쟌 리 컨트리 와이드 세일즈 매니저

연방 정부의 보증으로 각 은행에서 제공하는 FHA(Federal Housing Administration) 주택융자의 공급이 계속해서 늘고 있다. 한인들의 관심도 많이 늘었다. 무엇보다 일반 융자와의 차이에 대한 문의가 예전에 비해 현저히 늘었기 때문에 이번 칼럼에서는 그 차이에 대한 정확한 정보를 제공하고자 한다.FHA는 일반 론과 마찬가지로 30년 고정 뿐만 아니라 15년 고정도 제공되며 필요에 따라 유용히 쓰이는 5년 및 7년 ARM(30년 상환에 5년 또는 7년 고정)도 가능하다. FHA론에 대한 경험이 많지 않은 부동산 중개인들의 가장 큰 오해는 프로세싱 타임에 대한 부분이다. 특히 주택 구매 계약은 융자 승인서 제출일과 클로징 날짜를 명시된대로 진행해야 되는 합법적인 문서이기에 계약 관련자들의 가장 큰 관심사일 수밖에 없다. 따라서 FHA론으로 집을 사는 바이어는 항상 경계 대상이 되곤 한다.

이유는 FHA론 신청인의 신용 기록이 많은 경우 일반 주택융자 신청인의 자격 기준 보다 낮기 때문이다. 뿐만 아니라 의외로 낮은 다운페이 금액이 충분히 불안의 소지가 될 수 있다. 그러나 FHA론은 이같은 많은 핸디캡을 가진 신청인들을 위해 마련된 특별한 융자 프로그램이다. 따라서 일반 융자와 비교의 기준이 다르기 때문에 전혀 문제가 되지 않는다. 프로세싱 기간도 전혀 다를 바 없다. 일반 융자와 마찬가지로 한 달 이내 모든 진행이 가능하다. 그럼 양 프
로그램의 공통점과 다른 부분들을 구체적으로 알아보도록 하자.


일반 융자 FHA 융자

다운페이 최소 15% 최소 3.5%
(최소 5%는 신청인의 자산) (3.5% 전액 선물로 간주 가능)
요구되는 서류** 동일 동일
감정 방법 동일 동일
신용 점수 최소 660 최소 580
이자 신용점수에 가장 민감 신용점수에 관계 없음
신용 기록 최소 2년 관계 없음 (대치 기록 제출 가능)
신청인 신분 합법 노동 비자 소지자 동일
Co-signer(제2신청자) 필히 같이 거주 해야함 비거주자 허용
월모기지 보험(PMI) 일반 보험사 정부 기관 (일반 보험사 대비 저
렴)
클로징 비용 구입가의 약 2% 구입가의 약 3.75% (1.75% 보험
선납 비용)
프로세싱 기간 한 달 동일
소득 대 부채 비율 최고 50% 최고 60%
(** 일반 융자는 프로그램에 따라 세금보고서를 제외시킬수 있음. FHA는 모든 서류가 요구됨)

FHA론은 불량 신용 기록 소지자에게 더 없이 좋은 최상의 융자 프로그램이다. 일반 융자는 신
청인의 향후 상환 능력 뿐만 아니라 과거 및 현재의 신용 상태를 기준으로 그 위험도를 측정하
여 이자를 산출한다. 바로 이러한 이유 때문에 신용 점수가 매우 중요하다. 반면 FHA론의 주
관심사는 신청인의 모기지 상환 능력에 촛점을 맞추고 있기 때문에 신용기록은 이자에 아무런
영향을 미치지 못한다. 다운페이 또한 같은 맥락으로 설명된다.
결국 FHA론의 유일한 단점은 융자액의 1.75%를 보험료로 선납하는 재정 부담이라 할 수 있으
나, 이 보험료는 소액의 다운페이로 융자의 리스크를 커버하기 위한 정당한 비용이기도 하다.
그러나 이 보험료는 융자액에 자동으로 가산되어 모기지가 계산되므로 별도로 준비를 하지 않
아도 된다. 20% 이하의 다운페이로 인한 월 모기지 보험료는 오히려 FHA insurance 금액이
일반 융자에 비해 훨씬 저렴하다. 또한 융자 신청인의 소득만으로 진행이 불가능 할 경우,
FHA론의 장점은 비거주자의 소득을 추가소득으로 합산하여 융자를 가능케 할 수 있다는 것이
다.
주택 융자는 마술이 아니기 때문에 정확한 정보를 기준으로 미리 계획하여 철저하게 준비하면
내 집 마련의 꿈은 반드시 실현될 수 있다.