지난 한 주 부동산 시장의 최대 이슈로 떠올랐던 연방정부 차원의 첫 주택 구입자 8,000달러 세금혜택 크레딧이 상, 하원을 통과해 2010년 4월말(에스크로 끝나는 기간 6월 말)까지로 연장 되었다. 그리고 이에 더해 기존 5년 이상 거주 주택 소유주에게도 혜택이 확대 돼 투자가 아닌 거주 목적으로 구입할 때 6,500달러의 세금혜택도 주어진다.
이는 연방 정부 차원의 강력한 주택 경기 부양책의 일환이자 주택 경기와 미 경제가 더 이상 하락하는 것을 막고자 노력하는 오바마 정부의 상징적 법안이라고도 할 수 있다. 또한 이번 법안 통과는 부동산 시장의 비수기에서 성수기로 넘어가는 시점에서 시행되어 그 효과가 더욱 클 것으로 예상된다.
이와 더불어 연방준비제도 이사회에서는 현행 금리를 유지하기로 결정했으며 모기지 금리 또한 다시 사상 최저에 해당하는 5% 미만(30년 고정금리 기준)을 보이고 있다. 이 모든 조치들은 주택경기 회복의 크나큰 청신호다.
문제는 이러한 경기부양책에 부응하는 은행들의 발 빠른 움직임이 필요하다는 것이다. 그 동안 대형 은행들은 연방정부 차원의 보조에도 불구하고 주주들 눈치 보기에 급급한 나머지 자금을 풀지 않고 자산건전성 확보에만 주력했다. 이에 따른 스몰 비즈니스의 위축과 빠른 주택경기 회복의 걸림돌이 되어왔다. 또한 부실 자산인 부실 모기지 처리 문제도 인력부족이라는 핑계로 숏세일이나 론 모디피케이션 등 일반 소유주들에 대한 구제책에도 소홀하다는 지적을 받고 있다.
더욱 큰 문제는 은행차압 매물을 풀지 않아 오히려 부동산 시장의 불균형을 몰고 오고 있다는 것이다. 여러 번 언급했듯이 그 동안 거래 되었던 숏세일이나 은행차압 매물 때문에 전체적인 부동산 가격이 하락한 것은 물론이요 더 중요한 것은 감정가격이 하락해 일반 매물을 사고자 해도 살 수 없다는 문제에 봉착했었다.
그래서 바이어들은 이러한 승인된 숏세일이나 은행 차압 매물 중심으로 살 수밖에 없는데 이러한 매물들이 수요에 비해 공급이 워낙 부족하다 보니 현재의 부동산 시장은 살 수 있는 (에스크로를 30~40일 안에 끝낼 수 있는 매물) 매물의 부족으로 거의 난리 수준이다. 언론 매체에서 접하는 내용보다 실제 주택구입을 위해 움직이는 바이어들은 100이면 100 모두 충격을 받게 된다.
현장에서 봤을 때 지금의 부동산 시장은 2006년 이후 매물 부족으로 인해 경쟁이 가장 치열한 시기가 아닌가 싶다. 특히 부동산 시장이 1년 중 가장 거래가 약한 비수기임을 감안할 때 현재의 움직임은 놀라움 그 자체다. 은행 매물과 승인된 숏세일 매물은 아직도 대부분 적게는 3~4개 많게는 30개 가까운 오퍼가 밀린다. 그리고 학군과 지역이 조금만 좋으면 은행차압으로 넘어가기 전에 숏세일로 대부분 소화되기 때문에 이러한 지역에 차압 매물이 쏟아져 넘칠 거라는 기대는 하지 않는 것이 좋다.
항상 하는 이야기지만 내가 살 지역에 이러한 매물이 많이 나와야지 다른 주나 기타 비인기 지역에 매물이 많이 나오는 것은 나에게는 도움이 되지 않는다는 것이다. 특히 이러한 움직임들이 8,000달러의 세금연장 안이 처리되기 전의 일이라는 것을 볼 때 성수기가 다가오면 미 경제에 큰 일이 일어나지 않는 한 이러한 차압 매물들의 값은 크게 상승할 것이라는 의견에 토를 다는 에이전트는 거의 없을 것이다.
이러한 분위기가 지속 된다면 내년에는 살 수 있는 매물(감정가가 제대로 나오며 에스크로를 30~40일 안에 끝낼 수 있는 매물) 부족 현상이 심화되어 가격은 상승하겠지만 이곳 캘리포니아는 거래량이 감소될 수밖에 없을 것이다.
지금은 이 모든 것이 은행들에 달려있다. 기존에 가지고 있는 매물들과 앞으로 추가로 차압 될 매물을 시장에 제때 공급한다면 문제가 덜 하겠지만 그 반대의 경우는 부동산 시장의 빠른 회복뿐만 아니라 전체 경기회복에도 도움이 되지 않는다는 사실을 알아야 할 것이다. 다가오는 2010년에도 계속된 고용시장의 불안, 상업용 부동산 가치 하락 등 넘어야 할 산들이 많지만 그 어느 해보다 경기회복의 기대 또한 높은 한 해이다. 위기가 곧 기회라는 말을 한번쯤은 생각해 볼 필요가 있다.
에릭 민 / 뉴스타 부동산
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