서브프라임 사태 후 소득증명·20% 다운 필수
융자액 1% 선납땐 이자율 0.5~1% 낮출 수 있어


서브프라임 모기지 시장의 붕괴 이후 주택구입을 위해 모기지 융자를 샤핑 하려는 주택구입자들은 새롭게 바뀐 규정들과 부딪혀야 하는 상황이 됐다. 지난 수년간 모기지 대출과 관련해 규정이 급격히 변화했다. 소득증명이 없거나 최소의 다운페이먼트만 해도 융자 승인이 나와 주택시장의 붐을 이끌었던 서브프라임 모기지는 당연히 사라진지 오래다. 일반 모기지 융자를 받기 위해서도 바뀐 상황에 대한 이해가 필요하다.





◇포인트 선불 지불=모기지 융자자는 융자할 때 이자율을 낮추기 위해 선불로 일시에 지불하는 포인트를 선택할 수 있다. 원 포인트는 융자해야 할 모기지 금액의 1%를 뜻한다.

모기지 브로커사인 과드힐 파이낸셜의 알란 로젠바움은 “융자자들은 포인트를 내지 않아도 되는 것으로 흔히 생각하는데 이는 실수”라고 지적했다.

이자율이 높을 때 포인트를 내는 것은 당연히 현명한 선택이 아니다. 주택구입자들은 이후에 이자율이 떨어지게 되면 재융자를 할 가능성이 높기 때문이다. 즉 주택구입자들은 포인트를 상쇄할 만큼 오랫동안 모기지를 보유하고 있을 가능성이 낮다.

그러나 이자율이 낮은 상황에서 포인트를 선불로 냈다면 융자자들은 당장 늘어난 비용과 대비해 더 많은 이득을 볼 수 있다. 전통적으로 클로징 당시 원 포인트를 내면 모기지 이자율을 0.25%가량 낮출 수 있는 것으로 여겨져 왔지만, 현재는 원 포인트로 낮출 수 있는 이자율이 0.5%에서 1%포인트에 달한다.

즉 20만달러 모기지 융자를 받을 때 클로징 시점에서 2,000달러를 포인트로 내게 되면, 융자 이자율을 6%에서 5%로 1% 가까이나 내릴 수 있다는 말이 된다.

이는 월페이먼트를 126달러나 낮춰주게 되고, 16개월이면 이 비용만큼이 모두 되돌아온다. 이자율을 5.5%까지밖에 낮추지 못했다 하더라도, 여전히 월간 64달러를 더 절약하게 되고, 32개월이 되면 이 돈이 모두 뽑힌다.

로젠바움은 “한 고객은 80만달러의 15년 고정 모기지를 5.875% 이자율에 선불 포인트 없이 받았다지만 원 포인트를 냈다면, 5.375%의 이자를 받아 이 비용을 3년이면 뽑아내고, 남은 12년간 월 200달러를 추가로 절약할 수 있었다”고 지적했다.

물론 단서는 있다. 재융자하거나 수년 내에 다시 팔려는 구입자들은 포인트를 지불해서는 안 된다. 그렇게 되면 기간 내에 포인트를 낸 만큼 이득을 보지 못할 가능성이 높다.

◇다운페이먼트 요구금액 증가=현재 주택구입자들이 갖게 되는 궁금증은 당장 주택가의 25~30%의 다운페이먼트를 할 수 있더라도 실제 그렇게 해야 하는가 여부다.

대부분의 융자기관들은 최소 20%의 다운페이먼트를 요구한다.
이보다 낮으면 부족한 금액 만큼에 대해 민간 모기지 보험(PMI)을 따로 들어야 한다. 만일 구입자가 20% 이상 다운페이먼트를 할 수 있다면, 그렇게 해야 한다.


주택시장 침체가 장기화된 상황에서 이자율이 역사적으로 낮은 수준까지 내려가면서 모기지 융자를 받기 위해서는 이전과는 다른 전략적인 접근과 이해가 요구된다.


다운페이먼트를 낼 수 있는 능력이 있다고 해도 주택가치가 빠르게 하락하는 시장에서는 자본 잠식의 위험이 높기 때문에 주의해야 한다.

모기지 리서치 회사 HSH 어소시에이츠의 키스 검빙어는 “돈이 있다면 충분히 다운페이먼트를 해야 결과적으로 융자금액을 줄일 수 있다”면서도 “현재처럼 주택가치가 줄어든 상황에서 이에 동의할 수 있는 것만도 아니다”고 지적했다.

높은 다운페이먼트는 급격히 가격하락이 진행되는 주택시장에서 거꾸로 사라져버릴 수 있다.

애리조나주의 한 부부는 100만달러 주택을 구입하는데 40만달러란 돈을 다운페이먼트 했고, 이 돈은 에퀴티 보호막이 되리라 생각했다. 그러나 가격 하락이 빠르게 진행되면서 다운페이먼트가 빠르게 잠식 당하고 있고, 현금을 비축하는 것이 더욱 현명했다는 후회를 뒤늦게 하게 됐다.

◇모기지 이자율 고정=많은 융자자들이 모기지 이자율이 하락세에 있을 때 향후 받을 융자의 이자율로 사전에 고정하는 것을 주저한다. 더 떨어질 것이란 기대심리 때문이지만 이는 실수다.

검빙어는 “고객들에게 본인이 생각했던 거래 가능한 이자율 수치에 도달했다고 판단되면 이자율을 고정시키라고 조언한다”고 말했다.

이자율은 떨어지는 것보다 훨씬 빨리 오르는 경향이 있다. 구입자들은 기다리다가 낮은 이자율을 놓치고 오히려 높은 이자율에 갇혀 버리는 경우가 더 많다. 게다가 현재 수준의 낮은 이자율에 락인하는 것은 구입자들에게 정신적인 여유를 주게 된다. 이자율 결정은 주택구입시 가장 중요한 결정 중 하나다.
<배형직 기자>