캘리포니아 주택시장은 가격 하락에 따른 판매량 증가 추세가 이어지고 있다. 일반적으로 주택가격 하락은 주택 장만이 쉬워졌다는 것을 의미한다. 가격이 하락한 만큼 무주택자들에게는 내 집 마련이 유리하기 때문이다. 캘리포니아 부동산협회(California Association of Realtors: CAR)의 가장 최신 통계인 2008년 4분기 주택시장 분석에 따르면 캘리포니아 주민 10명 가운데 6명은 기본수준 주택(entry level home)을 구입할 수 있는 경제적 능력을 갖추고 있는 것으로 나타났다. 캘리포니아 주택시장의 거품이 꺼지기 시작한 시기인 2007년 4분기에는 10명 가운데 3명만이 주택 구입이 가능한 것으로 분석됐었다. 주택가격 하락이 무주택자 내 집 마련 전략에 미치는 영향과 첫 주택 구입자들이 알아두어야 할 사항을 살펴본다.




가주 중간가 25만달러… 주민 60% 구입능력 갖춰
LA카운티 가장 어렵고 리버사이드 등 사막쪽 쉬워
첫 구입자엔 연방-주정부서 1만8천달러 세금 크레딧




■캘리포니아 주택구입 능력 지수

CAR은 기본 수준의 주택구입이 가능한 인구 비율을 분석한 주택구입 능력지수(Housing Affordability Index)를 정기적으로 발표한다. 2008년 4분기 현재 캘리포니아의 주택구입 능력지수는 59%로 나타났다. 이는 1년 전 주택구입 능력지수 33%에 비해 26% 증가한 수치다.

지난 1월 캘리포니아의 중간 주택가격은 1년 전에 비해 17만달러 이상 하락한 25만4,300달러를 기록했으며 주택 판매량은 62만4,900채로 1년 전에 비해 2배 이상 증가했다. 주택가격이 하락하며 판매량은 증가했고 주택구입은 더욱 쉬워진 것을 수치상으로 알 수 있다. 지금 시장 상황이 무주택자들이 주택을 구입할 적기라는 분석을 뒷받침하는 수치다.

한편, 캘리포니아 콘도의 주택구입 능력지수는 65%로 일반 주택보다 구입이 더 용이한 것으로 나타났다. 같은 통계에서 미국 전체의 주택구입 능력지수는 72%로 집계됐다.


■내 집 마련 쉬워졌다

CAR 분석에 따르면 캘리포니아에서 첫 주택구입자들에게 적합한 주택의 가격은 중간 주택가격과 비슷하거나 약간 낮은 24만~25만달러다. 10% 다운페이먼트에 6% 정도의 모기지 이자율로 첫 주택을 구입한다면 한달 모기지는 세금과 보험을 포함해 1,630달러 정도로 예상할 수 있다. 따라서 1년 수입이 최소한 4만8,900달러는 돼야 한다. 1년 전만해도 캘리포니아에서 첫 주택을 구입하기 위해서는 1년 수입이 최소한 8만3,700달러는 돼야 했다.

CRA는 “최근 주택가격과 모기지 이자율 하락으로 인해 주택 구입이 한결 더 쉬워졌다”며 “현재 캘리포니아 중간 수입이 59만달러이기 때문에 중간 수입보다 수입이 적어도 주택구입이 가능할 정도로 내 집 마련의 실현 가능성이 커졌다”고 밝혔다.


■내 집 마련, 사막은 쉽고 해안은 어려워

CAR 분석에 따르면 LA카운티의 주택구입 능력지수는 46%로 캘리포니아에서 주택구입이 가장 어려운 지역 가운데 한 곳으로 나타났다.

리버사이드와 샌버나디노 카운티의 주택구입 능력지수는 70%로 10명 가운데 7명이 집을 살 능력이 있다는 결론이 가능하다.

주택구입 능력지수가 46%인 LA카운티는 기본 수준의 주택 가격이 30만1,100달러로 나타나 1년 수입이 최소한 5만9,100달러는 돼야 주택구입이 가능하고, 한달 모기지는 세금과 보험을 포함해 1,970달러 정도로 예상할 수 있다.

캘리포니아 주택가격 하락에 따라 무주택자들의 내 집 마련 가능성은 상대적으로 향상된 것으로 나타났다.


■주택 구입과 세금혜택

오바마 행정부의 경기부양책에 포함된 주택시장 회복방안은 첫 구입자에게 주택가격의 10%, 최고 8,000달러의 세금 크레딧을 준다. 3년 이상 주택을 소유하지 않은 경우도 첫 주택구입자로 간주된다. 첫 주택구입자 세금 혜택은 연간 수입이 7만5,000달러 이하(부부 15만달러)인 납세자들에게 적용되며 수입을 초과한 경우에는 일부 세금 크레딧만 주어진다. 오바마 행정부의 세금혜택은 오는 12월1일까지 주택을 구입한 경우에만 한시적으로 적용된다.

캘리포니아 주정부도 주택 구입자들에게 세금혜택을 제공한다. 지난 1일부터 주택 구입자들에게 선착순으로 1만달러의 세금 크레딧을 제공한다. 1만달러의 세금 크레딧 제공은 오는 2010년 3월1일까지만 한시적으로 실시된다. 세금 크레딧 1만달러는 일시에 제공되는 것이 아니라 주택 구입년도부터 첫 3년 동안 매년 3,333달러의 세금을 공제 받는 형식으로 감세 혜택이 주어진다. 혜택은 처음으로 내 집 마련을 하는 납세자를 포함해 모든 주택 구입자를 대상으로 하며 임금 수준의 제한은 없다.


■첫 주택구입자를 위한 조언

1. 주택 구입에 지출할 수 있는 총액과 한 달 모기지로 최대한 지출할 수 있는 액수를 미리 계산해야 한다. 세금과 보험료를 포함하면 월 모기지가 2배 가까이 증가하는 경우도 있기 때문에 현실적인 모기지 계산은 필수다.

2. 주택을 구입하고 싶은 지역의 주택을 선정해 보험사에 보험료를 문의해 보는 것도 방법이다. 재산세를 비롯한 주택 관련 세금을 알 수 있는 웹사이트(예:zillow.com)를 통해 세금을 미리 계산해 두어야 한다.

3. 클로징 비용(closing cost)을 정확히 계산한다. 에스크로, 타이틀 문서 처리 비용, 모기지 이자율 인하 포인트 비용, 모기지 브로커 서비스비, 타이틀 점검비 등이 모두 클로징 비용에 포함된다.

4. 수입의 28% 정도를 주거비로 지출하는 것을 목표로 주택을 구입하는 것이 현명하다. 수입의 30% 이상을 주거비로 지출할 경우 ‘가난한 주택 소유주’가 될 가능성이 있다.

5. 주택 유지비를 염두에 두어야 한다. 지붕 누수나 하수구 수리, 새로운 가전제품 구입비용 등을 고려하지 않으면 계획하지 않았던 추가 지출이 발생한다.

정부가 주택시장 활성화를 위해 첫 주택구입자들에게 각종 세금혜택을 제공하고 있다.

<김연신 기자>