신현근(Simon S. Capital 대표)

1. 중요성
대부분의 모기지 신청인의 소득의 가장 큰 몫을 차지하는 것이 급여와 커미션 소득이다. 그러므로 이러한 소득을 적정하게 인정받는 것이 모기지 신청인에게 매우 중요한 일이다. 여기에서는 국책 모기지회사인 페니메(Fannie Mae)의 심사 기준을 중심으로 이를 살펴본다. 일반모기지 융자 기관은 페니메나 또 다른 국책 모기지 회사인 프레디맥(Freddie Mac)의 심사기준에 맞추
어 각 기관의 심사 기준을 마련하기 때문이다.

2. 고용기간
융자 기관은 보통 2년 이상 안정적인 소득에 대한 기록을 요구한다. 보통은 신청인이 풀타임이거나 파트 타임이거나가리지 않고 여러 고용주를 위해 2년 이상 일한기록이 있으면 융자 기관은 신청인의 현재의 소득(Current Income)을 기준으로 융자심사를 할 수 있다. 융자 기관은 신청인의소득의 성격, 그 소득의안정성과 지속 가능성을 검증하기 위하여 2년분의 고용과 소득 기록을 요구한다. 그러나 소득 기록이 24개월 미만인 경우에도 신청인의 소득이 안정적이고, 예측 가능하며, 지속될 것임을 서류로 입증할 수 있다면 융자를 받을 수도 있다.

3. 소득의 안정성과 예측 가능성
융자 기관은 안정적인 소득의 지속성을 신청인의 고용의 안정성 못지않게 중요하게 여긴다. 직장을 자주 바꾸는 사람이라도 안정적이고 예측 가능한 소득을 얻을 수 있다면 한 직장에 계속일 해온 사람과 마찬가지로 좋은 고객이 될 수 있다.안정성이 부족한 소득을 받고 있는 신청인에 대하여 융자 기관은 과거의 소득에 대하여 충분한 자료를 요구한다. 이러한 안정성이 부족한 소득원으로는 커미션, 보너스, 고액의 시간 외 수당이나 계절적인 고용 소득 등을 들 수 있다.

4. 소득의 충분성
융자 기관은 융자 심사 기준에 비추어 소득이 충분한지를 검토하며 이를 서면화 한다.

5. 소득의 지속성
융자기관은 최소한 향후 3년 동안소득이 지속될 수 있는지를 심사한다. 예를 들어 자녀 양육비 등은 자녀가18세가 되면 종료하므로 자녀가 17세인 때 융자를 신청한다면 그 소득은 향후 3년 이상 지속될 수 있는 소득으로 인정받을 수 없다 .그러나 사회 보장 장해보험급여나 재향 군인 장애 급여처럼 만기일이 확실하지 않은 소득을 받는 신청인은 그 소득의 종류를 확인할 수 있는 서류를 제출하여야 한다. 그러나 소득이 지속되기 어렵다는 증거가 없으면 융자 기관은 당해소득이 지속될 것으로 인정한다.

6. 고용과 소득의 입증
자기 소득이 융자 심사의 대상이 되는 모든 신청인은 자기의 고용과 소득원을 입증하여야 한다. 신청인이 제출한 서류만으로 충분하지 않거나, 융자 기관이 선호하는 경우에는 신청인의 고용주나 전문적으로 검증 서비스를 제공하는 제3자로부터 서류를 받을 수도 있다. 고용과 소득의 지속성이모기지 신청일을 기준으로2년 이상임을 입증하여야하며, 예외적으로 신규로 고용된 경우에는 그 고용 기간을 입증하여야한다. 또한 지난30일 동안의 소득을 입증하여야한다. 특수한 경우에는 특정한 소득을 향후 3년 이상 받을 수 있음을 입증하여야 한다.

7. 연방 세금 보고서가 필요한 경우
신청인이 다음의 경우에 해당되는 경우에는 지난 2년분의 연방세금 보고서를 융자 기관에 제출하여야 한다.
● 커미션소득이 총 소득의 25% 이상인 경우
● 가족에 의하여 고용된 경우
● 당해 부동산의 판매, 구매나 융자거래에 대한 이해 당사자의 피용자인 경우
● 투자 자산으로부터 임대 수입이 있는 경우
● 보상받지 못한 사업 경비를 주장하는 경우
● 계절적인 고용처럼 기간의 제약이 있는 고용으로부터 소득을 얻고 있는 경우
● 사업체 지분이나 주식의 25% 이상을 보유한 자영업자가 그 사업체로부터 자영업 소득을 받는 경우
● 자본, 로열티나 부동산으로부터 받는 소득이 있는 신청인이나 국세청양식 1099에 따라 보고된 비고용 소득을 얻고 있는 경우
● 그밖에 독립적이고 믿을 만한 곳으로부터 확인받을 수 없는 소득이 있는 경우