상업용은 아직도 찬바람 ‘쌩쌩’

2009-05-21 (목)

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▶ 1분기 남가주 시장 분석

경기불황이 저점을 찍고, 반등세로 올라섰을지 모른다는 기대감이 불어오고 있지만, 상업용 부동산 시장엔 아직도 공실률이 올라가고, 렌트 호가는 떨어지는 등 찬바람이 불고 있다. 물론 이는 남가주뿐이 아니라 전국적으로 공통된 현상이지만, 실업률이 상대적으로 높은 지역일수록 이에 따라 사무용 및 산업용 부동산의 공실률이 오르고 매매는 부진해지는 추세를 보이고 있다. 반면 가장 극심한 타격을 받았던 인랜드 엠파이어 지역에서는 공실률 상승추세가 완만해지고, 예외적이지만 렌트 호가도 오른 모습을 보이고 있다. 부동산 회사 CB 리처드엘리스(CBRE)의 2009년 1·4분기 시장 분석을 그레이터 LA 사무용·산업용 시장, 오렌지 카운티 사무용·산업용·소매용 시장, 인랜드엠파이어 사무용·산업용·소매용 시장 등으로 나눠 분석해 봤다.

LA
사무용 공실률? 렌트?
무역 위축·실업 증가탓
산업용 리스 76% 감소도

■그레이터LA 사무용 부동산

LA카운티 사무용 부동산 시장은 전통적인 시장 하향추세에 맞춰 공실률은 올라가고, 렌트 호가는 내려가는 형태로 모든 지역에서 수요 감소 현상이 일어났다. 공실률은 14.82%에 달했으며, 세입자가 빠져나간 순유출 면적은 260만스퀘어피트에 달했다.

LA카운티 실업률은 11.4%로 미국 평균 8.5%에 비해 290베이스포인트가 높은 상태로, 전분기 9.5%에 비해서도 급상승했다.

최근엔 상업용 부동산 융자가 점차 어려워지면서, 만기가 수년 내에 돌아오게 되면 건물 소유주의 교체가 심해질 것으로 전망된다. 미 전국적으로 2,477억달러의 상업용 부동산 융자 만기가 2009년에 돌아오며, 2010년 만기금액도 2,703억달러에 달한다. 1,000만달러 미만의 소액 상업용 융자는 아직까지 정부 프로그래을 통해 좋은 이자율로 이용이 가능하다.

벤추라카운티를 포함한 그레이터 LA의 렌트 호가는 스퀘어피트당 2달러60센트로 전분기 대비 하락세를 유지했다. 전년도 대비 하락폭이 가장 심했던 지역은 샌개브리얼밸리로 11.34%가 내려갔으며, 웨스트LA도 8.39% 하락했다. 같은 기간 건설중인 사무용 부동산 면적은 300만스퀘어피트에 달했다.

리스공간 순손실은 264만스퀘어피트로, 리스된 면적이 줄어드는 순손실 상황이 7분기 연속 발생했다. 반면 글렌데일, 패사디나, 버뱅크를 포함하는 트라이시티 지역은 타격이 가장 적어 순손실이 14만3,461스퀘어피트에 불과했으나, 웨스트LA는 66만2,722스퀘어피트로 가장 순손실이 많았다.

경기 하강과 불확실성에도 불구하고 건물주들은 리스 마케팅에 시간을 더욱 투자하고 있다. 또 서브리스 마켓도 활성화되고 있어, 이 기간 서브리스 가능 공간은 370만스퀘어피트로 전년 동기대비 195% 증가했다.

■그레이터LA 산업용 부동산

LA는 LA와 롱비치 항만을 기반으로 공장과 창고 등의 산업용 부동산 활동이 가장 활발한 지역이지만, 역시 수입과 수출 등 무역 위축으로 인한 물동량 감소로 인해 영향을 받았다.

