장상태 탑 부동산 사장
임대 옵션 계약은 1970 후반기부터 1980년 초반에 걸쳐서 인기가 있었던 주택 거래 방식이었다. 주로 모기지 상의 얼터레이션 조항을 피하기 위하여 ‘매매가 아니고 임대일 뿐’ 이라는 주장으로 많이 사용되었었는데, 법원은 ‘임대 매매’도 매매라는 유권해석을 내렸다.오늘날 매입 옵션, 임대 옵션, 임대 매입은 각기 다른 세 가지의 금융 계약이다. 각 주마다 그 적용과 해석이 다를 수 있기에, 계약 당사자는 반드시 부동산 변호사와 상담하는 것이 필요하다.
옵션
· 바이어는 셀러에게 1달러 이상의 옵션금 (Option Money)을 지불하여야 한다.
· 바이어와 셀러는 현재의 가격이나 혹은 옵션 행사 당시의 시세 (Market Value) 중 하나를 결정하여야 하지만, 가격은 협상 가능 (Negotiable) 하다.
· 옵션 기간 또한 협상 가능하다. 보통 1년에서 3년 정도이다.
· 옵션금의 환불은 불가하다. (No Refund)
· 옵션기간에 셀러의 제3자에 대한 매도가 금지된다.
· 옵션기간에 바이어는 제3자에게 옵션을 양도할 수 있다.
· 옵션기간의 종료시, 바이어가 옵션을 행사하지 않은 경우, 단 옵션 계약은 자동 만료된다.
· 바이어는 옵션 계약을 이행하여야 할 의무가 없지만 옵션 행사의 권리가 주어지므로, 바이어의 옵션 행사가 결정되면 셀러는 옵션 계약에 관한 이행 의무가 따르게 된다.
임대 옵션
· 바이어는 셀러에게 상당한 금액의 옵션금 (Option Money) 을 지불하여야 한다.
· 바이어와 셀러는 현재의 가격이나 혹은 옵션 행사 당시의 시세 (Market Value) 중 하나를 결정하여야 하지만, 가격은 협상 가능 (Negotiable) 하다.
· 옵션 기간 동안 바이어는 셀러와 미리 정한 임대료를 지급한다.
· 옵션 기간 또한 협상 가능하지만 보통 1년에서 3년이다.
· 옵션금은 다운페이로 전환되지 않는다.
· 매월 지급 분 렌트 중 일부가 매입가격으로 적립되어 클로징 때 환불된다.
· 옵션금은 환불되지 않는다.
· 옵션기간에 셀러의 제 3자에 대한 매도가 금지 된다.
· 옵션기간에 바이어는 셀러의 동의없이 제 3 자에게 옵션을 양도할 수 없다.
· 옵션기간의 종료 시 바이어가 옵션을 행사하지 않은 경우, 당 옵션 계약은 자동 만료된다.
임대 매입
· 바이어는 셀러에게 상당한 금액의 옵션금 (Option Money) 을 지불하여야 한다. 말만 옵션금이지 실지로는 권리금에 해당된다.
· 바이어와 셀러가 합의한 매매가는 현재의 시세 혹은 시세보다 높게 책정된다.
· 임대 매입 기간 동안 바이어는 셀러와 미리 정한 임대료를 지급한다.
· 임대 매입 기간 또한 협상 가능하지만 보통 1년에서 3년이다.
· 옵션금은 다운페이로 전환되지 않는다.
· 매월 지급 분 렌트 중 일부가 매입가격으로 적립되어 클로징 때 환불된다.
· 옵션금은 환불되지 않는다.
· 오직 바이어 당사자만이 매입 가능하다.
· 바이어는 셀러의 동의없이 제3자에게 임대 매입 계약을 양도할 수 없다.
· 임대 매입 계약 기간중, 보통 바이어가 관리, 유지 및 보수의 의무를 지게 되며, 세금과 보험료를 포함한 제비용을 부담한다.
· 바이어는 임대 매입 계약을 꼭 이행하여야 할 의무가 있다. (옵션이 아님)
임대 옵션 / 임대 매입에 관한 계약 이행
반드시 부동산 전문 변호사를 고용하여 계약서를 작성하고 권리와 의무 및 소유권과 계약 이행 의무 에 관하여 상세한 자문을 받아야 한다. 부동산 중개법에 의거, 에이전트는 법적 자문을 할 수 없기 때문이다.보통, 셀러가 받은 옵션금의 일부 혹은 전부가 셀러의 부동산 에이전트에게 커미션의 일부 혹은 전부로 계약 당시 지급된다. 임대 매입의 경우에는 보통의 부동산 매입과 다름없이 에이전트로부터 모든 디스클로저 정보를 입수하고, 다음과 같은 듀딜리전스를 수행하여야 한다.
· 홈 인스펙션
· 타이틀 검색
· 주택 감정
· 셀러즈 디스클로져
임대 매입의 혜택
보통 임대 매입 계약은 셀러가 급히 팔아야 하지만 쉽게 팔리지 않은 상황에서 발생한다.
· 셀러는 현재의 시세로 계약을 하게 되어 비워져 있는 집의 모기지 걱정에서 벗어 날 수 있다.
· 리스 금액이 마켓 렌트 시세 보다 높기는 하지만, 바이어는 다운페이를 적립할 수 있으며, 목돈 없이는 언감생심 꿈에도 꿀 수 없었던 내 집 마련을 이룰 수 있다.
· 은행을 통하여서는 전혀 불가능하거나 몹시 어려울 수밖에 없는 모기지 융자가 임대 옵션을 통하여 너무 쉽고 간결하게 이루어 질 수 있다.
· 바이어가 매월 내는 리스 금액은 일반 렌트 보다 그 금액이 높은 데, 높은 만큼의 차액은 별도로 예치 관리 되어, 계약 이행시 바이어 측에 하자가 발생하면 예치금의 일부 혹은 전부를 셀러가 취하거나, 강제 클로징을 제소할 수 있다.
