11월 LA카운티 주택 거래량 48%증가
투자자들 “내릴만큼 내렸다” 판단
차압·숏세일 등 저가 매물 대거 매입

◇판매량은 늘면서, 주택가 하락세

남가주 주택시장을 가늠해 볼 수 있는 LA카운티 주택시장은 가격 하락폭이 완만해진 가운데 판매량이 전년 동기 대비 두 자릿수 이상 늘어나는 추세를 보이면서 새로운 흐름을 나타내고 있다.
LA 비즈니스 저널이 홈데이터콥 자료를 바탕으로 집계한 바에 따르면 11월 기준 LA 카운티 내 단독주택 가격은 전년 동기 대비 31% 떨어진 36만달러를 기록했으며, 콘도의 경우 18% 떨어진 34만달러의 수준을 나타냈다.
특히 10월과 비교한 단독주택 가격 하락률은 1.4%로 지난 여름 이후 최저 수준을 기록하는 등 가격 하락폭이 크게 둔화되는 사실을 보여줬다.
11월 주택판매량은 3,974채로 10월 대비 3.4% 감소했으나, 2007년 11월과 비교해서는 48% 증가를 보였다.
콘도의 판매건수는 1,375건으로 전월대비 1.9% 감소했지만, 역시 전년 동기와 비교해서는 86%나 증가했다.

침체를 보이던 LA카운티 주택시장의 주택가 하락률이 둔화되고, 장기 투자수익을 노린 투자자들이 차압 매물 등을 대거 매입하면서 판매량은 늘어나는 등 새로운 변화 움직임을 보이고 있다. 사진은 LA다운타운의 모습.

◇차압과 숏세일 매물이 여전히 시장을 지배

주택 브로커들과 에이전트들은 현재 시장에서 거래되는 대부분의 판매 매물은 차압 혹은 숏세일 매물이란 사실을 인정한다.
저스틴 물히언 롱비치 프루덴셜 캘리포니아 부동산 에이전트는 “주택시장 침체 초기엔 융자기관들이 숏세일을 받아주는 것을 꺼려하고 있다가 이제는 숏세일을 받아들여 주는 시스템이 자리를 잡아가고 있는 것으로 보인다”면서 “멀티플 리스팅 서비스(MLS)를 확인해 보면 매물의 절반은 ‘사전 승인된 숏세일 매물’(preapproved short dale)로 표시돼 있다”고 말했다.
그렇다고 숏세일이 그냥 쉬워진 것은 아니다. 숏세일은 문제가 있는 대출금을 은행 장부에서 털어내는 효과는 있지만, 어쨌든 은행들에겐 융자 손실로 잡히게 된다.
글렌데일과 이글락 등을 담당하는 밥 테일러 에이전트는 “숏세일의 승인을 얻는 과정은 거친 협상”이라면서 “만일 집주인이 페이먼트를 할 수 있는 능력이 있다고 판단된다면 절대 승인을 내주지 않는다”고 설명했다. 차압과 숏세일 매물이 주를 이루면서, 또한 대부분의 매물은 저가 주택시장에서 거래되고 있다.




■LA카운티 11월 주택시장 현황

<최고가 단독주택지역>
커뮤니티 우편번호 판매량 중간가 07년11월 가격변화
베벌리힐스 90210 6 302만5,000 360만 -16%
벨에어 90077 4 272만9,000 171만4,000 59%
샌타모니카 90402 3 218만5,000 235만 -7%
퍼시픽팰리세이즈 90272 8 203만8,000 215만 -5%
칼라바사스 91302 9 148만5,000 124만8,000 19%
샌마리노 91108 8 148만 160만 -8%
미드윌셔 90036 4 132만2,000 141만6,000 -7%
웨스트우드 90024 4 127만 167만5,000 -24%
베니스 90291 8 125만2,000 115만 9%
브렌트우드 90049 5 123만6,000 153만2,000 -19%

<최대 단독주택가격 하락지역>
커뮤니티 우편번호 판매량 중간가 07년11월 가격변화
팜데일 93591 8 9만2,000 23만9,000 -62%
사우스LA 90003 8 22만8,000 56만 -59%
랭캐스터 93534 46 10만4,000 23만5,000 -56%
리틀락 93543 13 17만5,000 39만5,000 -56%
와츠 90002 19 18만5,000 41만 -55%
LA 90062 6 28만6,000 59만7,000 -52%
엑스포지션팍 90037 6 21만5,000 43만8,000 -51%
사우스LA 90001 13 20만5,000 41만 -50%
파노라마시티 91402 22 26만7,000 53만 -50%
LA 90011 11 23만6,000 45만 -48%