또 항만 및 운송·창고업계에서 발생한 대규모 일자리 감소와 멕시코, 캐나다, 및 다른 내국 항만과의 경쟁에 따라 산업용 부동산 타격이 커졌다.

이 지역에서 이용 가능한 산업용 부동산은 9억9,000만스퀘어피트에 달하며, 이 기간 비어 있는 공간은 3,230만스퀘어피트로 공실률은 3.27%였다. 리스나 매매활동은 전년 동기대비 35% 줄었으며, 이용 가능 공간은 33.2% 늘어났다.

가장 타격이 심한 지역은 샌개브리엘밸리로 리스나 매매활동이 76% 줄었으며, 샌퍼난도밸리에서도 리스나 매매활동이 63% 감소했다. 현재 샌개브리엘밸리와 커머스 지역에 많은 산업용 부동산이 나와 있다.

렌트 호가는 스퀘어피트당 63센트를 기록했다.

순손실 면적은 525만7,724스퀘어피트였으며, 건설중인 공간은 200만스퀘어피트였다. 지역별로는 앤틸로프 밸리와 벤추라가 5%가 넘는 공실률을 보였
다.

OC
사무용 공실률 16.1%
산업용 리스 54% ‘뚝’
소매용 렌트 하락세 여전

■OC 사무용부동산

OC에서는 2010년 4·4분기까지 사무직원 일자리가 지속적으로 감소하면서 실업률은 7.8%에서 정점에 달할 것으로 보인다.

지난해 2월 이후 7만2,300개의 일자리 사라졌으며, 무역·운송·유틸리티가 가장 심한 타격을 입었지만, 교육 및 의료에서는 오히려 일자리 증가가 있었다.

공실률은 전분기 15.5%에서 16.1%로 증가했으며, 이용 가능 공간 비율은 21.4%에서 22.4%로 늘어났다. 이 기간 순손실은 47만6,805스퀘어피트였으며, 이용 가능한 서브리스 공간은 310만스퀘어피트에서 340만스퀘어피트로 증가해 총 사무용 부동산 면적의 15%에 달했다. 공실률 증가는 렌트 호가에도 부정적 영향을 미쳐서, 2008년 1·4분기 이후 렌트호가는 30센트가 떨어져 2달러42센트를 기록했다. 2010년까지 렌트인하 추세는 지속될 것으로 보인다.

■OC 산업용 부동산

2009년 1·4분기 OC 산업용 부동산 시장은 160만스퀘어피트의 거래 및 리스로 전년 동기의 250만스퀘어피트에서 54%가 감소했으며, 전분기 대비 순손실 면적도 170만스퀘어피트에 달했다. 특히 제조업체 및 창고업체들이 순손실의 80%를 차지했다. 이는 2001년 4·4분기 280만스퀘어피트의 순유출이 있었던 이후 최악의 수준이다.

전체 공실률은 4%에서 4.7%로 18% 증가했으며, 경기 악화에 따른 사업 철수가 주원인으로 리스기간 만료 이전에 문을 닫았기 때문이다. 이용 가능 산업용 부동산 비율은 8.2%에서 10.05%로 22% 증가했다.

렌트 호가가 떨어지면서 점차 테넌트에게는 유리한 상황이 되고 있다.

산업용 부동산 거래는 급감했으며, 판매 호가는 스퀘어피트당 160달러 49센트로, 1년전 대비 15달러 이상 내려간 상황이다. 렌트도 전분기 대비 5센트 내려가 평균 0.68달러가 됐다.

■OC 소매용 부동산

소비자 지출 감소는 결국 소매상들 매출 감소로 이어지고 결국은 소매공간 수요 감소로 직결된다. OC 소매용 부동산 시장 공실률은 7.2%로 전분기 대비 16% 증가했다.

29만5,443스퀘어피트의 순손실이 발생했으며, 평균 렌트 호가는 전분기 대비 2센트 하락한 2달러61센트를 기록했다.

