* 사업체 구입 후 업종 바꾸려는데 건물주 반대


<문> 여러 사업체가 입주해 있는 상가 건물에 사업체를 구입하였습니다. 현재 운영하고 있는 사업체의 업종이 좋지않아 다른 업종으로 바꾸던지 다른 상품을 더 추가해서 판매하려고 합니다. 그러나 건물주는 동일 상가 내에 이미 다른 사업체가 취급하고 있는 품목이라며 반대를 합니다. 제가 계속해서 그 품목을 취급하면 리스를 파기하고 퇴거하도록 요구하겠다고 합니다.

<답> 사업체가 많이 입주해 있는 상가 건물인 경우 귀하와 같은 문제가 종종 발생함을 보게 됩니다. 건물주는 상가내의 업종을 다양화하여 입주자끼리 서로 동일 업종으로 인한 과다 경쟁을 방지하고 건물의 입주율을 높히려 하게 됩니다.

따라서 전에 입주한 다른 사업체주인과 리스 계약시 그러한 조건에 동의하였을 수 있게 됩니다. 이런 경우 귀하에게 동일한 품목을 취급하도록 방치한다면 다른 사업주에게 계약위반을 초래하게 되므로 사업주는 반대하게 되는 것입니다. 그러나 귀하의 리스 계약서에 이런 제한조건이 포함되지 않았다면 귀하는 그러한 조건을 준수해야할 의무는 없습니다.

일반적으로 리스의 목적에 해당하는 사항에 건물 사용 용도를 기입하게 되어 있고 세입자의 용도 제한을 규정하게 되어 있으므로 리스 계약서나 사업체 매매 계약서를 자세히 검토하시면 어떤 제한 조건이 있는지 알수 있으리라 여겨집니다. 참고적으로 귀하가 사업체 매매 계약시 업종 전환을 미리 생각하고 있었다면 리스조건을 사전에 점검했어야 하며 판매자에게 이러한 것을 알려 두는 것이 필요합니다. 왜냐하면 판매자가 귀하의 업종 전환을 모르고 있었다면 차후에 책임을 물을 수 없기 때문입니다.


*사업체 매매시 판매자 융자 담보 설정 방법은

<문> 이제 은퇴를 하게 되어, 운영하던 사업체를 잘아는 사람에게 판매하려고 합니다. 사업체를 구입하고자 하는 사람은 가지고 있는 기본 자금도 넉넉지 않고 은행 융자도 어려운 입장입니다. 성실하고 열심히 노력하는 태도를 생각해서 제가 오너캐리 (Owner Carry) 형태로 융자를 해주려고 하는데 어떤 방법으로 담보를 설정해야 안전한 것인지 알고 싶습니다.

<답> 담보를 설정하는 방법은 여러가지가 있을 수 있습니다. 부동산에 저당을 설정할 때에는 Deed of Trust를 등기하는 방법이 있고, 부동산이 아닌 동산, 즉 사업체에는 UCC를 주정부에 등기함으로써 저당을 설정하는 방법이 있습니다. 사업체를 팔고 사는 경우라 하더라도, 구매자의 신용 등급이 낮거나 투자한 기본 자금이 충분하지 않을 경우, 판매자의 권리를 보호하기 위하여, 사업체 이외에 구입자가 가지고 있는 기타 부동산에 별도의 저당을 설정하도록 요구할 수 있습니다.

예를 들면 분할 상환금에 해당하는 액수 만큼 구매자의 부동산에 자발적 저당을 설정할수 있고, 부동산이 위치한 해당 카운티의 등기소에 등기를 함으로써 효력이 발생합니다. 이는 우선 순위에 차이는 있으나 그 해당 부동산의 1차 융자 은행 다음 순위로 효력을 발휘 할수 있게 됩니다. 강제적 저당, 즉 재판 판결에 의한 저당이나 다른 채무에 의한 저당과는 달리 채무자가 파산한다 하더라도, 모기지 다음으로 지불 받을수 있는 바람직한 방법이라 하겠습니다. 일반적인 방법으로는 사업체 자체를 담보로 설정하는 방법이 있는데 이를 UCC-1이라고 합니다.

사업체 매매 계약시 에스크로 내용에 분할 상환금에 대한 UCC-1 설정을 명시하여 이를 주정부에 등기하면 효력을 발생하게 됩니다. 사업체 매매시에 이러한 기록이 나타나기 때문에, 구매자는 귀하의 동의나 허락없이 다른 사람에게 매도할수 없으므로 분할 상환금이 완납될 때 까지는 귀하의 사업체에 대한 권리가 보장된다고 하겠습니다.


*부동산 등기 어떤 형태의 소유권이 바람직한지

<문> 요즘 부동산 가격이 많이 하락하여 주택을 구입해서 렌트를 주려고 합니다. 부부간에 어떤 형태의 소유권으로 등기를 하는 것이 바람직한지 알고 싶습니다.

<답> 소유권을 등기하는 방법에는 대표적으로 세가지 방법, Joint Tenancy(JT), Community Property(CP), Tenancy-in-Common(TIC)를 들수 있습니다. JT는 반드시 부부 사이가 아니더라도 무방하며, 두 사람 이상, 여러 사람이 같이 소유할 때에도 가능한 방법입니다. 또한 소유권자 중 일부가 사망하게 되면 그 지분이 자동적으로 나머지 생존자에게 똑같이 분배되도록 되어 있습니다.

소유권자가 다른 사람의 동의 없이 자신의 소유권을 제삼자에게 양도할 수 있고, 새로이 지분을 양도받은 제삼자에 해당하는 사람은 더 이상 JT가 아닌 TIC으로 존재하게 됩니다.

반면에 CP 형태의 소유권은 합법적으로 결혼한 부부 사이에서만 가능하며, 동거 중이거나 사실혼 관계의 남녀사이에서는 가능하지 않습니다. 원칙적으로 부부중 한사람이 혼자서 판매할 수 없으며 부부가 동시에 매매 계약서에 서명하여야만 유효합니다.

부부중 한사람이 사망하게 되면 절반에 해당하는 배우자의 지분이 전부 생존배우자의 소유권으로 이전되는 것은 JT와 동일하나, 자산가치 증가와 매매 차익에 대한 양도소득세나 상속세, 그리고 소유권 이전 후의 부동산 원가 산정에 있어서 CP 형태의 명의로 되어있는 재산은 상속세나 양도소득세 대상에서 제외되며 소유권 이전 후에도 현재의 시세가 전액 구입원가로 상향조정되는 유리한 점이 있으므로, 부부사이에서는 CP 형태의 소유권이 보다 더 바람직하다 하겠습니다.

한태호 변호사