요즘은 로스엔젤레스 카운티에서만 하루에도 수백명의 주택들이 집 페이먼트가 밀려 주택차압의 1차 단계인 N.O.D.(Notice of Default)가 카운티에 등록이 되고 있으며 주택 소유주들에게도 통고가 되고 있다. 그중에는 상당수의 한인 주택소유주들도 포함이 되어 있다.

NOD를 받은 후, 90일 안에 연체료를 포함한 비용과 밀린 페이먼트를 모두 납부하지 못하면 경매 날짜를 받게 되고 바로 차압 절차가 시작된다.

집이 차압이 되면 크레딧 점수가 150~180 정도 떨어지고 차압된 기록이 7~10년 정도 남게 되어 나중에 어떤 용도로 든 은행으로 부터 융자받기가 어렵게 되며, 혹시 차압된 주택에 2차나 3~4차까지 론이 있다면 모두 부채로 남게 되어 차압 이후에도 큰 부담이 된다.

이 때 차압을 막기위한 해결책으로 융자 조정이나 숏세일이 있다. 그러나 융자 재조정은 우리 한인들의 경우 쉽지 않은 것 같고 , 요즈음은 숏세일이 많이 고려되는 것 같다.

숏세일이란, 주택가격의 하락으로 주택가격이 융자액보다도 낮아진 경우, 융자금액보다 낮은 값에 집을 팔아 은행의 주택융자를 청산하는 것을 말한다.
숏세일의 모든 절차와 조건들은 은행의 승인을 받아야하며, 이때 숏세일 전문 에이전트들이 모든 과정을 은행과의 협상으로 처리하게 되며, 발생하는 모든 경비와 손실을 은행이 부담하게 된다.

즉 주택 소유주들께서는 주택 판매 비용을 전혀 부담하실 필요가 없고, 밀린 페이먼트와 재산세까지 정산되도록 도와 드리며, 리스팅이 되어 숏세일이 종결되는 동안, 즉 집이 팔릴 때까지 밀린 페이먼트에 대한 부담없이 보통 6 개월에서 1년 정도까지 소유 주택에서 살 수도 있다.

숏세일이 끝나면, 전액은 아니더라도 집을 팔아 은행빚을 갚았으므로 채무는 없어지나 크레딧 점수가 120~130정도가 떨어지고 2년 정도 기록이 남지만, 기록이 없어지고나면 집을 소유했을 때 가지고 있던 은행부채가 없어지고, 그 동안 연체했던 동안 나빠진 크레딧 기록이 없어져, 숏세일전 보다 크레딧이 더 좋아질 수도 있다.

융자조정이나 융자소송에 실패하신 분들이나, 집 페이먼트가 어려워 연체되기 시작한 분들, 주택가격이 너무 많이 떨어져 집을 포기하시려는 분들에게는 비용 부담이 전혀 없이 집을 팔아 주택융자를 해결할 수 있는 숏세일이 대안이며, 연체 독촉장(Notice of Default)이나 차압 통지서(Notice of Trustee’s Sale)를 받으신 분들도 서둘러 믿을만한 전문에이전트에게 연락하여 숏세일을 시작해야 한다. 차압이나 파산은 150~350이상 떨어진 기록이 7~10년이상 남게 되므로, 그 기간동안에는 융자를 비롯한 전반적인 경제활동에 지장을 받게 된다.

융자 은행은 집을 차압하여 경매를 하거나 집이 다시 은행으로 넘어 가게 되는 것보다는 숏세일을 할때의 비용이 적게 들게 되므로 주택 소유주의 숏세일에 매우 협조적이다.

그리고 숏세일을 하게 되면 집에 걸려있던 몇 십만불이상의 부채를 줄일 수 있는 기회가 되기도 한다.

미셸 원 / Bee 부동산 밸리지점 부사장
(818)497-8949