세입자 수요 감소에 따라 건설 수요도 급감하면서, 개발업체들은 시장이 회복될 때까지를 기다리는 상황이다. 1·4분기 완공된 샤핑센터는 1건도 없었으며, 29만1,000스퀘어피트의 면적만 공사가 진행중이다.

공실률 소폭 하락 인랜드 렌트 호가 상승

■인랜드엠파이어 사무용 부동산

인랜드엠파이어의 올해 1·4분기 상황은 지난해와 유사해 세입자들은 ‘기다리고 보자’는 자세를 유지중이다. 이 지역 실업률은 12.2%까지 치솟았고, 사무용 일자리는 4,600개가 감소했다. 공실률은 무려 21.7%에 도달했고, 이용 가능 공간 비율은 25.07%까지 늘어났다. 순유출은 7만5,116스퀘어피트에 달했다.

특히 신축 건물완공 건수가 급감해 2008년 4·4분기에서 2009년 1·4분기로 이어지면서 소수의 미완공 개발 프로젝트만 남아 있는 상황이다. 반면 리스활동 건수는 증가하고, 순유출 추세가 둔화되는 등 가장 극심했던 낙폭을 경험한 인랜드엠파이어 지역에서 가장 먼저 악화세가 둔화되는 모습을 보이고 있다. 이 지역 사무용 부동산 시장은 2009년 후반과 2010년 전반과 중반에 걸친 느린 회복을 보일 것으로 보인다.

지역 평균 렌트 호가는 스퀘어피트당 2달러10센트다.

■인랜드엠파이어 산업용 부동산

2009년 1·4분기 매매나 리스가 진행된 공간은 460만스퀘어피트로, 전분기 대비 리스, 매매활동이 10% 증가했다. 산업용 부동산 거래 면적이 증가한 것은 대형 거래가 있었기 때문으로, 홈디포가 레드랜즈에 60만스퀘어피트의 건물에 사인을 하는 등 유사한 규모의 거래들이 매매활동 증가에 큰 기여를 했다.

또 신규 부동산 개발도 거의 중단상태에 도달해, 이 기간 220만스퀘어피트의 공간만 건설중인 것으로 나타난 지난해 동기 대비 81% 감소를 보였다.

인랜드엠파이어 산업용 부동산은 전분기와 유사한 수준으로 공실률은 전분기 9.41%에서 9.30%로 소폭 내려갔으며, 이용 가능 면적 비율은 14.52%에서 14.70%로 증가했다.

인랜드엠파이어 동부 서브마켓 공실률은 14.40%에서 13.84%로 내려갔지만, 서부 서브마켓 공실률은 6.33%에서 6.46%로 증가했다. 렌트호가는 스퀘어피트당 0.39달러였다.

■인랜드엠파이어 소매용 부동산

타지역과 마찬가지로 실업률 증가와 주택시장 약화, 크레딧 제한 등으로 인해 지역 소매용 부동산 시장도 타격을 받았다. 반면 주택가격 폭락으로 주택 가격이 2000년 수준으로까지 추락하면서 주택보유 가능성을 한결 높여주게 됐다. 이럴 경우 낮은 수준의 주택가격이 지역 경기 반등을 도울 수도 있다.

소매용 부동산 시장은 전년동기 대비 공실률이 11% 증가한 9.72%를 기록했다. 이번 분기에 58만7,971스퀘어피트의 순손실이 있었지만, 이는 전분기와 비교해 그나마 감소폭이 43% 줄어든 것이다.

순손실 둔화추세 속에 평균 렌트 호가는 1센트 올라간 스퀘어피트당 2달러34센트를 기록했다. 이는 부분적으로 새로 완공된 샤핑센터의 높은 렌트 때문이다. 총 43만스퀘어피트의 새로운 샤핑공간이 공급됐으며, 10만스퀘어피트 규모의 칼리지팍과 8만7,000스퀘어피트 규모의 모레노비치 플라자가 가장 큰 규모의 신축 소매 부동산이었다.

<배형직 기자>

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