2월하고도 중순으로 들어왔다. 오바마 정부가 들어서고 서둘러 경제회복을 외치는 목소리가 여기저기서 많이 들려오고 있고, 주택소유주 구제책과 같은 부동산 경기회복에 도움을 주는 정책이 일주일에 한개씩 발표가 되는 것 같다. 지난주 칼럼에서 굳게 닫힌 은행문을 열어야 한다고 말씀드리고 있는 사이 재무부에서 공적자금을 지원받은 은행들이 소비자에게 대출하지 않아 돈이 돌지 않는 현상이 계속되고 있는 문제점을 해결하기 위하여 돈을 지원받는 은행이 강제로 주택대출을 지원하게끔 하는 방안을 마련하고 있다고 발표가 되었고 심지어 5%이하의 저리이자 기준까지 나오고 있는 실정이다. 참으로 반가운 소식이 아닐 수 없다.
게다가 모든 주택구입자들에게 1만5,000천달러의 세금크레딧을 주자는 법안이 지난주 연방상원에서 통과가 되었다. 이번에 통과된 법안은 홈바이어가 새집이나 기존 주택을 살 경우에 구입가격의 10%를 택스 크레딧으로 최고 1만5,000달러까지 지급한다고 하니, 실제로 50만달러 가격의 집을 사고 그 다음해에 본인이 낼 세금이 총 8,000달러면, 8,000달러를 내지 않고 오히려 7,000달러의 체크를 받아 직접 사용할 수 있다는 이야기인데, 이건 그냥 주는 게 아니고, 크레딧, 즉 빚이기 때문에 무이자로 빌려준다는 내용이고 2010년부터 15년 동안 나누어서 갚아야 하는 것이다. 그러나 15년간 무이자이기 때문에 부담 없이 사용할 수 있을 것이고 이로 말미암아 부동산시장이 회복되는데 일조할 것이라는 것도 어느 정도 이해가 간다.
게다가, 주택자금 대출에 대한 월페이먼트 조정, 즉 모디피케이션(Modification)의 경우, 이전까지 절대로 조정해 주지 않던 와코비아은행, 그 은행을 인수한 웰스파고 은행이 와코비아 은행에서 융자받은 주택소유주에게 융자원금의 20%까지 삭감해 주겠다는 결정을 했다는 소식이 들어와 있다. 이는 사실 상당히 긍정적이고 파격적이며, 사실 모디피케이션의 경우 어느 은행이든, 이자율은 일정기간 동안 낮추어 주기도 하고, 줄여주기도 했으나, 융자원금을 삭감하는 경우는 총 신청건수의 1%미만에 해당할 정도로 어려웠던 것이 사실이다. 왜냐하면 투자자들의 반대로 인하여, 비록 이자는 나중에 천천히, 혹은 적게 받더라도 나의 원금만큼은 살려야 된다는 그 투자자들의 기준에 따라 은행이 결정을 내리기 때문에, 융자원금을 삭감받는 케이스는 거의 불가능한 게 사실이었다.
한인타운 일부에서는 전문변호사의 재정을 통하여 개개인이 대출을 받을 당시의 잘못된 점을 문제 삼아 해당대출은행으로부터 융자금액을 삭감 받는다는 이야기도, 은행이라는 거대한 집단과 그 집단에 소속된 막강하고 대단한 실력의 변호사군단에 대항하여 그들로부터 항복과 조정을 받아낸다는 내용을 쉽게 이해를 하는 사람이 과연 얼마가 있을까 하는 것도 의문이었다. 이러던 와중에 웰스파고 은행이 자진해서 융자원금을 삭감해주겠다고 나선 것은 정말 두 손 벌려서 환영해 마지않는 심정이다.
그런데 걱정 하나가, 과연 그 융자삭감의 기준이 우리 한인들에게 적용이 쉽게 될 만큼 좋은 것일까 하는 것인데, 분명히 웰스파고가 융자금액을 삭감해 준다면, 삭감하고 남은 잔액을 또 다시 연체하지 않은 만큼의 충분한 소득을 증명하라고 할 것이 틀림없다.
예를 들면, 현재 60만달러의 대출잔액이 있고, 월 3,000달러 정도의 페이먼트를 내고 있는 와코비아은행의 주택자금 소유주의 경우, 이 대출 잔액중에 20만달러를 삭감하고 40만달러로 융자잔액을 만들어 줄 경우, 40만달러를 매달 월페이먼트로 내면서 그 주택을 몇 년동안 잘 유지할 정도의 소득을 갖고 있다는 것을 증명해야 한다는 이야기이다.
한번 계산해보자. 40만달러 원금을 30년고정으로 5%의 원금과 이자를 낼 경우, 월페이먼트는 월 2,147달러가 되고, 주택보유세를 1.2%로 보면, 연 4,800달러, 즉 월 400달러, HOA 약 100달러, 기타 주택유지비용을 약 400달러로 본다면 총 3,047달러가 된다. 이를 IRS 기준으로 계산한다면 월평균소득이 월 8,700달러가 되어야 한다. 월급을 8,000달러, 9,000달러씩 받고, 또 실제로 그렇게 세금보고하는 사람이 얼마나 많이 있을까 하는게 우선 걱정이고, 부디 이러한 딱딱한 IRS식의 기준을 적용하지 말고 진정으로 주택소유주를 도와주기 위한 폭넓고 다양하면서 부드러운 기준이 나오기를 바란다.
(661)373-4575
제이슨 성. <뉴스타부동산 발렌시아지사장>
