재융자를 할 때 첫 번째 고려사항은 들어간 비용만큼을 얼마나 빨리 뽑아낼 수 있느냐인 손익분기점이다.

▶재융자할 때 고려 사항은?


주택구입자가 현재 갖고 있는 모기지를 재융자 해야 할지 판단할 때 가장 중요한 고려사항은 손익분기점이다. 즉 얼마나 빨리 재융자 비용을 낮은 월 페이먼트로 뽑아낼 수 있는지 여부다. 손익분기점은 어떤 종류의 재융자를 하느냐에 따라 달라지지만, 보통 3년 안에 비용을 상쇄시킬 수 있는 것이 적절 수준이다.

원리적으로 볼 때 만일 재융자 비용이 한 푼도 들어가지 않는다면, 재융자를 받는 즉시 손익분기점이 되기 때문에 이자율이 0.1%라도 낮으면 재융자를 하는 것이 현명하다.

퀴큰론스의 밥 월터스 수석경제학자는 “진정한 노코스트 재융자는 선불로 돈을 내지 않고, 융자 총액이나 이자율이 증가해 새로운 융자 금액에 반영되지 않는다는 것을 뜻한다”고 설명했다.

손익분기점 계산을 위해서는 재융자에 들어간 총비용을 월 페이먼트 절약분으로 나눈다. 이 수가 비용을 상쇄시키기 위해 필요한 개월 수가 된다.

<손익분기점 계산의 예>
재융자비용; 2,125달러 / 월페이먼트 절약분: 125달러 / 손익분기점; 17개월 후


재융자를 할 때 첫 번째 고려사항은 들어간 비용만큼을 얼마나 빨리 뽑아낼 수 있느냐인 손익분기점이다.

다음은 손익분기점 외에 고려해야할 재융자 결정 요소들이다.

◇현재 변동이자율 모기지(ARM) 인가=융자기관 및 모기지 브로커들은 융자자들이 재융자를 할 경우 하이브리드나 변동이자율 대신 고정이자율 모기지를 선택해야 한다고 권한다. 왜냐하면 이자율 차이가 변동이자율 모기지의 위험을 상쇄시킬 만큼 충분하지 않기 때문이다.

현재 변동이자율 모기지를 갖고 있고, 향후 이자율 상승의 위험을 제거하려면 상황이 복잡해 진다. 이럴 경우 재융자를 위해 고정 이자율로 락인하는 것은 현명한 선택이다.

수 년 내 이사할 가능성이 있더라도, 불안한 변동이자에서 역사적으로 낮은 수준의 고정이자율로 바뀌는 것은 가장 이상적인 선택이다.

◇신규융자 상환기간이 현재보다 길어질 것인가 짧아질 것인가=상환기간을 늘릴 것이냐 줄일 것이냐에 대해서는 정답이 없다.

앰트러스트 모기지 돈 프로마이어 수석부사장은 “많은 고객들이 페이먼트가 다소 올라간다 해도 모기지 상환기간을 줄이는 것을 선호한다”고 설명했다. 아무리 상환기간을 줄이더라도 재융자를 반복하게 되면 결국은 제자리걸음이다. 현재 재융자로 인기가 많은 15년 고정의 경우 실제 저축액이 많고 직업 안전성이 높은 경우에만 적절하다. 오히려 상환기간을 단축하는 방법으로 30년 융자라도 15년처럼 생각해 갚아나가는 것이 바람직하다. 경제적 문제가 생기면 다시 페이먼트를 원래 수준으로 바꾸면 된다.

상환기간에 대한 대답은 경제상황이 어려워져 페이먼트를 단순히 낮출 필요가 있는 것인지, 아니면 당장의 이자율을 이용하기 원하는 것인지에 달려있다. 낮아진 페이먼트가 목표라면 장기가 적절하고, 낮은 이자율을 이용하겠다는 것이면 단기가 적절하다.

◇모기지 보험이 필요해 지는가=주택가치 하락으로 인해 재융자를 하게 되면 모기지 보험을 내야 하는 경우가 발생할 수도 있다. 재융자를 원하지만 에퀴티가 부족할 경우 보다 자세히 계산해 봐야 한다. 모기지보험 페이먼트는 세금공제가 가능할 수도 있고, 에퀴티가 향후 늘어나게 되면 사라질 수도 있다.

◇신규 융자에 포인트를 지급해 이자율을 낮출 것인가=포인트에 대해서도 비슷한 잣대를 들이대서 계산해야 한다. 현재 상황에서는 융자원금의 1%인 원포인트는 최소 0.5%의 이자율을 낮출 수 있다.

<포인트 적용의 예>
융자원금: 25만달러 / 기간: 30년 / 이자율 5.5% / 페이먼트: 1,419달러47센트
원포인트 비용: 2,500달러
이자율: 5% / 페이먼트: 1,342달러 5센트 / 월절약분: 77달러 42센트
손익분기점: 33개월(2,500달러를 77.42달러로 나눈 수)

단 포인트를 페이먼트에 가산하게 되면, 이를 선불로 낼 때보다 페이먼트가 올라간다는 것을 명심해야 한다.

◇부채정리: 빚을 갚거나 주택의 리모델링을 하려거나, 다른 목적으로 에퀴티를 이용하기 원해 재융자를 결정할 경우 더욱 복잡해진다. 홈에퀴티 라인 오브 크레딧은 다양한 이자율과 조건으로 갖고 있는 부채를 정리하는데 큰 도움을 주지만, 재융자는 전제 경제상황이 악화된 상황에서 전체적인 부채를 줄여 월 상환부담을 줄이는 데만 사용돼야 한다.

<배형직 기자>