남가주 주택시장은 지금이 주택을 구입하기에 좋은 시기인 것으로 전문가들은 진단하고 있다.

가격 하락 정도·수입여부·재고량 등 기준
남가주서 주택 구입하기 최고 좋은 지역으로


언제 집을 사야 하는지는 바이어에게는 최고의 관심사다.

최고 주택가격에서 가격이 50% 떨어진 지역, 재고량이 4~6개월 된 지역, 자기 수입 기준에 의한 구입 능력이 되는 사람이라면 주택구입 적기이다. 그러나 40만달러 집을 구입하려면 연 10만달러 수입이 되어야 한다. 이 기준을 벗어나면 다시 차압으로 내몰릴 수 있기 때문에 현재 집 값이 하락되었다고 무리수를 두면 안 된다.

남가주에서는 현재 최적 구입지역은 리버사이드, 샌버나디노 카운티 2개 지역 뿐이다. 나머지 카운티는 가격이 더 하락되어야 한다. 40만달러 이하의 가격이 주로 판매되고 있고 이보다 높은 가격은 아직도 가격 하락이 예상된다.

예를 들어, 샌버나디노카운티의 5월 단독주택 평균가격이 16만9,500달러인 것이 6월에는 16만6,000달러로 다시 하락했다. 물론 다른 5개 카운티는 가격이 약간 상승하고 있다.

서브프라임 융자 파동이 발생한 것은 구입 능력이 안 된 사람이 구입했기 때문에 차압이 증가된 것이 가격하락을 이끌어낸 것이다. 현재 차압을 막기 위해서 여러 법률이 새로 제정되었지만 임시처방에 불과하다.

부동산 가격이 과거 불경기 때는 거의 10년에 걸쳐서 서서히 하락했지만 이번에는 약 1 년 6개월 정도의 짧은 시간에 50% 정도 폭락했다.

남가주 지역의 최고 주택가격을 형성한 때는 2007년 8월께였다. 그 후 급격한 가격폭락으로 현재는 1970~1980년대의 가격수준으로 떨어진 곳이 있다.

아무리 주택가격이 떨어졌다고 하더라도, 평균 수입으로 평균 가격대의 집을 구입할 수 있는 능력이 되어야 한다. 재고량이 3개월이 되면 셀러시장으로 변화된다.

1, 최고 가격에서 약 50% 폭락지역

최고 가격과 최하 가격 폭락면에서 보면 남가주의 대부분 카운티는 현재 구입을 해도 좋은 가격대에 머물고 있다. 물론 여기서 더 추락할 수도 있다.

과거 1990년대 불경기 때도 약 50% 떨어졌었다가 다시 상승한 후 또다시 장기 폭락을 했었다. 특정지역에는 70% 하락한 지역도 있었다. 회복기에는 급한 상승을 한다. 현재 40만달러 이하의 주택에는 15개 이상의 구입 희망자가 몰려들고 있다.

리버사이드, 샌버나디노 카운티 지역에는 판매가격보다도 1만~2만달러 이상, 글렌데일 지역에는 5만달러 이상을 제시하기도 한다. 이런 현상은 판매 주택의 80~90% 정도가 숏세일, 은행소유 주택이지만 은행이 빨리 판매결정을 안 하기 때문에 희소현상이 생긴 결과도 있다. 주택 오퍼를 10곳 이상 넣어야 1채를 구입할 수 있을 정도 인기가 언제까지 갈지 의심스럽다.

2. 수입과 구입가격 비교

현재의 남가주 평균 가격대의 주택을 구입하려면 수입이 뒷받침해 주어야 한다.

주택구입 때 대부분 10% 다운페이먼트를 한다. 그리고 20%를 하는 경우도 있다. 여기에 20% 다운을 해도 현재 구입할 수 있는 곳은 리버사이드, 샌버나디노 카운티뿐이다.

일반적으로 주택구입 능력은 자기 기준보다도 약간 높게 구입해 오고 있으므로 감안을 해야 된다.

한 예로 LA 카운티 4월 평균 주택가격은 31만6,107달러인데 수입은 5만4,204달러이다. 이 사람이 10% 다운페이를 하고 구입하려면 최저수입이 7만3,685달러가 되어야 한다. 그러나 현재 수입은 5만4,204달러이므로 주민 수입기준으로 구입하려면 아직도 가격은 더 하락되어야 한다.

3. 재고량 기준으로 구입시기 결정

부동산 업계에서는 주택 재고량이 3개월 이상이면 부동산 불경기로 본다. 그리고 바이어 시장으로 판단한다. 현 재고량으로 보아서는 오렌지카운티를 제외한 남가주 전 지역이 구입을 할 시기이다.

재고량에 의해서 남가주에서 셀러시장으로 변한 곳은 리버사이드, 샌버나디노, 샌디에고 카운티 지역이다.

남가주의 최고 재고량은 2008년 1월로 평균은 19.1개월이었지만 당시에 오렌지카운티 33.4개월, 리버사이드·샌버나디노 23개월, LA 19.6개월, 샌디에고 15.6개월, 벤추라카운티는 2009년 1월6개월로 가장 많았다. 그러나 현재는 샌디에고 3개월, 리버사이드·샌버나디노 카운티는 3.5개월로 줄어들었다.

그러나 재고량 3개월째에 구입하기가 어렵다. 한 집에 오퍼가 15개 이상씩 들어오고 있고 가격도 부동산 매물에 제시된 가격보다도 1만~2만달러 더 지불해야 구입할 수 있을 정도가 되었다. 그래서 재고량이 3개월로 접어들기 2~3개월 전부터 구입을 서두르는 것이 좋다. 그 시기는 재고량이 5~8개월 정도된 때가 오히려 구입하기가 쉽다.

<김희영 부동산 자료 제공>