곽동현/M&T Bank Sr. Loan Officer

몇주전 부동산 중개업을 하는 분으로부터 재융자 요청을 받았다. 2008년과 2009년 수입이 한해에 대충 8~9만달러 정도가 된다고 했다. 크레딧을 점검하고 재융자에 큰 무리가 없어 보였다. 그리고 2008년 개인 세금 보고서인 ‘Form 1040’를 요청해서 받아 확인해 보았다. 그런데 실제로 세금을 내는 수입은 6만달러가 채 되지 않았다. 그래서 알아보니 고객은 한 해 동안 부동산업을 하며 커미션으로 9만달러 정도 벌지만 회계사와 의논해서 각종 광고비용, 교통비용과 접대비용등으로 수월찮게 지출된 비용을 빼고 세금 보고를 하고 있다고 했다.

그렇다면 이 고객의 커미션으로 받는 금액 전부를 융자 신청시 수입으로 볼 수가 없다. 이처럼 본인의 실직 소득을 스스로 모르는 고객들이 많다. 일반적으로 직장이나 회사에 소속이 되어 있는 고객이 개인소득 보고 (Form 1040)를 할 때 회사에서 연간 수입으로 받는 서류가 Form W2와 Form 1099이 있다. Form W2와 Form 1099는 똑같이 수입으로 받은 서류이지만 세금보고와 실질 수입에서도 상당한 차이가 있다 이번시간은 W2와 1099의 차이점을 알아보고 융자시 어떻게 적용이 되는지 정확히 알아보자.

Form W2
먼저 W2는 일반 직장인이 월급명세서(Pay Stub)에서 일년동안 각종 세금을 낸 상태로 벌어들인 소득 명세서이다. 그래서 W2고지서에는 받는 고객의 총 수입(Gross Income)과 아울러 연방정부에 낸 세금(Federal Income tax withheld), 사회보장세(Social Security tax withheld), 메디케어로 낸 세금(Medicare tax withheld) 그리고 주정부에 낸 세금 (Stated Income tax)이 표시되어 있다. 이것은 연초에 직장인(종업원)이 회사로 부터 ‘Form W4’라는 것을 작성하게 되는데 여기서 일년동안 원천징수하는 세금의 비율을 결정하게 된다.

원천징수 되는 세금을 많이 할 수도 있고 좀 적게 세금을 내도록 작성할 수도 있다. 물론 세금을 적게 내도록 작성을 했다고 해서 실제로 세금을 적게 내는 것은 아니고 한해가 지난뒤에 개인 세금보고(Form 1040)를 할 때 Gross Income을 기준으로해서 한해 동안 W2낸 세금이 적다면 개인세금 보고시 더 지불을 해야되고 반대로 한해동안 낸 세금이 많다면 개인 세금 보고를 한 후 연방정부나 주정부에 추가로 낸 세금을 돌려받게 된다. 아마 사회 초년병이나 이곳으로 이민 와서 처음 급여 명세서를 W2형식으로 받는다면 적잖은 실망을 하게되고 무슨 세금을 이리 많이 내는지 쪼그라든 급여서를 보면서 조금은 황당할 수도 있을 것이다.

이로 인해 대부분 W2로 세금 보고를 하는 고객들은 한해가 지난후 개인 세금 보고를 할 때 꼼꼼히 따져 세금 환급을 받는 경우가 많다. 융자시 은행에서도 W2로 받는 급여를 가장 안전하게 여긴다. 그리고 은행은 세금을 내기전 Gross Income을 수입으로 간주를 하고 수입 지출을 계산해서 융자를 해주게 된다. 또한 은행은 클로징 전 고객이 그곳에서 현재 일하고 있는지 확
인하는 절차를 거치게 된다.

Form 1099
W2로 세금 보고하는 고객이 일반 회사에 고용된 종업원이라고 한다면 ‘Form 1099’는 독립계약자로서 회사와 일하고 있다고 보면 쉽다. 일반적으로 부동산 중개업을 하고 커미션을 받거나 세일즈업에 종사하며 회사와 계약직으로 수입을 받거나 혹은 전문직에 종사하며 소속된 회사에서 파트타임으로 급여를 받거나 할 경우에 회사와 고객이 계약관계로 성립되어 Gross 수입 전체를 지급받고 한해가 지난뒤 그해의 총 수입을 ‘Form 1099’으로 받게된다.

1099이 W2와 가장 큰 차이점은 W2에서 매월 내는 각종세금을 1099는 전혀 내지 않고 수령을 한다는 것이다. 그래서 1099로 받은 고객이 개인세금 보고인(Form 1040)를 할 때 한해동안 소득으로 내어야 할 세금을 정산해서 한꺼번에 지불하게 된다. 그리고 개인세금 보고를 할 때도 자영업을 하는 것과 마찬가지로 대부분 개인 세금 보고 중 ‘스케줄 C’에 자세히 보고를 하게된다. 스케줄 C라는 곳에 1099으로 벌어들인 수입을 위해서 지출된 각종 비용을 제하게 되는데 앞서 말씀드린 것처럼 부동산이나 세일즈로 받은 커미션이 1099으로 총수입이 있다고 하면 이중에서 광고비, 교통비나 접대비 명목으로 지출된 비용을 제하게 되고 세금을 내는 총수입(Taxable Gross Income)이 산출되게 된다. 물론 1099으로 세금 보고를 할 경우 매월 세금을 내지 않았으니 한해동안 ‘세금을 내야하는 총수입’을 기준으로 연방정부에 내야 될 세금, 사회
보장세, 메디케어로 내어야 할 세금 그리고 주정부세를 산출해서 개인 세금 보고시 한꺼번에 지불 하게 된다. 그러니 1099는 세금 보고자는 어떻게 해서던지 세금을 줄일 수 있는 비용을 찾아서 세금을 줄일 것이다.

반면 국세청인 IRS(Internal Revenue Service)에서는 W2로 세금 보고하는 것보다 1099로 세금 보고하는 자들에게 당연히 좀더 주의를 기울여 관찰한다고 보면 된다. 물론 융자를 해주는 은행의 입장에서도 1099세금 보고자의 ‘세금을 내는 총 수입’을 수입으로 간주하고 경우에 따라 2년 이상 수입을 요청하고 2년간 수입을 중간 값으로 하는 경우가 많다. 그만큼 은행에서도 1099으로 받는 급여를 W2보다는 조금 더 신중하게 심사하는 셈이다. 현실적으로 직장에 대한 소속감이 W2보다는 떨어질 수 있기 때문일 수도 있다.

아무튼 2010년 들어와서 현재까지는 융자 가이드 라인을 수입대비 지출비율 45%로 동결 시켜 놓았다. 올해 내집 장만이나 재융자예정인 고객은 본인의 수입에서 어느 정도까지 융자가 가능한지 먼저 확실히 챙기길 바란다.