 반면 주택차압 비율이 낮더라도 급매물이 많은 곳은 할인폭이 더 클 수 있다.근래에도 숏세일로 융자를 신청하는 소비자들이 꾸준히 지속되고 있다. 융자를 얻기 위해 준비해야되는 서류들의 내용을 자세히 알아보도록 하자.

· 최근 연방 개인 세금 보고서
· 최근 W-2 또는 1099
· 최근 한달치의 급여명세서(Pay Stubs)
· 최근 두달치의 은행거래내역서 (checking, savings, money market 등) 주식, 연금등의 자산의 경우 가장 최근의 거래 내역서

보너스나 오버타임의 초과 수당을 받는 고용인의 경우 이를 기본급에 적용하기 위해서는 반드시 최근 2년간 이같은 임금을 지속적으로 받아 왔을 경우에만 적용이 가능하다. 융자신청인들의 가장 큰 고민거리중의 하나는 집 장만의 필요한 현금(다운페이 Down payment)이 이러저러한 문제로 준비가 안되어 있거나, 여러 사람의 명의로 한국에서 송금으로 들어오는 경우다. 은행에서 요구하는 모든 서류들은 융자신청시 반드시 제출되어야 하나, 이같이 송금의 문제로 관련 서류가 부족한 경우 융자신청은 할 수 있으나 승인서의 발급이 지연될
수 밖에 없다.

또 하나의 이슈는 다운페이의 내용이다. 50만 달러로 계약된 집을 구입하면서 이의 20%인 10만 달러의 다운페이 전액이 한국의 부모로부터 송금되어 올 경우 융자상 문제가 될 수 밖에 없다. 이유는 집 계약액의 최소한 5%는 융자신청인의 돈임을 은행거래내역서를 통해 입증되어야 한다. 그 외의 다운페이 금액은 Gift Funds(선물)로 간주하여 처리하면 된다. Gift Funds로 처리하게 되면 융자가 어려워지거나 안 나올 수 가 있다는 잘못된 인식이 있으나, 송금과 관련된 증빙서류만 제대로 다 제출하면 일반 케이스들과 아무것도 다를 바가 없다. 이같은 송금 관련 서류들을 피할 수 있는 유일한 방법은 융자신청 두달 전에 융자에 필요한 모든 돈을 은행에 미리 예치해 놓는 것이다.

융자는 어떻게 보면 마치 예술과도 같다. 전문적인 지식외에도 창조적인 발상을 요구할 때가 종종 있다. 아마도 경험에서 오는 지혜일 수 도 있을 것이다. 융자신청을 준비하면서 다가오는 많은 고민거리들을 가족, 친척, 친구, 이웃들의 조언으로 헤쳐 나가는 것 보다는 전문인과의 상담으로 가장 이상적인 방법을 선택하는 지혜가 필요하다. 몸이 아프면 경험있는 전문의를 찾아야 정확한 진단으로 치료를 받을 수 있듯이 융자도 꼭 같음을 잊어서는 안된다.