실직·사업실패로 페이먼트 힘들때
은행과 접촉해 현재 어려운 상황 설명
새 페이먼트 지불 능력 입증하면
월 지불액 낮추고 상환기간 연장 가능


지난주 미 전국에서 10만명이 넘게 감원되는 등 최근의 경기침체는 많은 사람에게 실직과 감봉의 고통을 안겨 주고 있다. 실직과 감봉은 결국 주택마저 차압당할 위기에 처하게 만들기도 하는데 지난해 가주에서만도 전년대비 180%가 증가한 23만6,000채가 주택을 차압당한 것으로 집계됐다.

이처럼 차압이 급증하고 있는 가운데 주택융자 페이먼트를 제때 갚지 못하는 주택 소유주를 대상으로 한 융자 재조정 사기사건이 늘어나고 있어 LA 시당국은 지난달 27일 비아라이고사 시장이 기자회견을 통해 융자 재조정 사기사건의 피해자가 되지 않도록 각별한 주의를 당부할 정도로 융자조정 프로그램은 사회·경제적인 핫 이슈로 떠오르고 있다. 대부분의 한인 주택 소유주들도 혹시 융자조정 프로그램의 대상이 되는지 여부에 관심이 모아지고 있어 궁금증을 풀어본다.


부동산 금리


■융자조정 프로그램이란?
융자조정은 실직, 감봉, 수입 감소, 질병이나 사고로 인한 입원, 가족의 사망, 변동모기지 이자율 상승 등의 원인으로 모기지 페이먼트를 제때 하기 힘들어 차압이나 파산의 위기에 처한 주택 소유주들을 대상으로 기존 모기지 금리, 페이먼트, 융자기간 등의 조건을 감당할 수 있는 페이먼트 범위로 조정해 주는 프로그램이다.

■자격요건과 대상
융자조정 자격요건은 은행마다 내부 기준이 다르다.
대부분 은행의 경우
▲융자금을 본인이 현재 거주하고 있는 집을 담보로 한 경우
▲실직, 사업부진 등으로 수입이 감소했고
▲월 지불금이 연체됐거나, 또는 아직까지는 잘 냈으나, 연체위기에 처한 경우
▲조정을 해주면 더 이상 연체없이 페이먼트를 잘하여 집을 유지해 나갈 수 있는 수입이 있는 경우
▲집값이 폭락하여 집값보다 융자금이 더 많은 경우에 융자 조정 요청에 응하고 있다. 그러나 반드시 이러한 경우에 국한된다고 볼 수는 없다.
상법전문 길민택 변호사는 “은행마다 자격요건이 약간씩 차이가 나기 때문에 신청하기 전에 해당 렌더에 연락을 해서 정확한 정보를 가진 상태에서 준비하는 것이 바람직하다”고 지적했다.

그러나 융자조정을 목적으로 의도적으로 모기지 페이먼트를 늦게 냈다는 의심을 살 경우는 대상에서 제외된다.

■준비서류
은행도 최대한 피해를 줄이기 위해서 실제로 어려움이 있는지를 확인하고 융자조건 협상을 해준다.
은행은 모든 정보를 서류로 확인하기를 원하며 은행들이 공통으로 요구하는 서류는
▲세금보고 서류(tax return)
▲직장에서 연말에 발급하는 W2 인컴서류
▲직장에서 페이첵에 붙어 나오는 페이스텁(paystub)
▲자영업자들과 커미션 받고 일하는 경우 일년치 소득, 손익계산서(profit & loss statement)
▲다른 소득을 증명할 수 있는 서류(융자에는 이름이 안 들어 있지만 같이 살고 있으면서 페이먼트 도움을 주고 있는 가족의 인컴, 또는 자녀 위자료, 임대수입, 같이 살고 있지 않지만 정기적으로 도움을 주고 있는 사람들의 수입
▲각 은행 융자의 1차, 2차, 3차 등 최근 한달 스테이트먼트
▲현재 예산(budget)-자세한 수입과 실제 지출을 기록한 예산
▲경제적인 어려움을 적은 편지(hardship letter)-편지 내용에는 (ㄱ)융자번호 (ㄴ)자신 소개(이름, 주소, 연락처) (ㄷ)가족소개 (ㄹ)집을 언제 구입하여 (ㅁ)재융자를 언제, 왜 했으며 (ㅂ)어려움이 시작된 동기 (ㅅ)나름대로 세운 해결책 (ㅇ)언제부터 페이먼트를 못하기 시작했는지(못하게 될 것 같은지) (ㅈ)언제까지 어려울 것 같은지 (ㅊ)집을 지키기를 원하는지, 포기하기를 원하는지 (ㅋ)언제부터 소득이 증가되어 페이먼트를 정상적으로 감당할 수 있는지 (ㅌ)은행이 어떻게 도와주면 회복될 수 있는 가능성이 보이는지, (ㅍ)날짜와 서명.


