한인들의 부동산 매매 건수도 늘어나면서 매매계약에 대한 이해도 점점 나아지고 있다. 오늘은 흔치 않지만 유산 상속 부동산 (Probate Sale)의 매매 과정에 대해 알아보고자 한다. 유산상속된 부동산은 크게 두가지 방법에 의해 매매가 이루어지게 된다. 법원의 승인이 필요없는 No Court Confirmation과 법원의 결정에 의해 매매가 최종 결정되는 Court Confirmation의 두가지로 나뉘게 된다. 먼저 법원 결정이 필요없는 경우는 일반 부동산 매매와 별반 다를바가 없으며 단지 계약서가 일반 매매계약서와 다른 Probate Sale계약서를 쓰게 된다.

하지만 Court Confirmation이 필요한 경우는 아래와 같이 과정을 거쳐 해당 부동산이 처리되게 된다.

1. 제일 처음 법원이 지정한 법정 대리인(Executor 또는 Administrator)에 의해 일반 부동산 매매와 같은 절차가 시작된다.

2. 상속 부동산 구입을 원하는 바이어들은 오퍼를 낸다.

3. 법정대리인은 바이어중 가장 좋은 가격과 조건을 재시한 바이어와 1차 계약을 하게 된다. 일단 바이어가 정해지면 Court Hearing날짜가 잡히게 되며 요청날짜로부터 30~90일 사이에 잡히게 된다. 바이어는 Court Hearing전에 은행 융자 조건등 매매에 영향을 주는 모든 조건을 해야해야 한다. 이때 중요한 것은 1차 매매 계약이 체결된 상태라도 바이어는 법원의 최종 Court Hearing이 끝날때까지는 아직 최종 매매계약이 이루어진 상태가 아님을 꼭 알아야 한다.

4. 바이어는 구입가격의 10%에 해당하는 디파짓을 법원 Hearing날짜 전에 법원에 납부해야 한다.

5. 법원은 다른 바이어와 1차 계약이된 상태라도 지역신문이나 담당 부동산 에이전트를 통해 MLS등에 내어 구입을 희망하는 다른 바이어들에게도 다시한번 구입기회를 제공해야 한다. 공시때에는 1차에 승인된 매매 예정 가격도 반듯이 같이 공시하게 해야 된다.

6. 구입에 관심이 있는 바이어들은 신문에 공고된 Court Hearing날짜에 법원에 출두하여 경매에 참가할 수 있다. 경매는 Open Bid방식 즉 공개 입찰 방식으로 진행된다.

7. 경매에 참가시 구입희망 바이어는 최저 입찰 금액은 1차 매매 계약 가격을 기준으로 최소 5%이상 높은 가격이어야 한다. 예를 들어 1차 매매 계약 가격이 50만불이였다고 하면 최저 입찰 금액은 50만불에 5%가 올라간 $525,000이 되는 것이다. 만일 입찰자중 $525,000을 넘는 가격을 제시한 바이어가 있다면 그 이후의 입찰 금액은 천불 단위로 올라가게 된다. 물론 경매시는 1차 매매계약 체결을 한 바이어도 같이 경매에 참가 입찰을 할 수 있다.

예를 들어 A라는 사람이 1차 매매 계약에 $500,000에 건물을 사기로 했다고 하자. 하지만 막상 법원 입찰에서 B라는 사람이 $540,000을 제시했다면 A는 $540,000이상을 제시해야만 최종 바이어로 결정이 되게된다. 만약 A가 B가 제시한 $540,000이상의 금액을 제시하지 않으면 A는 구입기회를 잃게 되며 새로운 바이어인 B가 건물을 구입할 기회를 갖게 되는 것이다.

8. 입찰에 참가한 바이어들의 제시한 오퍼 내용은 은행융자조건, 감정가, 혹은 건물 상태에 대해 해지조건(contingency)이 전혀 없는 ‘Unconditional Offer’이어야 하며 입찰에 성공한 경우는 10%디파짓이나 법원이 정한 디파짓금액을 Cashier Check로 공탁해야 한다.

9. 바이어는 매매를 종결치 못한 경우 자신의 디파짓을 잃어버리게 된다. 1차계약에 성공한 바이어가 2차 법원 경매에 실패했다면 바이어의 디파짓은 환불이 되며 1차 바이어가 2차에서도 최종의 바이어로 선택된다면 디파짓한 돈은 구입가격의 일부로 쓰이게 된다.

10. 마지막으로 최종 매매 가격은 최소 감정가격의 90%가 넘어야만 매매계약이 이루어지도록 법원이 규정하고 있다. 이것은 남아있는 상속인들에게 너무 싼 가격으로 매매가 되어 피해를 입는 일을 방지하기 위해서다.

위와 같이 법원결정(Court Confirmation)이 필요한 상속 부동산 매매는 대략 3달?1년이상의 긴 시간이 소요되는것이 보통이므로 바이어들은 인내를 가지고 매매절차에 응해야 한다.

스티븐 김 / 아메리카 부동산 부사장
(213)590-5533