지난주에 이어 계속 숏세일의 과정에 대해 이야기 하겠다. 숏세일에 관련한 각종 준비서류를 준비하는 한편 적절한 가격을 정하여 주택매매시장에 우리 집을 올리도록 한다.

우선, 우리 집을 얼마에 내 놓아야 하나? 무작정 잘 팔리기 위해서 가격을 한참 낮게 내놓아야 하나, 아니면 업그레이드도 좋고, 전망도 좋은데, 그냥 싸게 팔기는 너무 아깝고, 주위 이웃들의 눈도 있으니까, 어느 정도 가격을 올려놓는 것이 좋을까?

우선 담당에이전트와 해당 지역을 통 틀어 시장조사를 한번 해보도록 하자. 해당 지역에서 비슷한 사이즈의 주택이 얼마에 팔렸는지 살펴보고, 현재 매물로 나온 주택들의 가격이 얼마인지, 현재 에스크로에 들어가 있는 주택들의 가격이 얼마에 팔려 들어갔는지, 모두 살펴보고 우리 집의 매매가격을 결정한다. 가격이 너무 높으면 바이어가 오지 않을 것이고, 가격이 너무 낮으면 바이어는 좋아하겠지만 은행이 이를 허락하지 않을 것이니, 사전에 시장조사를 철저히 해서, 무리 없는 가격으로 정하여, MLS에 올려놓도록 한다.

에이전트와 상의해 숏세일 가격을 결정하고 MLS에 올려놓고 난 뒤에는 바이어가 집을 보러 오기 시작하니까, 어느 정도 집을 정리해 두어야 하겠다.

그 때에는 가급적이면 모델 하우스처럼 깔끔하고 깨끗하게 꾸며서, 바이어가 확실히 우리 집을 좋아하도록 하는 것이 중요하다. 벽이 얼룩져 있으면 터치업도 좀 하고, 어질러진 물건들은 차고로 모두 치우도록 하고, 가급적이면 모든 물건들은 수납장 안으로 넣어서 실내가 보다 크고 깨끗하고 시원하게 만드는 것이 좋다. 바이어가 결정이 되고, 숏세일 패키지가 은행에 보내지면 은행에서 집을 감정하기 위하여 감정사를 보내는데 이때에는 집을 깨끗하게 해 두는 것 보다는 오히려 집을 어질러 놓거나 정리를 하지 않는 것이 낫다. 그래야 감정 가격이 조금이라도 낮게 나와서 무난하게 숏세일이 성공할 확률이 높아지게 된다.

숏세일을 할 때에는 집 앞에 팻말이나 사인은 하지 않도록 한다. 뭐 자랑할 일도 아니고, 집안의 일을 담당에이전트에게 이야기하는 것조차도 그리 편하지 않은 입장인데, 가급적이면 조용히 소문나지 않고 처리되는 것이 훨씬 낫다. 이렇게 하여 바이어가 결정이 되면, 리스팅 동의서(Agreement)와 오퍼, 그리고 에스크로 회사로부터 작성되어온 ‘HUD-1’과, 이전에 준비했던 모든 서류들을 담당은행으로 팩스를 보내면, 이제부터 숏세일이 본격적으로 시작된다.

‘HUD-1’란, 예비 바이어로부터 오퍼가 들어오면, 그 오퍼 가격에 근거하여, 1차 은행 및 2차 은행이, 에스크로가 끝난 후에 가지고 갈 잔액 총액, 에스크로에 들어가는 각종 비용, 그간 집 주인이 내지 못했던 주택 세금, 터마이트 검사 비용, 타이틀 보험비용, 셀러와 바이어의 브로커 커미션 등등, 각종 비용을 총 정리하여 은행에게 보고하는 일종의 대차 대조표 같은 보고서다. 물론 각종 비용을 에스크로 회사에서 어느 정도 넉넉하게 계상해 은행으로부터 받아내기를 희망하지만, 중간 중간 협의과정에서 상당부분 은행이 지워버리거나 깎기도 한다.

특히, 그간 집주인이 내지 못했던 주택보유세금(Property Tax)는 이 과정에서 은행이 모두 감수하여 은행이 지급하는 형식이 되기 때문에, 주택세금은 이 숏세일이 성공하면, 그간 내지 못했던 이 세금들이 모두 해결된다고 보면 틀림없다. 물론, 숏세일이 성공하지 못하고, 끝내 경매(Auction, Foreclosure)로 넘어가는 경우에도, 주택세금은 그 정리과정에서 해당 주택과 함께 사라진다고 보면 된다. 너무 크게 걱정하지 마시기 바란다.

가끔, 이 HUD-1의 계산이 틀려져서 숏세일 성공되고 끝날 시기에 다시 수정, 정정하게 되면, 오히려 숏세일 승인기간이 더 늘어나서, 몇 달 동안 고생하여 이루어 놓은 공든 탑을 어처구니 없이 무너뜨리기도 하고, 벌금을 물기도 하는 경우가 생기니까, HUD-1을 작성할 때, 처음부터 두 번 세 번 꼼꼼하게 확인하고 넘어가는 것이 가장 좋겠다.


제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아지사장>
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