가계수입이 급격히 감소되어 있는 경우, 어쩔 수 없이 주택을 포기해야 된다면, 달리 방법이 없다. 지금은 포기하고 또다시 일어서서 나중에 더 좋은 집을 사면 된다라고 생각하자. 그렇다면 그냥 막연히 포기하지 말고 차선의 방법으로 숏세일을 진행해야 한다. 숏세일이 끝나서 집을 비워줄 때까지 페이먼트를 내지 않고 지낼 수 있으므로 그 때까지 조금의 자금이라도 모을 수 있으면 모으고, 또한 흘러나가는 것을 막아서 차후 다른 집을 렌트할 때 유용하게 사용하도록 하여야 할 것이다.

우선 숏세일을 진행하기 전에 사전에 준비해야 할 것 중 가장 중요한 것이 지난 3개월의 은행계좌내역서(Bank Statement)이다. 일전에 한 고객의 문의를 받고 한참 설명해 드리다가, 현재 은행에 잔고가 얼마 들어있습니까라고 물었더니 3만5,000달러가 계속해서 들어 있었단다. 몇달 전에 크레딧 라인을 모두 뽑아서 ‘Saving Account’에 넣어 두셨단다. 크레딧 라인이라 매달 이자가 나가니까 조금이라도 은행이자를 받기 위해서 그랬다고 했다. “은행잔고에 몇 만달러가 들어 있는데, 개인의 경제사정이 너무 좋지 않아서 월페이먼트를 연체를 하고 있으며, 그러니까 은행에서 그 대출금의 일부분을 은행손실로 처리하고 저에게는 아무 손해가 없게 이 집을 처분해 주세요라고 신청하면 어느 은행이 해주겠습니까”라고 말씀드리자 “아, 그렇기도 하겠네요”라고 하셨다. 의외로 잘 모르시는 고객들이 너무 많다. 실상 이러한 부분에 대해서는 부동산업계의 사람들이 아니면 세부지식은 거의 모르는 게 당연하다고 봐야 하겠다.

첫째로 우선 은행잔고를 다시한번 살펴보아야 한다. 비록 큰 금액의 입출금이 잦다 하더라도 월 평균잔액은 5,000달러 이하로 유지해야 할 것이다. 최근 3개월분의 예금내역서, 특히 ‘National City Bank’는 6개월치를 요구하고 있으니까 미리 준비해야 할 부분이다.

또한 은행에서는 1년 또는 2년치의 ‘Tax Return’을 요구하는 데 이 부분도 사전에 준비해야 한다. 한 고객의 2007년 Tax Return의 1년수입이 12만달러가 되어 있는 덕분에 은행에서, 이렇게 수입이 많은데 왜 페이먼트를 연체를 하는가에 대해 보충서류를 제출하느라고 애를 먹은 기억이 있다. 수입이 많아도 지출이 적정하게 많다는 것을 처음부터 만들어 제출하면 오히려 시간을 절약할 수가 있으니 참고하시기 바란다.

요즈음의 숏세일의 은행담당자들의 전화응대는 상당히 친절하다. 몇달전의 응대태도와는 많이 다르다. 처리속도도 예전에는 보통 5~6개월씩 걸리던 것도 3~4개월이면 완전히 끝나는 케이스도 많이 발생한다. 워낙 숏세일케이스가 많이 쌓여있는 Countrywide, WAMU 등 몇 개 대형모기지 회사는 어느 정도 지체가 되고 있지만 여타의 은행들은 그 처리속도가 상당히 빨라졌다. 3개월만에 모든 것이 끝나고 집주인은 홀가분하게 툴툴 털고 집 키를 넘겨주고 새 주인은 기쁘게 입주하는 것이 최근에 많이 보인다.

그러나 집에 대한 은행대출금이 1차, 하나만 있는 경우는 큰 어려움 없이 은행과의 협의를 끝낼 수 있으나, 2차, 즉, 에쿼티 라인을 사용하여 자금을 인출한 경우, 예전에는 몇 천달러, 또는 총대출금 잔액의 5%, 또는 10% 정도를 요구하고 나머지를 지워주었는데, 요즘은 상당히 집요하게 일정부분의 금액을 요구하고, 나머지는 집주인에게 따로 붙어서 따라가도록 하는 경우가 많아진 것 같다는 이야기가 자주 들린다.

2차 대출금이 완전히 지워지지 못하고 집주인에게 계속 따라올 경우, 이를 인정하지 아니하고 숏세일을 포기하고 그냥 포클로저를 시키거나, 은행의 결정에 따라 일부는 지우고 일부는 따라붙는 방법 중 택일 할 수가 있겠다. 어느 경우든, 따라붙는 금액이 적을 경우에는 그 은행이 포기할 때가 많고, 그 금액이 다소 클 경우에는 컬렉션 컴퍼니로 인계하여 그 금액을 계속하여 추징할 것이 틀림없다. 그렇다고 기죽지 말자.

지난주 한 고객의 경우, 컬렉션 컴퍼니에서 근 1년반 동안 전화로 대출잔액 15만달러 상환요구를 하다가 지난달 말에 2만달러로 합의를 보자고 먼저 이야기가 왔단다. 조금만 더 있으면 더 내려갈 것 같다고 아무렇지 않게 이야기했다. 이러한 경우도 자주 발생하고 있으니, 힘드시더라도 너무 낙심하지 마시기 바란다. 우리 모두가 경제불황기에 휩쓸린 희생양이지 않는가!

제이슨 성
<뉴스타부동산 발렌시아지사장>

(661)373-4575