쟌 리(Residential Home Funding 부사장)
주택이나 건물을 구입하면서 수천 달러 내지는 수만 달러 클로징 비용을 부담해야 하는데, 그 중에서 큰 비중을 차지하는 항목 중 하나가 바로 등기 보험(Title Insurance)이다. 부담액이 큰 만큼 Title Insurance의 필요성에 대해 의문을 제기하는 고객들이 종종 있다. 이 보험은 서류 위조, 세금 체납 등 부동산 거래가 종료되기 전에 미처 발견하지 못했던 문제가 클로징 이후에
나타남으로써 문제가 발생할 경우 이에 따른 소유권자 또는 채권자(융자 은행)의 재산상의 피해를 보상해 주는 보험을 말한다. 쉽게 풀어서 이해하자면 부동산 권리를 보호해 주는 보험이라 생각할 수 있다.
기존 주택이나 건물을 매입하는 경우뿐만 아니라 빌더로부터 신규 매물을 매입하는 경우에도 소유권 문제가 발생할 개연성은 얼마든지 있다. 최초 토지 소유자가 빌더에게 토지를 팔고, 빌더는 이 땅을 쪼개서 집이나 건물을 지은 후 개인들에게 팔며, 개인들은 각자 또 다른 개인들에게 팔게 된다. 이처럼 소유권이 하나의 연결고리가 되어 계속 넘어가게 되는데, 이 과정에서 미처 발견되지 못한 문제점이 클로징 이후 나타나는 경우가 있을 수 있다. 원래 주인 모르게 타인이 명의를 도용한다든지, 서류를 위조하여 소유권을 팔아 넘기게 되는 경우 등이 이에 해당한다. 아무리 변호사를 동원해서 소유권에 하자가 있는지를 사전에 조사를 하도록 되어 있지만, 어디까지나 관련 서류에 근거하여 조사를 하는 것이니만큼 그 당시에 서류상 하자가 없다면 이런 문제를 미리 발견하기란 불가능 한 것이다.
결국 클로징을 다 마친 후, 누군가 불쑥 나타나서 소유권 이전 단계에서 문제가 있었다며 이의를 제기하고 이미 구입한 부동산에 대해 갑자기 담보권(Lien)을 설정함으로써 재산상의 불이익을 가져다 줄 수 있다는 것이다. 이런 일이 벌어질 경우에 대비하여 소유권자의 손해를 보전해 주는 보험이 바로 등기 보험이다. 일반 보험 상품은 보험 가입 이후 미래에 벌어질 수 있는 우연한 사고에 대비하는 것이지만, 등기 보험은 보험증권 발행 이전에 발생했던 문제인데 미처 인지하지 못했던 부동산 권리상의 하자로 인한 피해를 보상해 준다는 측면에서 성격이 다르다 할 수 있다.
주택 구입 시 모기지 융자 없이 전액 현금으로 매입하는 경우라면 등기 보험 가입 여부는 본인이 선택하면 된다. 하지만 은행으로부터 융자를 받으려 한다면 보험 가입은 필수 조건이 된다. 왜냐하면 부동산 권리상의 하자로 인해 피해가 발생한다면, 이는 비단 주택/건물 소유자뿐만 아니라 융자 금액만큼의 권리 지분을 갖고 있는 은행에도 그 피해가 미치기 때문이다. 그래서 모기지 융자를 얻게 되면 은행은 반드시 자신들의 융자 금액을 보상받을 수 있는 한도만큼 보험 가입을 하도록 강제로 규정하고 있다.
예를 들어 50만달러의 주택을 구입하는데 이 중 10만달러 다운페이를 하고, 나머지 40만달러를 은행에서 모기지 융자를 받고자 한다면 최소한 40만달러의 은행 몫을 보호해 주는 등기 보험은 반드시 가입해야 한다. 나머지 소유권자의 몫인 10만달러에 대해서 타이틀 보험이라는 안전장치를 마련할 것인지 말 것인지는 전적으로 소유권자의 선택에 달려 있다. 이처럼 융자금액 한도내에서의 손해를 보상해 주는 보험의 범위를 Lender’s Coverage(채권자 보상)이라 부르고, 주택가격 전체의 한도를 보상해 주는 보험의 범위를 Owner’s Coverage(소유권자 보상)이라 부른다.
등기 보험은 최초 1회만 납입하면 그 집/건물의 소유권이 유지되는 한 유효이므로 매번 낼 필요가 없다. 그러나 이미 소유하고 있는 부동산의 재융자시에는 등기 보험이 반드시 갱신되어야 한다. 후자의 경우 최초 등기 보험료 보다는 약간 저렴한 편이나, 여전히 클로징 비용의 큰 비중을 차지한다.
새집이나 건물을 구입하는 경우 부동산 권리상 문제가 없을 것으로 믿고 소유권자 보상에 대한 등기 보험을 거부하는 사례들이 있는데, 신축 건물이라 해서 반드시 문제가 없다고 장담할 수 없다. 건물을 새로 지은 개발업자 역시 변호사를 통해 제대로 권리 분석을 해 본 후 해당 토지를 취득 하였겠지만, 어느 날 원래 토지 소유자가 서류를 누군가 위조하여 자신도 모르게 토지를 거래한 것이라고 문제를 삼는다면 자신 뿐 아니라 해당 건물 전체가 소유권 분쟁에 휘말릴 수 있기 때문이다. 보험료 한차례만 납부하면 되는 것이므로 만일의 사태에 대비하여 선택 사항인 소유권자 보상에 대한 등기 보험도 반드시 가입하는 것이 현명한 자세일 것이다.