■은행과 협상절차
은행은 요구한 모든 서류들이 접수되고 나서 45일에서 60일을 기다리라고 한다. 융자도 여러 가지가 있다.

은행이 소유하고 있는(bank portfolio loan) 융자는 답을 조금 더 빨리 줄 수 있고, 시장에다 판(investor owned loan) 융자들은 투자가들의 허락을 받아야 하기 때문에 결과를 받는데 시간이 조금 더 걸린다.

다른 서류들도 중요하지만 현재 예산(current budget)을 가장 중요시 본다. 모든 지출이 총 인컴보다 많을 경우 거의 다 협상 거절을 당한다. 그것은 인컴이 많이 부족할 때는 은행이 협상을 해주고 이자율을 줄여줘도 어려움이 계속 있을 것이라고 보기 때문이다.

현재 인컴이 총지출보다 조금 더 많고 이자율 조정을 해준 후 인컴과 지출 비율(debt to income ratio)이 협상해주는 은행 기준에 맞아야 된다. 미국 은행들의 문화적 이해 차이 때문에 거절되는 경우도 많이 보게 된다. 그 차이를 이해시키고 협상하는데 경험이 있는 비영리단체 카운슬러와 상담 후 은행을 접근하는 것을 요구한다.

집주인이 차압이나 파산에 이를 경우 은행은 더 큰 손실을 입게 되므로 이를 피하기 위하여 기존융자의 조건 변경을 승인해 주는 것이므로 집 주인 입장에서는 최대한의 노력으로 자신의 현재상황과 본인이 감당할 수 있는 페이먼트 수준을 적극적으로 협상해 나가야 한다.

최근의 중요한 재정적 상황 악화를 설명함과 동시에 모기지 페이먼트를 하기 위해서 최선의 노력을 다했다는 증거, 그리고 무엇보다도 융자조정에 따른 새로운 페이먼트를 낼 수 있는 능력도 동시에 보여줘야 한다.

하지만 현실적으로 집주인이 직접 은행에 전화해서 협상을 진행하는 것이 쉬운 일은 아니다.

시간적 문제, 언어장애, 문서준비 방법과 협상의 요령 등 경험과 어느 정도의 전문적 식견을 필요로 하는 내용이 포함되어 있다. 따라서 본인이 잘못 진행하다 일을 그르치는 것보다는 다소 비용일 들더라도 전문가에게 의뢰하는 편이 나을 수 있다.

■주의점　
문제는 누구에게 맡기냐이다. 가주 부동산국 DRE(Department of Real Estate)에서는 소비자들을 보호하기 위하여 선불을 받고 융자조정 서비스를 해주는 회사는 변호사를 제외하고는 DRE의 등록과 사전허가를 받도록 요구하고 있으며 ‘Advance Fee Agreement For Loan Modification Services’라는 계약서를 사용하여 선불의 환불여부, 서비스의 규모 등 제반사항에 관한 내용을 소비자들에게 정확히 알려줄 것을 규정하고 있다.
특히 최근 들어 주택 융자 페이먼트를 제때 갚지 못하는 주택 소유주를 대상으로 한 융자 재조정 사기사건이 늘어나고 있다.

한인기독교개발협의회(KCCD)와 샬롬센터 등 관련 단체들에 따르면 융자 재조정을 신청한 뒤 선불로 비용을 지불했지만 융자조정 승인을 받지 못하거나 돈도 돌려받지 못해 어려움을 겪고 있는 한인들의 문의가 늘고 있다. 주로 피해를 당하는 한인은 은행으로부터 차압 통지서를 받은 주택 소유주들이다.

융자사기 업체들은 페이먼트를 제때 내지못해 차압위기에 처한 소유주들에게 ‘융자조정 100% 승인’이라는 광고를 낸 후 서비스 비용만 미리 받은 뒤 융자조정을 하지 않거나 잠적해 버리는 경우가 많은 것으로 알려졌다.
진 김 KCCD 사무국장은 “문의 가운데 절반은 융자 재조정을 위해 미리 비용을 지불했다가 피해를 당한 경우이고 “융자 재조정의 경우 승인 전에 미리 돈을 요구하는 것은 대부분이 사기”라고 말했다. 관련규정에 따르면 아직 차압통지서가 발부되지 않은 경우만 예외적으로 부동산국의 허가 하에 선불을 요구할 수 있지만 이외에는 융자조정 서비스가 완료된 후 비용을 청구할 수 있다.

융자 재조정 업체들은 계약서류를 부동산국에 제출해야 하며 소비자들은 진행상황을 주 부동산국(dre.ca.gov)을 통해 직접 확인할 수 있다.


융자조정 자격요건은 은행마다 내부 기준이 다르기 때문에 직접 렌더에 문의, 상의 하는 것이 중요하다.


융자조정을 목적으로 의도적으로 모기지 페이먼트를 늦게 냈다는 의심을 살 경우는 대상에서 제외된다.

<박흥률 기자>