눈녹고 꽃피고 새우는 봄이 온 것인가? 오바마정부의 강력한 입김과 재정지원으로 은행문이 조금씩 열리고 있는 기분이다.

모기지금리가 또다시 5%이하로 내려왔고, 재융자(Re-financing)를 해주는 주택의 가치기준을 감정가의 105%까지 올려주고, 크레딧 포인트가 740점이 넘는 우량고객에게는 10%의 다운페이먼트만 하면, 90%의 주택자금 대출을 보다 원활하게 해준다고 하는 소식이 들려왔다. 물론 세부 시행세칙이 나올 때까지는 2주정도 더 기다려봐야 하겠지만, 이 정도의 기준완화만 하더라도 어느 정도 막힌 숨통은 트일 수 있을 것 같은 기분이다.

쉽게 예를 들자면, 예전에 50만달러를 주고 집을 샀는데, 20%(10만달러) 다운을 하고 80%(40만달러)를 론을 했는데, 잡가격이 하락하여 현재 40만으로 떨어져 있다고 치자.

보통 5년고정 이자온리(Interest Only) 프로그램일 경우 5년이 지나면 변동프로그램으로 자동적으로 바뀌면서 월납부액이 보통 몇백달러 더 나가는 경우가 많다. 이럴 경우 반드시 재융자를 통하여 미리 융자프로그램을 바꾸어야 한다. 그러나 지금까지는 융자를 하려면 집을 가치를 감정하여야 하는데 감정가가 40만으로 떨어져 있으니, 40만의 80%, 즉 32만 달러밖에 되지를 않아서 재융자를 하기위해서는 생돈 8만달러를 더 넣어야 가능하다는 결론이 나왔다.

그러나, 새로운 기준으로 적용이 되면, 지금 현재의 집가치가 40만달러일 경우 재융자를 할 당시 그 가치의 105%를 인정하니까 그 집의 재융자가치는 42만달러로 보며, 별도로 8만달러를 넣지 않고도 현재의 대출액으로 재융자를 할 수가 있다는 것이다. 아마 많은 분들께서 혜택을 입을 것으로 생각한다.

현재 주택시장의 매매상황을 살펴보면 거의 숏세일매물과 은행차압매물(REO)이 주택시장 매물의 대부분을 차지하고 있다. 일반매물도 있지만 가격을 숏세일매물, REO 매물처럼 낮게 내려놓지 않으면 팔리지 않는다. 숏세일매물 중에서도 상태가 좋은 매물은 보통 오퍼가 3개에서 6개정도로 몰려 들어온다. 아마 앞으로 몇 개월동안은 이러한 상황이 지속될 것으로 본다.

부동산에이전트의 입장으로 보면, 숏세일은 참으로 가슴아픈 이야기가 아닐 수 없다. 특히 그 집이 그 에이전트 자신이 그 고객을 위해 매입을 도왔던 집이면 더욱 안타깝다.

몇년 전 처음 그 집을 살 때에는 정말 좋은 집이니까 꼭 사십시오 하고 권유에 권유를 하고 매입을 주선해 주었다가, 불경기에 집가격 하락에 수입감소로 더 이상 페이먼트를 내지 못하게 되고 난 뒤에 그 고객께서 찾아와 “집을 더 이상 유지하기 힘드니까 차선책으로 숏세일을 해서 처분하고 홀가분하게 이사가야 겠어요”라는 말을 들으면 정말 가슴이 메어진다.

어떤 고객께서 “부동산 에이전트는 살 때는 막 사라 그러다가 지금은 막 숏세일하라고 매일같이 전화한다”라는 이야기를 누군가가 이야기하는 것을 어깨너머로 듣고 나면 이 부동산 에이전트라는 직업 자체에 대한 심한 회의까지 느낀다. 아마 이 심정은 모든 에이전트가 공통으로 가지는 괴로움일 것이다. 이러한 안타까운 상황이 하루빨리 끝나기를 매일같이 손꼽아 기다린다.

1차 세계대전 이후 1930년대의 대공황 이후 처음 겪는 세계적인 경기불황이다. 부동산시장의 불황으로 인한 주택가격의 하락, 이에 따른 가계활용자금의 축소, 그 결과 소비지출의 급격한 감소, 당연히 따라온 소매경기의 위축, 기업의 도산, 고용의 축소에 따른 가계수입의 감소, 이에 어쩔 수 없이 귀결되는 주택자금 대출의 이자의 연체, 주택포기, 즉 차압(Fore-closure). 경기의 악순환이 한눈에 보일 수밖에 없다.

가계수입이 급격히 감소되어 도저히 더 이상 페이먼트를 낼 수 없는 경우, 어쩔 수 없이 주택을 포기해야 한다. 다른 방법이 없다. 그렇다면 그냥 막연히 포기하지 말고 최후의, 그리고 차선의 방법으로 숏세일을 진행하도록 하자. 그리하여 어떡하든지 간에 조금의 자금이라도 흘러나가는 것을 막고 모아서 차후 렌트를 얻을 때 유용하게 사용하도록 하여야 할 것이 아닌가.

제이슨 성
<뉴스타부동산 발렌시아지사장>

(661)373-4575