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신축 콘도“상반기 최적의 구입 시기”

2010-02-06 (토)

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최근 2년간 침체에 빠져있던 뉴욕시 주택시장이 다시 활기를 띄고 있다. 주택가격이 안정세를 보이고 주택판매율도 꾸준히 증가해 올 상반기가 주택구입 적기가 아닐까 의구심을 갖는 바이어들이 뉴욕시 및 북부 뉴저지 지역 오픈하우스에 몰리고 있다. 특히 맨하탄과 브루클린 보로, 퀸즈 롱아일랜드 시티와 아스토리아, 뉴저지 허드슨 카운티 등을 중심으로 대거 들어선 신축 콘도에 관심이 높은 바이어들은 주택가격이 오르기 전 조금이라도 낮은 가격에 콘도를 구입할 욕심과 혹시 건축과정에서 문제가 생기지 않을까하는 우려 사이에서 갈등을 하고 있다. 주택경기가 완전히 회복되지 않았고 일반적으로 주택매매가 줄어드는 겨울시즌이기 때문에 지금 신축 콘도를 구입한다면 유리한 조건을 요구할 수 있는 것이 기정사실이다. 그러나 한편으로는 불황으로 인해 콘도 건축 공사가 제때 마무리되지 않거나 개발업체가 자금압박을 받아 도중에 크고 작은 문제가 발생할 수도 있는 우려가 있다.

예를 들어 브루클린에 들어선 고급 신축 콘도 오로(Oro, 306 Gold Street)에 투자한 한 부부는 지난해 2007년 첫 분양당시 107만5,000달러에 매물로 나온 2베드룸(욕실 2) 콘도를 74만 달러에 구입했다. 현재 44%만 분양이 완료돼 불안한 마음도 없지는 않지만 건물의 투자 가능성과 30% 가까이 저렴한 가격에 반해 과감하게 콘도 구입 결정을 내렸다. 이처럼 낮은 주택가격 및 좋은 주택구입 조건과 투자가치 및 시기 사이에서 갈등을 하고 있는 바이어들이 어떻게 하면 안심하고 신축 콘도 빌딩에 투자를 할 수 있을까?

전문가들은 투자하고자 하는 신축 콘도 빌딩의 재정적 상황과 실제 공사현황을 자세하게 검토할 수 있다면 올 상반기가 최적의 신축 콘도 구입 시기가 될 것이라고 조언한다. 콘도를 개발하는 업체가 재정적으로 탄탄한 회사인지의 여부와 콘도 공사 자체가 건실히 이루어지고 있는가를 반드시 조사해야 한다. 괜히 고급 신축 콘도의 외양과 가격조건에 반해 구입을 결정했다 완공 및 분양이 더디거나 재정압박으로 은행소유로 넘어간다면 많은 문제가 발생할 수 있기 때문이다.

▲콘도의 재정상황

신축 콘도에 관심을 갖는 바이어들은 투자 이전에 반드시 개발 업체 및 콘도 자체의 재정상황을 자세하게 파악해야 한다. 최근 맨하탄 소재 부동산 개발중개업체 코코란 선샤인(Corcoran Sunshine)이 발표한 자료에 따르면 지난해 맨하탄 신축 콘도의 중간가격은 예년(154만 달러)에 비해 23% 떨어진 119만 달러를 기록했다. 브루클린의 신축 콘도 중간가격은 58만5,000달러로 2008년(63만 달러)에 비해 7% 하락했다. 이처럼 가격과 위락시설이 마음에 들어 신축 콘도 투자를 염두에 두고 있다면 개발 업체의 재정현황을 먼저 살펴봐야 한다. 또 콘도의 분양비율도 투자 안정성을 가늠하는 중요한 척도가 될 수 있다.

