난해한 subject 이라 다시 한번 정리하고, 비자유적 보유재산 설명하겠다.
부동산이 가지고 있는 재산권(형태), estate 은 현재에 권리 행사를 할 수 있는 현재재산, present estate과 미래에 어떠한 happening 이 일어난 후에 권리가 생기고 권리 행사를 할 수 있는 미래재산 future estate 이 있으며 현재재산, present estate에는 소유, ownership으로 부터 나오는 권리와 임차, lease 즉 테넌트가 됨으로 나오는 권리가 있으며 소유로부터 나오는 재산 형태를 자유적 보유재산, freehold estate 이라고 하며, 팔지 않고, 약속된 규정을 지키는 한 영원한 기간 동안 재산권 행사를 할 수 있으며, 이 자유적 보유재산, freehold estate 에는 제일 높은 형태의 소유권인 무조건 토지 재산권, fee simple estate 과 본인이나 제삼자가 살아있는 동안만 재산권 행사를 할 수 있는 종신 재산권, life estate 이 있으며 무조건 토지 재산권, fee simple estate 에는 높은 형태중에서도 제일 높은 형태이며 일반적인 부동산 거래에서 바이어가 받는 형태인 절대적 토지 재산권, fee simple absolute 과, 그 부동산에 attached 된 컨디션이 일어날 때 재산권 자체가 무효가 되며, 양도인에게 다시 돌아가는 무효가능 재산권, fee simple defeasible 과 핏줄, bloodline에서만 이전해야하는 fee tail 이 있는데 더 이상 쓰여지지 않고 있으며 현재재산형태중의 두 번째는 종신 재산권, life estate이며, 양수인이 살아있는 동안만 재산권 행사를 할 수 있는 종신 재산권, life estate 과 제삼자의 수명기간 동안만 재산권 행사를 할 수 있는 life estate pur autre vie 즉 종신 재산권 for the life of another 라고 했다.
여기까지가 소유로부터 나오는 자유적 보유재산의 요약이며, 임차로부터 나오는 비자유적 보유재산형태, 즉 테넌트가 됨으로 갖게 되는 점유할 수 있는 권리에 대한 재산 형태를 살펴보자.
임대인과 임차인에 관한 법, landlord and tenant law는 지난 50년동안 많이 변화되었고, 그 변화들은 테넌트에게 더 많은 권리를 렌드로드에게는 더 적은 권리를 주게 되엇으며 지금도 계속 변화가 일어나며 로스엔젤스시에 rental ordinance가 그 좋은 보기가 된다.
임대는 계약이지만, a lease is a contract, 그 계약을 통해 부동산이 가지고 있는 재산권을 이전 a transfer of property interest 하는 것이기에 landlord-tenant law은 계약법과 부동산법의 혼합인 것이다.
부동산을 리스함으로 테넌트가 갖는 재산 형태에는 첫 번째 tenancy for years 가 있는데 years 라는 단어가 있어 a year 이상을 뜻하는 것을 생각하게 되는데, 기간에 상관 없이 임대계약에 시작 날자와 끝나는 날자가 정해져 있는것을 뜻하며 때문에 종료 통지서 notice of termination을 serve 할 필요가 없다. 보통의 임대계약이 여기에 속한다.
두 번째는 periodic tenancy로 임대시작 날자와 끝나는 날자는정해져 있지 않고 종료통지서, notice of termination을 쌍방이 주거나 받기전까지는 점유할 권리가 있는 것이다.
month to month 나 year to year 가 여기에 꼭 한다.
세 번째는 tenancy at will 인데 어떠한 기간도 명시되어 있지 않고 렌드로드나 테넌트나 아무때나 종료시킬 수 있는 임대이다.
네 번째는 tenancy at sufferance 라고도 하며 holdover tenancy 라고 하는데 임대계약기간이 끝난 후 입주자가 그대로 재계약없이 남아있는 경우인데 holdover period에는 rent가 200% 되는 경우도 있으니 임대계약서를 자세히 살펴보아야 한다.
위의 네 가지 입주자 재산 형태를 다음 주에 자세히 살펴보도록 하자.
하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사
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