경기 침체로 인해 주요 대도시의 상업용 부동산 공실률이 10%를 웃돌며 상업용 부동산 시장 붕괴 가능성이 점쳐지고 있다.

NYT 올해 전망
임대료 30% 폭락할수도


경기 침체로 인해 주요 대도시의 상업용 부동산 공실률이 10%를 웃도는 등 상업용 부동산 시장에도 찬바람이 불고 있다.

최근 뉴욕타임스는 뉴욕시의 상업용 부동산 공실률이 10%를 넘어선 것을 비롯해 시카고와 댈러스, 캘리포니아주 오렌지카운티의 공실률이 올해 17∼19%를 기록할 것으로 예상된다고 보도했다. 신문은 특히 대도시 지역에서 신축 중이거나 최근 완공된 상업용 부동산 가운데 무려 80%가 임차 희망자를 찾지 못하고 있다고 덧붙였다.

부동산 중개업계나 부동산 분석가들은 이미 하락 곡선을 그리기 시작한 상업용 부동산의 실질 임대료가 부동산 호황기에 비해 30% 정도까지 떨어질 수 있다는 전망을 내놓고 있다. 이런 현상은 상업용 부동산을 구매하면서 대출을 받을 때 길게는 10년까지도 이자만을 지불하다가 만기에 원금을 지불해 온 부동산 소유주들에게 위협이 되고 있다. 대출 만기가 도래했을 때 예전 같았으면 리파이낸싱(대출조건 조정 또는 재대출)을 통해 계속 부동산을 소유할 수 있었지만 이제는 신용경색 때문에 거의 불가능해졌기 때문이다.

2006년과 2007년에 생겨난 상업용 부동산 담보대출 채권의 60%가 파생상품으로 변형됐다는 한 부동산 시장 조사기관의 집계에서 볼 수 있듯이 많은 경우 부동산 소유주가 채권자를 찾아 채무를 재조정하기도 쉽지 않다.

나아가 이런 현상은 상업용 부동산을 담보로 대출을 실시한 금융기관, 특히 지역 금융기관에도 ‘시한폭탄’이 되고 있다. 2006년과 2007년에 이뤄진 대출의 상당수는 50∼70%의 담보인정 비율이 적용됐는데, 공실률 상승과 임대료 하락은 곧 부동산 가격 하락으로 이어지고 심한 경우 대출 채권의 부실화로도 귀결될 수 있기 때문이다. 올해 안으로 만기가 되는 상업용 부동산 담보대출 총액은 4,000억 달러로 추정되고 있다.