개인 용도와 임대 용도가 복합적으로 적용되는 부동산의 세무에 대해서 알아보자. 이렇게 복합적으로 사용되는 부동산의 예는 연중 일부 사용되는 vacation home이 될 수도 있고 일반 임대 주택이 될 수도 있겠다. 이 경우 보고되는 임대 소득과 관련 경비는 연중 얼마만큼 개인적으로 사용됐는지에 따라 달라 진다.
부동산이 개인 용도와 임대 용도가 복합적으로 사용될때 다음 세가지 경우로 분류되어 세무 처리 된다.
1. 개인 용도 적용
임대 기간이 연중 14일 이하일때이다. 이 경우 임대 소득은 과세 대상이 아니며 경비도 세금 공제 할 수 없다. 물론 모게지 이자와 재산세는 세금 보고시 항목별 공제로 처리 될 수도 있겠다.
2. 임대 용도 적용
개인적 사용 기간이 14일 이하 이거나 fair market value로 임대한 총 기간의 10% 이하 일때 개인 용도와 임대 용도가 복합적으로 사용된 부동산은 임대 목적 부동산으로 세무 적용 된다 이때 임대 소득은 전부 보고되야 하며 임대에 관계된 경비는 공제 된다. 이때 모게지 이자의 개인 용도 부분은 공제 할 수없다. 재산세는 임대 기간에 관련된 부분만 임대 소득에서 정산되며 나머지 (개인 사용 용도) 부분은세금 보고시 항목별 공제로 처리 될 수도 있겠다.
3. vacation home 적용
개인적 사용 기간이 14일을 초과 하거나 fair market value로 임대한 총 기간의 10%를 초과 할때 개인 용도와 임대 용도가 복합적으로 사용된 부동산은 vacation home 목적 부동산으로 세무 적용 된다 이때 모게지 이자와 재산세는 임대 기간에 관련된 부분만 임대 소득에서 정산되며 나머지 (개인 사용 용도) 부분은세금 보고시 항목별 공제로 처리 될 수도 있겠다.
상기의 부동산은 home, apartment, condominium, mobile ome, boat등과 같이 dwelling unit일 경우를 뜻한다. dwelling unit은 기본적 숙식공간, 취사공간, 화장실을 갗춘 공간을 의미 한다. 예를 들어 보트가 dwelling unit이 없는 조그만 보트일 경우 임대를 사업으로 할 경우 SCH C에 보고 되며 들어간 사업상 경비는 공제 될 수 있다. 만일 사업상이 아닌 일시적 임대 수입이 있으면 세금 보고시 기타 소득으로 경비 처리 없이 보고해야 한다.
참고로 condomium 경우 다세대가 함께 사는 건물이므로 항상 woner들 사이, 또는 woner 와 management company와의 분쟁 소지가 있는데 다음이 기본적으로 실행 되야 원활한 공동 생활을 할 수 있다.
1. 우선 homeowners’ association은 exempt organi-zation으로 연방정부, 주정부에 등록 되야하며 매년 세금을 안내더라도 tax return을 해야 한다.
2. condo는 매월 각 owner가 association fee를 내며 결국 이돈에서 각종 경비가 지출 되며 condo가 관리 되므로 여타 business와 마찬가지로 돈의 출처와 사용처는 회계 처리 되야 하며, condo는 balance sheet과 cash flow statement를 통해 financial statement가 나와야 한다.
3. condo관리 - 각 owner들이 직접 해도 되며, outside management company를 써도 된다.
4. financial statements와 회의록 주기- 보통 한달에 한번 나와야 한다.
5. condo라는 것은 여러 owner가 같이 살고 관리하는 partnership과 같은 이치 이므로 돈의 출처와 사용처는 명확히 회계처리 되야 분쟁의 소지가 없다.
크리스 정 / CPA
(213)219-3932
