재산세 감면 신청은 정당한 절세 방법이 될 수 있다.

지난해 부동산 가격이 많이 하락했지만 올해 재산세 산정에는 가격 하락이 제대로 반영되지 않을 가능성이 높아 납세자들의 대비가 필요하다는 지적이다. 미국의 재산세는 각 카운티 정부에서 과세하는데 부동산 가격 하락폭이 정확하게 반영되지 않아 높은 재산세를 고지 받는 경우가 많기 때문이다.
‘폭탄’ 수준의 재산세 고지서를 받고 ‘울며 겨자 먹기’로 재산세를 납부하지 않으려면 재산세 재평가와 항소를 통해 절세의 기회를 찾을 수 있다. 특히 2004~2007년에 부동산을 구입했다면 현 시세가 구입 가격보다 낮을 가능성이 높기 때문에 재산세 재평가 및 항소를 신청하면 최고 30%까지 재산세를 감면 받을 수 있다고 전문가들은 지적한다.


부동산 가격 하락 제대로 반영 안돼
과다 부과된 고지서 받는 경우 많아

‘울며 겨자먹기’로 그냥 납부말고
재평가·항소하면 최고 30% 감면 가능




■부당한 재산세와 세금 손실

캘리포니아는 주택과 상업용 부동산, 토지에 대해 각 카운티 정부가 구입 가격을 기준해 1.2%의 재산세를 부과한다. 그 후 카운티 정부는 부동산 시세를 평가해 매년 약 2%씩 재산세를 인상한다.

문제는 최근과 같이 부동산 가격이 하락하는 경우다. 카운티 정부가 행하는 부동산 가격 재평가에 실제 가격 하락이 정확하게 반영되지 않아 재산세가 터무니없이 많이 부과될 수 있다. 전문가들은 “이런 경우에 납세자는 정부에 부동산 가치의 재평가와 감면을 신청해 세금 손실을 막아야 한다”고 강조한다.


■카운티 정부의 재평가 vs 소유주 본인의 재평가

카운티 정부는 매년 일부 주택을 선별해 부동산 가격을 조사, 자동적으로 재산세를 재평가한다. 하지만 정부의 재평가는 선별 주택에만 한정돼 있고 가격 하락폭도 실제 하락폭보다 적을 수 있다. 예를 들어 LA카운티 정부는 매년 불과 50만채 안팎의 주택만을 재평가 대상으로 선정한다. 샌버나디노 카운티 정부는 2008년 주택가격의 하락폭을 3.3%로 정하고 재산세를 산정했다. 지난해 샌버나디노 지역의 실제 주택가격 하락은 30%에 가까웠다.

따라서 소유 부동산의 가격이 하락했다고 생각하면 재산세 고지서를 받기 전에 재산세 재평가를 카운티 정부에 미리 신청하는 것이 도움이 된다. (재산세 재평가 신청 웹사이트: 표1 참조)


■재산세 재평가 신청 웹사이트

LA카운티 http://assessor.lacounty.gov/extranet/list/newsList.aspx?newsid=78
오렌지카운티 http://www.ocgov.com/assessor/pdf/RequestForInformalReview-2009.pdf
샌디에고카운티 http://arcc.co.san-diego.ca.us/docs/valrev.pd
리버사이드카운티 http://riverside.asrclkrec.com/acr/forms/755P-AS3RS0%20Owners%20Request%20for%20Review.pd
샌버나디노 http://www.co.san-bernardino.ca.us/assessor/Documents/arp068_mv.pdf
벤추라카운티 http://assessor.countyofventura.org/PDFs/AO-V_271_12-09_f.pdf


■상업용 부동산의 재산세

호텔과 골프장, 상가 등 상업용 부동산은 재산세 자동 재평가 대상이 아니기 때문에 소유주가 직접 재산세 재평가를 신청하는 방법만이 재산세를 절세할 수 있는 유일한 방법이다. 차비호 공인회계사는 “2004~2007년에 상업용 부동산을 구입한 경우에는 가격이 하락한 경우가 대부분이기 때문에 재산세 감면을 신청하는 것이 현명하다”고 조언했다.

상업용 부동산의 시세를 비교할 부동산을 찾기 어려울 때는 불경기로 인한 수익 감소를 근거로 부동산 가격의 가치 하락을 증명해 재산세 감면을 신청할 수도 있다. 부동산 소유주가 한국 국적이라고 재산세 감면은 동일하게 적용된다.

부동산 가격의 하락기에는 시세보다 높은 재산세 산정에 대비해 감면 신청 절차를 알아두어야 한다.


■2009년 재산세 이의신청 기한

각 카운티 정부는 매년 1월1일을 기준으로 부동산 시가를 계산해 재산세를 산정하고 10월에 고지서를 발송한다.

단, 재산세 재평가를 신청한 소유주는 7월에 ‘재평가서’(reassessment letter)를 받게 되고 이를 기준으로 7월 2일부터 ‘항소‘(appeal)할 수 있다.