◇주택가 내려가면서 렌트 수입 노린 투자자 대거 진입

들로레스 콘웨이 USC 러스크 부동산센터 소장은 현재의 거래가 주로 저가 매물에서만 진행되고 있는 이유를 “현재 시장에 뛰어는 대부분의 구입자들이 매매차익을 노린 가격을 찾고 있는데다가 강화된 융자기준에 따라 많은 융자금을 받아내기 어려워졌기 때문”이라고 설명했다.
시장 하락세가 시작된 이후 41만7,000달러 이상의 모기지 융자인 점보 모기지는 승인을 받기가 더욱 어려워졌고, 대신 같은 융자 금액들이 더 소규모 융자 시장에서 융통되고 있는 것으로 분석된다.
콘웨이 소장은 또 “더 높은 가격대 시장은 융자 기준을 강화했기 때문에 전혀 움직일 기미를 보이지 않고 있다”면서 “현재 구입자들의 대다수는 투자자들로 개인적으로 아는 투자자 중 남가주에서 1,000채의 주택을 확보해 5~10년 후 가격 인상이 이뤄지면 되팔려는 경우도 있다”고 말했다.
현재의 낮아진 주택가격은 2003년 수준으로 투자자들이 렌트를 통해 월모기지 페이먼트와 거의 맞출 수 있는 수준까지 움직였다. 기존 매매 차익을 노리던 투자자들이 단기적으로는 월페이먼트와 렌트 수준을 맞춰 놓고 장기적으로 시장이 반등하면 매매차익을 노리겠다는 차원에서 30~40% 정도의 다운페이먼트를 하고 시장에 진입한다는 것이다.
리맥스 올슨 & 어소시에이츠의 캐롤 파커 브로커는 “투자자들이 구입하는 주택은 렌트를 주기 전에 많은 수리를 필요로 하기 때문에 대부분 장기 수익을 노린 투자”라면서 “문제는 아무도 정확히 예측할 수 없는 시장 반등의 시점”이라고 말했다.


◇단독주택 가격 빠르게 따라잡는 콘도시장

2004~2007년 주택가 추이를 살펴보면 콘도는 단독주택 가치의 평균 79% 수준을 유지해 왔으나 최근 들어서는 단독주택 가격이 콘도 가격보다 빠르게 하락하면서 바뀌고 있다.
2007년 11월 이후 콘도 가격은 18% 하락한 반면 주택가격은 31% 하락했다. 콘도의 평균 가격은 이제 주택가의 94% 수준까지 올라왔다.
현재 대부분의 콘도는 공동지역 관리비인 주택소유주협회(HOA) 회비가 포함되면 웬만한 단독주택의 월페이먼트와 비슷하다.
부담은 더 크지만 주택소유주협회 회비로 콘도 외관과 조경, 커뮤니티 보안관리, 수영장 관리 등 콘도 구입자들에게 최소한 관리가 된다는 안도감을 제공하기 때문에 단독주택에 뛰어드는 투자자들과는 달리 실거주자들이 많이 살고 있다.
또 콘도 구입자들은 전문직 싱글이나 커플, 싱글 부모, 신혼부부 등인 경우가 많고, 상대적으로 나이가 많은 구입자들이 LA 다운타운 등 특정 지역으로 이주하는 경향도 나타나고 있다.
다른 주목할 만한 경향은 렌트에 대한 수요다. 집을 잃은 사람들도 결국은 다른 주거공간을 구해야 하기 때문에 단독주택에 상응하는 리스용 매물은 인기가 높다.
밥 테일러 에이전트는 “새로운 렌트용 건물을 받으면 2일이면 렌트가 나간다”면서 “크레딧 히스토리의 문제가 차압 때문이라면 개의치 않고 렌트를 해주는 추세”라고 설명했다.

<배형직 기자>

■LA카운티 11월 주택시장 현황


<최고가 콘도지역>
커뮤니티 우편번호 판매량 중간가 07년11월 가격변화
허모사비치 90254 5 135만 49만5,000 173%
맨해턴비치 90266 4 120만2,000 N/A N/A
말리부 90265 3 105만 N/A N/A
베니스 90291 3 94만6,000 62만5,000 51%
샌타모니카 90405 4 93만8,000 60만 56%
롱비치 90803 4 85만2,000 47만2,000 81%
베벌리힐스 90210 4 83만8,000 132만5,000 -37%
레돈도비치 90277 15 79만 88만1,000 -10%
로스펠리츠 90027 3 78만5,000 79만 -1%
로버슨 90035 5 75만 60만2,000 25%

<콘도가격 최대 하락지역>
커뮤니티 우편번호 판매량 중간가 07년11월 가격변화
밴나이스 91405 7 15만4,000 35만4,000 -56%
실마 91342 27 27만4,000 47만5,000 -42%
베벌리힐스 90210 4 83만8,000 132만5,000 -37%
토랜스 90501 10 39만2,000 61만2,000 -36%
롱비치 90802 26 20만5,000 31만4,000 -35%
잉글우드 90302 3 18만8,000 28만 -33%
하이랜드팍 90042 4 27만5,000 39만5,000 -30%
엘몬테 91732 5 25만5,000 36만3,000 -30%
패사디나 91101 9 43만7,000 61만5,000 -29%
라하브라 90631 16 18만8,000 26만1,000 -28%