쟌 리(Residential Home Funding 부사장)

뉴욕 증시가 드디어 1만선을 회복했다. 지수별로 등락이 엇갈리는 혼조세를 완전 벗어나지는 못했지만 상승세의 돌파구를 마련한 셈이다. 기업실적이 매분기마다 다소 호전되어 가고 있는 추세 또한 경제 회복의 청신호임에 틀림없다.
공급과 수요의 원칙하에 정상으로 운영되는 금융시장에서는 장기 국채 금리의 오르내림이 곧바로 고정 모기지 이자에 영향을 주게 마련이다. 따라서 10년 만기 국채의 움직임은 30년 고정 모기지 금리의 방향을 알려주는 바로미터의 역할을 감당했다. 그러나 금융 시장의 위기로 연방 정부의 개입이 지속되고 있는 현재 장기 국채와 모기지 금리의 움직임이 예전같이 예상 가능한 동등한 관계성을 보이지 못하고 있다. 쌍방간의 금리의 격차도 평균 1.50% 이었던 것이 금년초 3.00%까지 상승한 바 있으나 지금 현재 1.75%로 거의 정상에 다가오고 있다.

그러나 최근 모기지은행가협회(MBA)에서 발표된 보고서에 의하면 향후 지속적인 실업률 악화로 인해 주택 압류 건수는 내년 말까지 계속 증가할 추세이고 내년 신규 모기지 개설 규모는 올해보다 20% 감소할 것으로 내다보았다. 반면 일부 소비자들은 경제의 위기를 투자의 기회로 삼아 정상적인 시장에서 흔히 찾아 볼 수 없는 주택 매물들을 구입하기 위해 바쁘게 움직이고 있다. 경우에 따라서는 다수의 바이어들이 몰려들어 치열한 경쟁 끝에 리스팅 가격을 능가한 높은 매입가로 낙찰되는 사례도 쉽게 발견된다고 한다.그런데 많은 경우 집을 사고 싶어도 세금 보고액이 낮아 융자의 문턱을 넘어가지 못하는 경우들이 발생한다. 그러나 이같은 소비자들의 필요를 충족시키기 위해 틈새 시장을 겨냥하는 은행들도 있다. 이를테면 자영업에 종사하는 분들의 소득을 융자 조건에서 제외시키는 프로그램이다. IRS에 제출된 세금보고서를 제외하고, 실제 소득이 얼마 되는지를 융자신청서에 서술하기만 하면 그 금액이 맞는지에 대해서는 확인을 하지 않는 것이다.

다만 실제로 직업이나 소득이 있는지에 대한 확인은 하게 된다. 따라서 융자신청서에 작성한 본인의 직업이나 직위 등에 걸맞는 소득이 있다고 자술하면 되며, 해당 직업에 종사하고 있다는 사실을 문서 또는 회계사를 통해 확인 할 수 있으면 된다. 또한 제반 클로징 비용 및 다운페이 등에 소요되는 돈이 충분히 있다는 것을 은행 거래 내역서를 통해 증명하면 된다. 정확한 소득 금액을 확인하지 않는 조건이므로 세금보고서 및 급여명세서를 제출해야만 하는 ‘풀닥’(Full Doc) 프로그램에 비해 약간 이자율이 높다.소득이나 자산에 대한 자료 뿐만아니라 그 어떤 다른 문서도 제출될 수 없는 상황의 융자신청인의 경우 아무것도 요구하지 않는 ‘노닥’(No Doc) 프로그램도 아직 존재하고 있다. 다만 랜더에게 아무런 정보를 제공하지 않으므로 가장 높은 이자율을 부담해야 한다. 이같은 프로그램은 투자의 기회를 놓칠 수 없는 절대적 투자 가치가 확인된 매물의 구입이라든지, 단기간 내 조기 상환 가능한 계획이 있을 경우 무난히 유용될 수 있는 융자 상품이기도 하다.

투자 이민으로 미국에 거주하는 E 비자 소지자, L 주재원, H 취업, 또는 R 종교 비자 소지자 등 합법적 노동 신분을 갖고 있는 거주인들은 모두 미 주택개발청에서 제공하는 FHA론 외 거의 모든 종류의 융자 프로그램으로 주택을 구입할 수 있다. 단지 자영업에 종사하는 E 비자를 제외하고는 모두 소득 증빙 자료를 구비하여 제출해야 한다.600에 가까운 최하위권 신용점수 소지자 또한 소득과 자산에 대한 정확한 증빙 자료들을 모두 제출할 수 있다면 700이상의 상위권 신청인들과 크게 다를 바 없는 낮은 모기지 이자율로 집을 구입할 수 있다. 어떻게 보면 지금과 같은 부동산 침체기는 미래의 자산 증축을 계획하고 꿈꿀 수 있는 절호의 기회이기도 하다. 렌트로 계속 사는 장단점과 집을 장만하여 세금공제 혜택, 자산의 가치 상승 효과 및 주택을 되팔 때 누릴 수 있는 양도세 혜택의 장점들을 분석하여 이민자로서의 안정된 삶을 계획할 수 있는 좋은 기회임에 틀림없다.