모기지 이야기/주택 융자의 또 하나의 즐거움
2009-08-22 (토)
곽동현
지금 주택을 구입할 계획이라면 조금만 더 서두르자.
2009년도 주택구입 시 주어지는 세제혜택인 8000달러 크레딧은 올해 11월30일까지 클로징되는 것으로 마무리가 된다. 이 혜택을 보기 위해선 적어도 클로징을 11월30일까지 해야만 내년도 세금보고 시 8000달러를 받을 수가 있다. 몇 년 사이에 각종 경기 부양책이 나왔는데 최근 뉴욕주에서 또 하나 획기적인 주택 경기 부양책이 발표되었다. 그것은 주택구입시 지불된 이자에 대해서 내년 세금보고 시 환급받는 방식인데 뉴욕주에서 시행하는 것으로 ‘Mortgage Credit Certificate(MCC) Program’(이하 MCC)이라는 것이다. 자세히
살펴보면 뉴욕주에서 첫 주택구입자에게 낮은 이자로 제공하는 프로그램인 SONYMA(Stated Of New York Mortgage Agency)와 다른 방식으로 일반 모기지 프로그램으로 융자를 받은 첫 주택구입자에게 해마다 지불한 이자의 20%를 연방정부에 낸 세금에서 돌려받는 방식이다. 그리고 나머지 80%의 이자는 기존의 세금 공제 방식으로 돌려받을 수 있다.
MCC는 소유주가 그 주택에서 살면서 모기지가 남아 있을 동안 해마다 혜택을 볼 수 있으니 절세를 할 수 있는 절호의 기회가 아닐 수 없다. 그리고 이 혜택을 보기 위해서는 수입으로 지불된 연방정부 세금(Federal Tax Liability)이 충분히 있어야 한다. 왜냐하면 주택소유주가 낸 세금이 환급되기 때문이다.
1. 구체적 실례
구체적인 예를 들어서 설명해보자 만약 첫 주택 구입자가 40만 달러를 5.5%에 융자를 얻었다고 하면 첫해동안 지불한 이자는 2만1,986달러가 된다. 이것을 MCC로 공제 혜택을 본다면 이중에서 이자의 20%인 4,397달러 공제혜택을 본다는 것이다. 이것을 한 달로 계산을 하면 매달 366달러43센트를 절약할 수 있다. 물론 해가 갈수록 지불하는 이자가 줄어드니 이 금액도 줄어들 것이다. 그리고 이자의 80%는 다시 기존의 공제 방식으로 세금보고를 하는 것이다.
2. 자격조건
자격조건은 뉴욕주에서 첫 주택 구입자에게 제공하는 SONYMA 프로그램의 자격조건과 비슷한데 우선 첫 주택구입자에 한해서이다.
첫 주택구입자란 융자 신청 전 과거 3년 동안 주거용으로 주택을 소유한 적이 없어야 되고 투자용이나 Vacation용으로 주택 소유가 없는 자라야 한다.
즉 3년 전에 주거용 주택을 팔고 렌트로 살고 있는 고객도 첫 주택 구입자에 해당된다. MCC의 혜택을 받기 위해서는 주택 구입 상한가를 확인해야 한다.
한인들이 주로 주거하는 New York City와 Nassau, Suffolk, Rockland 그리고 Westchester카운티는 동일하게 1패밀리 63만7,640달러/ 2패밀리 81만6,290달러/3패밀리 98만6,720달러/4패밀리 122만6,270달러까지 혜택을 받을 수 있다.
그리고 수입도 제한이 있는데 아마 웬만한 첫 주택구입자들은 이 수입 제한에 모두 해당될 것으로 본다.
1 & 2 Person Household** 3+ Person Household**
County
NYC $92,160 $107,520
Nassau $122,160 $142,520
Suffolk $122,160 $142,520
Rockland $122,400 $142,800
Westchester $126,360 $147,420
여기서 Household라고 하면 혼자 살면 1명이고 결혼해서 둘이면 2명이고 자녀가 하나 이상이면 3명 이상에 해당한다.
3. 신청방법
융자 신청 시 해당은행에서 이 프로그램을 다루는지 확인을 하고 해당은행에 ‘Mortgage Credit Certificate (MCC)을 동시에 신청을 한다. 그리고 MCC로 승인이 나면 다음 해부터 세금 공제 혜택을 받을 수 있다.
4. 융자 시 유의 사항
MCC로 융자를 받기 위해서는 뉴욕주가 제공하는 SONYMA 프로그램과 중복해서 받을 수는 없고 페니매나 프레디맥에서 제공하는 일반적인 고정 모기지 융자인 Conventional Loan 프로그램이나 연방정부에서 제공하는 FHA, VA등으로 융자를 받을 경우에 해당이 된다. 그리고 해마다 세금 보고를 할 때 IRS Form 8396을 세금보고를 할 때 제출해야 되며 이것은 고객의 공인회계사가 도움을 줄 수 있을 것이다. 그리고 올해 11월30일까지 시행되는 연방정부의 세제혜택 8000달러는 MCC와 상관없이 혜택을 볼 수가 있다.
이처럼 주정부에서 주택경기 부양으로 각종 세제 혜택이 주어지고 있다. 정확히 언제가 주택경기의 바닥일지는 정확히 예측하기 힘드나 주식이 꾸준히 상승세를 타고 있고 신규주택 매매와 기존 주택 매매도 계속해서 회복되고 있다.
아직까지 바닥을 기다리고 있는 바이어가 있다면 올해의 기회를 놓치지 않길 바란다. ‘Mortgage Credit Certificate(MCC)의 자세한 정보는 www.nyhomes.org를 참조하면 된다.