콘도 분양률이 50% 미만이라면 투자 위험요소가 높은 대신 바이어가 가격 및 기타 유리한 조건을 제시할 수 있는 가능성이 높다. 특히 30% 분양을 마친 빌딩은 연방주택국(FHA) 융자 프로그램을 얻을 수 있기 때문에 바이어가 3.5%의 적은 다운 페이먼트로 72만9,750달러까지 모기지를 얻을 수 있다. 하지만 분양률이 낮은 콘도 빌딩은 개발업자가 콘도 위원회를 조절하고 재정압박을 받을 경우 임대 빌딩으로 전환, 콘도의 가치를 낮추거나 최악의 상황에서 은행으로 넘어갈 수 있는 위험 요소가 있다. 분양률이 50%를 넘으면 어느 정도 안심하고 콘도 구입을 결정할 수 있는데다 모기지 승인이 쉽고 이자율도 낮아진다. 분양률이 70%를 넘었다면 패니매가 모기지를 보장하고 대형 대출기관들도 개발 안정성을 믿고 개발업자에게 쉽게 대출을 보장하기 때문에 안심하고 투자할 수 있다. 이 상황에서는 오히려 개발업자가 주택가격을 조절할 수 있게 되기 때문에 개발업자가 제시한 가격(asking price)을 모두 지불해야할 수도 있다.

▲콘도 공사현황

뉴욕시 주택경기가 한창 붐을 이루던 2007년에는 유닛마다 바이어들이 입찰경쟁(bidding war)이 한창이어서 완공되지 않은 콘도 빌딩을 미리 투어할 시간적 여유가 없었다. 그러나 바이어스 마켓이 된 최근 1~2년 사이에는 공사 중인 콘도 유닛을 미리 찾아가 현장을 관찰하는 것이 필수가 됐다. 이때 바이어는 공사에 대한 지식이 많은 엔지니어나 공사 감독관(inspector) 등과 동행하는 것이 바람직하다.또 투자했다가 빌딩이 완성되지 못한채 내팽개쳐지면 큰일이기 때문에 반드시 건설자금 대출기관(the construction lender)을 조사하고 언론자료를 통해 은행 및 건설업체의 지불능력(solvency)에 관한 보도가 있는 지도 알아봐야 한다. 개발업체를 사전 조사하는 것도 기본이다. 뉴욕시에서 다른 콘도 건설계획을 성공리에 마친 명성 있는 개발업체라면 믿고 콘도 투자를 결정할 수 있을 것이다. 개발업체를 비롯, 건설에 포함된 관계자들(principals)은 콘도 건설계획 ‘오퍼링 플랜(Offering Plan)’에서 찾을 수 있다.

이밖에 개발업자가 뉴욕주 검찰총장실에 제출한 오퍼링 플랜을 자세히 검토하는 것도 필수 사항이다. 이때 분양사무실이 제안하는 콘도 위락시설이 현재는 가동되고 있지 않다면 오퍼링 플랜 안에 반드시 포함되어 있는 지를 살펴야 한다. 분양사무실이나 콘도의 홍보 팜플렛이 갖가지 위락시설을 제안해도 오퍼링 플랜에 포함되어 있지 않다면 개발업자가 법적으로 이를 완성할 의무가 없기 때문이다. 또 연방예금보험공사(FDIC; Federal Deposit Insurance Corporation) 공식 웹사이트를 방문, 집행 결정 및 명령(Enforcement Decisions and Orders) 페이지를 클릭하면 투자를 원하는 콘도 빌딩이 어떤 재정적 조치를 받은 적이 있는 지의 여부를 자세하게 알 수 있다.
마지막으로 뉴욕주 및 시건물국에 접수된 공사 관련 규정위반 자료를 살펴보거나 콘도에 이미 거주하는 이웃과 인근 주민들에게 공사 현황에 관한 실제 상황을 듣는 것도 좋은 아이디어이다.

▲기타 주의사항

콘도 개발에 참여한 투자자들이 10% 이상의 콘도 유닛을 보유하고 있다면 주의해야 한다. 이들이 빌딩 전체의 공과금(common charge) 지불 능력이 없다면 콘도 거주자들이 공동 부담해야 하기 때문이다.또 콘도 투자를 결정했다면 융자 승인을 받지 못할 경우 계약금을 돌려받기 위해 계약서에 반드시 모기지 조항(mortgage contingency)를 포함시키자. 이밖에 클로징 이전 엔지니어나 공사 감독관과 함께 구입할 유닛을 돌아보자. 수도꼭지에서부터 가전기구까지 모두 제대로 작동되는지 확인하고 펀치 리스트에 포함시키는 것은 기본이다. 바이어가 유리한 입장이기 때문에 클로징 이전까지 펀치 리스트를 마무리 지으라고 요구할 수 있을 것이다. <김휘경 기자>
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