박성환(뉴욕뉴스타 부동산 대표)
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상업용 부동산에 있어서 수익을 창출하는 것이 주목적이라고 한다면, 가장 먼저 살펴봐야 하는 것이 바로 NOI(Net Operating Income)이다.
NOI를 우리말로는 ‘운영순익’이라고 하면 되겠는데, 부동산 투자와 관련된 용어는 웬만하면 모두 영어로 통용이 되고 오히려 우리말로는 의사소통이 안 되는 경우가 대부분이므로 그냥 NOI 라고 부르는 것이 좋겠다.
NOI는 총수익(Gross Income)에서 임대가 되지 않은 공실(Vacancy)로 인한 손실과 각종 운영경비(Operating Expenses)를 제외하고 남는 수익을 말한다. 예를 들어 A라고 하는 상가건물이 있는데, 이 건물이 100% 임대가 모두 되었을 경우의 총수익이 매월 10만달러라고 하자. 하지만 상가에 약간의 공실이 있어 평균적으로 월 10%의 임대료 손실이 발생한다면 A상가의 실질 총수익은 월 9만달러가 된다. 여기서 관리인 급여, 건물 수선 및 청소비, 각종 공과금, 부동산 세금 및 보험료 등 건물 운영경비가 매월 3만달러씩 지출된다고 하면 6만달러가 매월 NOI가 된다.
여기서 중요한 것은 상가와 관련된 감가상각비나 은행 모기지 상환비용, 그리고 건물의 개축이나 증축 등에 소요되는 항목들은 운영경비(Operating Expenses)에 포함시키지 않는다는 것이다.NOI는 수익성 부동산의 시장가치를 평가하는 가장 중요하고도 필수적인 요소이다. 수익을 내는 상업용 부동산의 진정한 시장가치는 부동산 자체가 얼마나 돈을 벌어들이느냐에 따라 결정이
되며, 그 핵심 변수가 바로 NOI가 되는 것이다. 따라서 NOI를 직접 비교해 보면, 어느 부동산이 더 많은 돈을 벌어다 주는 지 금방 비교가 된다. 부동산에 투자하는데 있어 어떤 이는 똑 같은 NOI의 부동산에 대해 남보다 비싸게 지불하고 살 수도 있고 어떤 이는 남과 똑같은 돈을 투자하여 빌딩을 매입했으면서도 더 높은 NOI를 거두는 경우가 있을 수 있다.
이처럼 내가 실제로 부동산으로부터 벌어들이는 돈과 이에 투자한 비용과의 비율을 따져 봄으로써 내 투자 수익률이 얼마나 되는 지 간접적으로 가늠해 볼 수 있는 지표가 바로 Capitalization Rate(줄여서 Cap Rate)인데, Cap Rate은 NOI를 매입가격으로 나눠주면 된다. (Cap Rate = Net Operating Income / Property Value)매년 10만달러의 NOI를 기록하고 있는 상가를 매입하기 위해 100만달러를 지불한다면 Cap Rate은 10% (=10만달러/100만달러)가 된다. 10만달러의 NOI가 오너의 손에 오게 되는데, 모기지 융자가 많은 경우라면 실제 내 손에 쥐는 돈은 더 적을 것이고, 모기지 융자가 없다면 전액 오너의 수입이 될 것이다.
일반적으로 Cap Rate은 지역과 특성이 비슷한 부동산의 경우 큰 차이를 보이지 않는다. 예를 들어 오피스 빌딩의 임대료 수익은 뻔한데, 오피스 빌딩을 매입하겠다는 수요가 폭발할 경우 가격이 올라갈 것이다. 이건 특정 빌딩만 그런 게 아니고 그 주변에 비슷한 오피스 빌딩이 있다면 마찬가지로 그 빌딩도 영향을 받게 된다. 주택에서 옆집 가격이 폭등하면 내 집 가격도 가만있지 않는 것과 마찬가지이다.이렇게 되면 NOI는 변하지 않는데 분모가 되는 부동산 가격이 커지게 되므로 Cap Rate은 내려가게 된다. Cap Rate이 낮아진다는 이야기는 그만큼 같은 돈을 투자해서 얻는 수익률이 낮아진다고 해석해도 되고, 어느 수준의 수익을 거두기 위해서는 투자해야 할 돈이 과거보다 더 많아
야 한다는 의미도 된다.
상업용 부동산에 관심을 갖고 있다면, NOI와 Cap Rate에 대해 정확한 이해를 하고 있어야 투자가치를 정확히 따져볼 수 있다.
