오래간만에 꿀맛 같은 연휴가 끝나고 다시 생활전선으로 돌아온 많은 사람들의 대화 속에서 긴 여행에 있었던 즐거움이나 다양한 에피소드들뿐만 아니라 고국에서 들려온 슬픈 소식들에 관한 이야기들, 앞으로 미 경제가 어떤 방향으로 나아갈지에 대한 다양한 의견들로 모처럼 활기찬 한 주를 시작하고 있다. 아직은 실업률의 상승과 주택 차압수의 증가가 시장의 불안요인이기는 하지만 그 동안 지속적으로 경기회복의 발목을 잡아왔던 금융시장과 실물경제의 회복조짐이 보이기 시작하고 소비심리가 서서히 개선되고 있는 것을 많은 데이터를 통해 본다.

부동산 분야에 일하는 많은 사람들 역시 이번 연휴가 끝나고 과연 은행들이 그 동안 많은 바이어들이 기대하고 있는 차압 매물이 시장에 많이 풀린 것인가에 대한 의견이 대화의 화두거리다.

은행에서 차압 매물을 대량으로 시장에 푼다면 현재의 바이어의 마켓에서 보이고 있는 이상 현상인 매물경쟁이 어느 정도 진정되면서 매물부족의 숨통을 열어줄 것이며 그렇지 않고 많은 사람의 기대와 달리 매물이 풀리지 않는다면 이 부동산 시장은 다른 활로를 열어야 살길이 나올 것이다.

이 시점에서 일반 매물의 가격이 지금에서 많이 내려 은행매물의 가격으로 거래되리라 보는 시장 전문가는 없다. 그러면 대안은 없는가? 물론 한가지 대안은 바로 숏세일 매물들이다. 숏세일 매물들은 2008년 초만해도 시장에서는 찬밥신세를 면치 못했다. 오퍼를 넣어 에스크로를 열고 끝내는 데에 시간이 많이 걸리며 은행에서 최종적으로 승인 받기도 쉽지 않았기 때문이다.

그러나 현재 매물부족과 은행에서 예전보다 빠른 진행이 많은 바이어들로 하여금 눈을 돌리게 하고 있다. 잘만 사면 은행물건에 비해 좋은 가격에 좋은 컨디션의 집을 고를 수 있기 때문이다.

한가지 숏세일을 진행함에 있어 최근에 나타난 현상은 셀러가 2차 또는 3차 융자를 가진 경우 승인 받기가 조금은 어려워지고 있다는 점이다. 일반적으로 융자가 1차밖에 없는 경우 작년과 비교해 승인 받기가 훨씬 쉬워졌으며 시간도 단축되었다. 하지만 2차나 3차 융자를 가지고 있는 경우는 작년과 비교해 은행들이 더 까다로운 조건을 제시하고 있는 것이다.

일반적으로 1차를 갖고 있는 은행은 2차가 얼마가 되었든 간에 최고 3,000달러를 제시했고 2차의 경우 선택이 없어 3,000달러를 받고 숏세일을 승인해 주었다.

하지만 은행마다 자금 사정이 조금씩 좋아지자 현재는 1차에게 3,000달러를 받고 숏세일을 승인해주는 은행이 드물다. 은행마다 차이가 있지만 적게는 2차 융자 금액의 10%를 많게는 20%까지 요구하는 은행들이 생겨나고 있다. 물론 거의 모든 대형은행들이 이러한 조건을 요구한다. 예를 들어 셀러가 2차 융자를 20만달러를 가지고 있다면 숏세일을 승인 받기까지 20만달러의 10%인 2만달러가 있어야 하며 1차에서 3,000달러를 주기 때문에 최종적으로 1만7,000달러가 있어야 한다.

하지만 이러한 돈이 있다면 누가 숏세일을 하겠는가? 그럼에도 불구하고 은행은 배짱을 부리고 있다. 2차는 셀러가 돈을 어디서 구해오든 1차가 더 많은 금액을 2차에 제시하던 가간에 최소 10%를 요구하는 것이다. 그래서 2차나 3차 융자를 셀러가 가지고 있는 경우 예전과 비교해 어려워지고 있는 것이다.

그래서 요즘에는 에이전트마다 숏세일 매물이 나올 때 융자가 1차만 있는지 아니면 2차나 3차도 있는지 확인하고 집을 보여주는 경우가 많다.

이러한 숏세일 매물의 거래는 길어야 앞으로 1년에서 2년이면 거의 없어질 것이라 보고 있다. 하지만 한동안은 이 숏세일 매물들이 일반매물과 차압 매물 사이에서 부동산거래에 있어 중요한 부분을 유지할 것이다.

에릭 민


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