앞으로 4회 동안은 계약에 관한 것을 이어 쓰려고 한다.

계약이라 함은 약속들의 교환이며, 우리 일상생활 자체는 계약의 연속이다. 계약에는 반드시 제안(offer) 받아들임(acceptance) 그리고 상호 대가(consideration)가 있어야 한다.

offer는 얼마에, 어떤 조건에 사거나 팔겠다는 것이고 offeree(오퍼 받는 사람)에게 power of acceptance(binding power)가 있어야 하며 accept-ance는 제안된 가격과 조건을 받아들이겠다는 것이며 반드시 mirror image이어야 한다.

즉 처음 제안된 조건에서 글자 하나라도 변경했을 때는 counter offer가 되어 offer는 죽게 된다(Offer 칼럼에서 자세히 언급하겠음).

Consideration은 쌍방이 약속에 의해 주고받는 대가이며 sufficient할 필요는 없으며 adequate하면 된다(Consi-deration 칼럼에서 보기와 함께 자세히 언급하겠음). 몇몇 예외를 제외하고는 상호대가가 없으면 계약성립은 되지 않는다.

매일의 생활 중에서 우리는 수많은 계약을 이행하며 살고 있다. 아침에 커피 마시러 1층에 있는 커피샵에 가서 벽에 쓰인 메뉴판에 Hazelnut 커피 $1.80을 보고(헤이즐넛 커피 한잔에 1.80달러에 팔겠다는 커피샵의 오퍼), 계산대로 가서 캐시어에게 헤이즐넛 커피를 주문했을 때 커피샵의 헤이즐넛 커피 한 잔에 1.80달러에 팔겠다는 오퍼를 받아들인 것이며 상호 대가로는 커피샵에서는 헤이즐넛 커피 한 잔을 주어야 되며 나는 1.80달러를 커피샵에 지불해야 되는 것이다. 즉 하나의 계약이 성립되고 이행된 것이다.

점심 때 식당에 가서 메뉴판을 보고(식당으로부터 어떤 음식을 얼마에 팔겠다는 오퍼) 된장찌개를 주문했을 때 식당의 오퍼를 받아들인 것이며 상호 대가로는 식당은 된장찌개를, 나는 메뉴판에 쓰인 가격을 지불하므로 계약이 성립되어 이행된 것이다.

하루 일과가 끝나고 이발소에 가서 이발소 의자에 앉았을 때 머리를 깎겠다는 오퍼가 될 수도 있고 이발소 벽에 붙어 있는 이발요금을 받아들인 것으로 될 수 있으며 이발소는 이발을 해주고 나는 이발 가격을 내는 것으로 상호 대가를 지불함으로써 계약이 성립, 이행된 것이다. 인륜지 대사인 약혼이나 결혼도 약속의 교환이며 약속의 성립, 이행으로 진행되는 것이다.

위에서와 같이 대부분의 계약은 구두상이나(oral) 또는 행위에 의해(implied) 이루어진다.

커피샵에 들어가기 전 입구에서 커피 한잔에 1.80달러를 내겠다고 계약서에 사인하고 들어가는 커피샵은 없을 것이다. 하지만 계약 중에는 반드시 써서 사인이 되어야 효력을 발생하는 종류가 있다.

1677년 영국에서 lay person(보통사람)들을 보호하기 위한 사기위조 방지법령에 기준된 Statute of Frauds(사기에 관한 법령)에 규정된 대로 ‘부동산 소유권 매매와 이전’ ‘1년 안에 이행을 끝낼 수 없는 계약’‘5,000달러나 그 이상의 동산 매매’‘죽은 사람의 빚에 관한 재산 관리자와의 계약’ ‘다른 사람의 빚보증’과 ‘결혼에 대한 계약’ 등은 써서 사인이 돼 있어야 효력을 발생하는 것이다.

그래서 부동산 매매 계약을 할 때는 반드시 계약서를 써서 사인을 해야 하며 아파트 임대 계약에서 365일까지는 구두상의 계약도 성립되지만 366일부터의 계약은 반드시 써서 사인되어야 하며 중고차를 사고 팔 때 5,000달러이나 그 이상일 땐 반드시 써서 사인되어야 되며, 빚보증-co sign-도 반드시 써서 사인되어야 하며, 결혼 후 재산에 관한 prenuptial agreement나 결혼 신고서는 모두 Statute of Frauds에 의해서 써서 사인해야만 효력을 발생하는 것이다.

우리 부동산 인들은 써서 사인해야만 효력을 발생하는 계약을 항상 접하고 있다. 그 내용 자체도 당사자가 가진 재산 중에는 제일 큰 재산을 다루는 것이며 대부분의 손님이 영어에 익숙하지 않으니 그들을 위해서라도 한 줄 한 줄 계약서의 모든 것을 확실하고 정확히 파악하도록 해야 되겠다.

하워드 한
대양부동산 컨설팅·법학박사
(213)748-8888