모기지 이야기/ 잊지 말자, 모기지 조항
2009-01-24 (토)
곽동현
드디어 지난 20일 버락 오바마 대통령이 미국 44대 대통령으로 취임했다. 버락 오바마는 미국 역사가 시작된 지 232년만이고 미국이 대통령을 선출하기 시작한 지 219년 만에 최초로 흑인 대통령이 되었다. 특히 이번 연설에서는 ‘미국의 약속 재건’을 주제로 미국의 통합을 표명했다.
경제위기에 대해서는 지금 미금이 겪고 있는 위기 상황에서 공포를 버리고 희망을 취하자고 역설했다. 하지만 같은 시각 뉴욕증시는 급락세를 면치 못했다. 다우지수가 지난해 11월20일 이후 다시 8000선이 붕괴돼 증권시장의 불안이 고조되고 있다. 서브프라임 부실 사태에서 신용경색으로 이어진 금융위기가 이제는 실물경제에까지 그 침체가 깊숙이 빠져들고 있다. 새 대통령의 취임일임에도 불구하고 월가에서는 그 반등 효과를 어디에서도 찾아볼 수 없는 하루였다.
최근 이런 경제위기 속에서 한인들 중 또 다른 어려움을 겪고 있는 고객들이 있다. 다름 아닌 20007년이나 2008년 초반에 새로 건설 중인 콘도나 타운하우스를 계약해 놓고 지금 클로징을 기다리는 고객들이다. 일반적으로 주택을 구입하고 클로징까지 어느 정도 시간이 걸린다. 경우에 따라 차이가 있지만 계약 후 대부분 60일 정도가 소요된다. 하지만 새로 건축 중인 콘도나 타운 하우스를 구입하는 것은 계약일로부터 클로징까지 상당한 시간을 필요로 한다.
많은 빌더들이 모델하우스를 먼저 차려놓고 분양에 들어간다. 먼저 계약을 하는 이유는 건물이 다 지어졌을 때는 분명 계약 당시보다 시세가 한참 올라갈 것을 기대하고 미래를 위해서 투자를 하는 것이다. 이처럼 새로운 콘도나 타운 하우스를 구입하기 위해서 구입가의 최소 10%에서 20%를 정해진 시간까지 먼저 예치해야 하는데 이 예치금(Earnest Money)은 대부분 빌더 변호사의 구좌(Earnest Account)에 예치가 된다. 그리고 이렇게 진행되는 계약은 개인이 엄청나게 큰 빌더를 상대로 하게 되는데 계약서가 거의 한 권의 책만큼이나 두껍다. 빌더의 변호사는 대부분 거대한 로펌들이다.
약간의 차이는 있으나 이런 계약서 대부분은 융자와 관련하여 모기지 조항 없이(No Mortgage Contingency) 이루어진다. ‘No Mortgage Contingency’라 함은 바이어가 계약하고 클로징 때까지 융자에 문제가 있더라도 계약금을 돌려받을 수 있는 모기지 조항(Mortgage Contingency)이
없다는 것이다. 일반적으로 개인과 개인이 주택을 매매하게 되면 계약서에 모기지 조항을 꼭 넣는다. 즉 바이어가 모기지 융자를 못 받을 경우 그 계약이 파기되고 계약금을 다시 돌려받는다는 것이다.
이런 배경을 두고 지금 주택 시장에 어떤 문제가 생기고 있는지 들여다보자. 지금 막 지어진 콘도들은 대부분 2007년이나 2008년 초에 분양이 되었다. 즉 그때 계약한 바이어들이 충분히 융자를 받을수 있는 조건과 상황이 되었으나 1년 이상 지난 지금은 주택 가격도 하락했고 융자 조건 또한 너무 많이 까다롭게 바뀌었다. 더욱이 그 당시 새로 짓는 고급 콘도를 구입할 만한 바이어들은 이미 주택을 소유하고 있어서 투자용이나 두 번째 집으로 구입하는 경우가 많다.
이런 경우 현재 융자 가이드라인은 소득 증빙이 충분하지 않으면 융자가 거의 불가능하다. 지금 치명적인 가이드라인 한 두 가지만 짚어보면 새로 지어진 콘도의 분양이 50%가 넘지 않았다면 융자받기가 힘들다. 패니매와 프레디맥은 새로 지어진 콘도일 경우 50%이상 매매가 되어야 융자를 해주는 것으로 못을 박고 있다.그리고 만약 지금 살고 있는 집을 팔고 새로 지은 주택으로 이사를 하려고 했으나 주택 시장이 좋지 못해 현재 주택을 렌트로 놓고 새 주택으로 이사한다고 가정할 때 지금 주택 감정가의 30% 이상 에퀴티가 없을 경우 현재 집의 렌트 수입을 인정하지 않는다. 즉 고객의 수입이 현재 주택과 새로 구입을 위한 주택 모기지 패이먼트를 모두 감당할 수 있는 수입 증빙이 필요하다.
또한 1년 전에 계약한 새 콘도가 매매 가격 보다 감정이 적게 나올 경우도 융자는 감정가 기준으로 진행되어 생각지도 않은 다운 페이먼트가 추가로 더 필요할 수도 있다.실제 상기와 같은 케이스의 융자 상담이 많다. 이들은 벌써 여러 군데로 융자 상담을 하여서 당신들의 문제를 스스로 알고 있다. 문제는 많은 은행들이 패니매와 프레디맥에서 기준으로 하는 것과 비슷한 가이드라인을 제사하기 때문에 답변이 비슷하다. 이런 고객의 융자 방법은 쉽지가 않다. 스스로가 상황을 빨리 인지하고 크레딧 리포트와 융자 시 필요한 서류를 파일로 미리 준비를 하고 한 두 가지 조건이 문제가 되더라도 예외 조항으로 융자를 해주는 은행을 찾아서 융자 승인서를 받아 놓아야 한다.
또 다른 방법은 최악의 경우로 융자를 받지 못할 시 예치금을 어떻게 돌려 받을 수 있을지 담당 변호사와 매매 계약서를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 가끔 고객 중 새 콘도를 구입하며 시중에서 가장 싼 변호사를 구했다고 자랑하는 분이 있는데 싼 비용이 문제가 되는 것은 아니지만 이런 문제가 생길 때 경우가 많이 다르다. 필자는 맨하탄의 콘도를 구입하며 변호사 비용을 3000달러를 지불하는 고객을 보았다. 필자가 왜 이렇게 비싼 변호사와 일을 하느냐고 묻자 그 고객은 100만달러 짜리 콘도를 구입하면서 20만달러나 다운이 들어 가는데 나중에 어떤 문제가 생기면 무슨 수로 다운 페이먼트를 돌려받느냐는 것이었다. 지금 같이 일하는 변호사는 처음 매매 계약부터 어떤 상황에서도 다운 페이먼트를 돌려받을 수 있는 방법을 챙겨 변호사 사례비를 보험 정도로 생각하면 된다고 했다. 충분히 일리가 있고 현명한 고객이다.
아무튼 현재 이자가 4% 후반에서 5% 초반으로 오가는 최저 이자율이 적용되고 있다. 오바마 정부는 젊고 지혜로울 것이다. 주택경기 회복이 미국 경제를 구할 수 있다는 것을 너무나 잘 알 것이다. 얼마나 빠르게 주택매매의 맥을 짚어서 풀어줄지 기대가 된다. 지금 주택소유주는 낮은 이자의 수혜를 받고 내집 마련을 꿈꾸는 고객도 급락한 주택가격의 기회를 놓치지 않기 바란다.