재산세 재평가 신청할 때는 1월1일을 기준으로 12개월 전과 3개월 후에 거래된 인근 부동산의 가격을 재평가의 근거로 제시해야 한다. 즉, 올해 재산세가 현 시세보다 높은 수준으로 산정될 것으로 생각하면 2008년 1월1일~2009년 3월31일에 주변에서 거래됐거나 매물로 나와 있는 주택 및 건물의 가격을 기준으로 제시해 재평가를 신청한다. 카운티 별로 차이가 있지만 4월 말까지 재산세 재평가 신청을 마치는 것이 바람직하다.

재산세 재평가 신청서에는 자신이 생각하는 ‘적정 수준의 주택 및 건물의 시세’(your opinion of value)를 적고 근거 기준으로 2~4개의 인근 주택 및 건물의 가격과 주소를 기입해야한다. (재산세 재평가 및 항소 기간: 표 참조)


■재평가를 신청한 후에는?

재평가를 신청하면 카운티 정부가 7월에 재평가서를 소유주에게 발송한다. 재평가에서도 부동산 시세가 높게 책정됐다면 항소할 수 있다. 항소기간은 7월 2일부터 시작되며 마감은 카운티마다 차이가 있다. (재산세 재평가 및 항소 기간: 표 참조)

항소는 과정이 다소 까다로워 공인회계사나 부동산 전문인과 상의하는 것이 도움이 된다.

■2009년 재산세 재평가 및 항소 기간

카운티 재평가 신청 기한 항소기간 웹사이트
LA 1/1~12/31 7/2~11/30 www.assessor.lacounty.gov
오렌지 1/1~4/30 7/2~9/15 www.ocgov.com/assessor
샌디에고 1/1~5/30 7/2~11/30 www.arcc.co.san-diego.cc.us
리버사이드 1/1~9/1 7/2~11/30 www.riverside.asrclkrec.com
샌버나디노 1/1~12/31 7/2~11/30 www.co.san-bernardino.ca.us
밴추라 1/1~12/31 7/2~11/30 www.assessor.countyofventura.org


■재평가 기회를 놓쳤다면?

기한 내에 재산세 재평가를 신청하지 못하면 법에 따라 2% 인상된 재산세를 받게 될 가능성이 높다. 고지서를 받고 난 후에는 일단 재산세를 납부하고 항소하는 방법이 있다.


■재산세 이의 신청의 필요성과 주의점

차비호 공인회계사는 “재산세 재평가와 항소를 통해 감면을 받으면 부동산 가격이 다시 상승한다 해도 카운티 정부는 구입가격에서 매년 2%씩 상승한 가치 이상으로는 재산세를 부과할 수 없다”며 “그런 이유에서 부동산 하락기에는 재산세 감면을 신청하는 것이 절세의 방법”이라고 지적했다.

재산세 감면은 본인이 직접 신청할 수 있다. 단, 재평가를 신청할 때 시세를 비교할 주변의 부동산을 찾기 어려울 때는 업무를 대행할 수 있는 전문가의 도움을 받는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 특히 상업용 부동산은 재산세의 규모가 크고 감면 과정이 복잡하기 때문에 공인 회계사나 부동산 브로커 등 전문가와 상의하는 것이 현명하다.

(도움말: 차비호 공인회계사 사무실 (213)268-9929)

하락한 주택 가격이 재산세 산정에 반영되도록 소유주가 직접 재평가를 신청해야 한다.

<재산세 이의 신청 사례>

▲한인타운 주택: 2005년 90만달러에 구입. 지난해 주택 시가 80만달러로 재산세 재평가 신청, LA카운티 85만달러로 재평가 승인, 공인회계사 통해 72만달러 주택 재평가 항소, 올 3월 카운티 정부와 주택 시세 75만달러로 합의.
▲한인타운 상가: 2006년 구입, 8개 입주 업소 가운데 2개 업소는 비어 있고 2개 업소는 임대료를 내지 못하는 상태, 구입 가격보다 30% 낮은 가격에 재산세 재평가 신청.
▲한인타운 토지: 2006년 콘도 건립을 위해 매입했으나 시장 침체로 포기, 현재 토지가격 하락에도 불구하고 구입 가격에 기준한 재산세 고지, 30% 하락한 토지가격 기준으로 재평가 신청.
▲풀러튼 주택: 2007년 100만달러에 구입, 현재 시가 80만달러, 재산세 재평가 신청해 2,400달러 감면 기대.
▲LA카운티 스왑밋: 자녀 이음으로 명의 변경하는 과정에서 재산세가 자녀와 자신에게 중복 과세, 공인회계사를 통해 카운티 정부에 상황을 통보하고 협상해 재산세 원상복귀.
▲남가주의 골프장: 2005년 구입, 불경기 수입 감소를 근거로 재산세 재평가 신청.

<김연신 기자>