노트(note)를 사세요, 그것도 많이 할인하여서 매입할 기회가 있다는 말을 듣는 다수의 고객들이 “그런 것도 있습니까”하고 되묻는 것을 보면 이 노트에 대한 내용을 잘 모르는 분이 많다는 생각이다.
교민들 중에는 부동산에 투자하는 분들이 비교적 타민족에 비하여 많다는 것이 일반적인 견해인데도 불고하고 이 노트에 대한 개념을 모르고 부동산을 매입할 때마다 반드시 거쳐야 하는 과정을 지나온 것이 아닌가 생각하게 된다.
부동산 매입이 현금으로 이루어지지 않고 있는 현 상황에서 은행융자를 받아야 매매가 이루어지는데 은행융자를 받으려면 융자금액을 보호할 수 있는 담보물이 필요하게 되며 이 담보물을 증명하는 서류가 담보확인 증서(trust deed)가 되며 받은 융자금액을 어떤 조건으로 언제까지 지불하겠다는 약속을 확인하는 서류를 노트(note)라고 부르고 있다.
융자관계를 확실히 하기 위해 이 서류는 반드시 부동산이 위치한 각 카운티에 등기를 하게 되는 것이다. 물론 부동산 매매에만 이 노트가 필요한 것이 아니라 사업체 매매를 할 때에도 은행에서 융자를 받게 되든지 아니면 전 주인으로부터 융자를 받아서 매입을 하게 될 때에도 이 노트를 작성하게 되며 이 채무관계를 등기하게 되는데 이는 부동산이 아니고 동산이기 때문에 규정에 따라서 카운티가 아닌 주정부가 있는 새크라멘토에 등기를 하게 된다. 부동산이나 사업체를 팔고 살 때마다 채무관계를 조사하려면 카운티 등기소나 새크라멘토에 있는 UCC(Uniform Commercial Code)을 조사하므로 채무관계를 확실히 할 수 있게 되는 것이다.
이 노트의 성격은 사업체를 담보로 한 경우이든 부동산을 담보로 한 것이든 이 노트 자체는 부동산이 될 수 없으며 말하자면 동산일 수밖에 없는 것이다. 이 노트는 이 노트에 약속한 대로 융자금을 상환 받을 수는 있지만 융자하여 준 금액을 일시에 받을 수 없으므로 경우에 따라서는 목돈이 필요하게 되면 이를 팔고 사는 일이 평소에도 자주 있었던 것이다. 그러나 이 노트로 현금화하려면 이 노트를 매입하는 편에서 활인을 요구하게 되는 것이다.
이 노트가 좋은 투자가 되느냐 아니냐는 노트가 가지고 있는 상환기간이나 이자 즉 수익률 여부에 따라서 결정될 수 있으며 또 그 노트를 담보로 한 사업체나 부동산 가치가 노트의 가치를 결정하게 된다.
이 노트 거래는 경기가 좋을 때나 좋지 않을 때에도 이루어질 수 있는 일이지만 부동산 경기가 좋을 때에는 노트를 할인하여서 현금화 하는 것보다 부동산을 매매하여서 현금화가 가능하기 때문에 노트 할인율이 높지 않지만 그렇지 않은 시기에는 할인율이 높아서 현금을 소지한 투자가들에게는 황금과 같은 투자를 할 수 있는 기회가 되는 것이다.
한 예를 든다면 아파트 건물이 현재 가격이 1,200만달러 정도인데 노트 잔액이 900만달러인 것을 500만달러에 할인하여 노트를 거래한 경우이다.
이 노트를 매입한 고객은 일차적으로 융자를 하여준 은행의 법적인 권리를 행사하여 500만달러를 투자하였지만 900만달러에 해당하는 상환액을 받게 되며 건물 소유주가 부동산을 팔거나 재융자를 하게 되면 노트 잔액 900만달러를 일시에 받을 수 있어서 400만달러에 해당하는 수익이 발생하게 되고 경우에 따라서는 부동산 소유주가 상환금을 지불하지 못하는 상황에서는 규정에 따라 1,200만달러에 상당하는 부동산 아파트의 새 주인이 될 수 있게 되는 것이다.
이 간단한 원리를 상기 매물을 가지고 일주일간 고객에게 설명하는데 어려움을 경험하였기에 본지를 통하여 현장 경험을 밝히는 바이다. 결국 이 원리를 속히 이해한 재빠른 외국인 투자가에게 이 노트 거래는 이루어졌다. 이 노트 거래의 단점은 현금을 소지한 투자가만이 이런 기회를 잡을 수 있다는 것이고 노트를 담보로 한 부동산의 가치 판단을 바르게 할 수 있는 능력 여부가 이러한 투자를 결정하는데 중요한 문제로 등장하게 되는 것이다.
그러나 이러한 기회가 30여년간 부동산업에 종사하면서도 이러한 높은 노트 할인은 처음 있는 일이다. 이러한 일이 일어나지 않는 것이 정상적인 경제상황이 될 수 있고 있다면 속히 이런 기간이 지나가야 하는 것이 정상적인 생각이겠으나, 현금을 가진 투자가들에게는 위기가 호기가 될 수 있는 셈이다.
조셉 김, <뉴스타 부동산 LA>(213)272-6726 , www.newstarcommercial.com
