지난 3주 연속으로 차압방지대책과 주택융자 총액에 대한 높은 월페이먼트를 하향조정하는 일반적인 내용과 기초에 대해서 이야기 드렸다. 하루에도 10통 이상의 고객상담 전화를 받고는 우리 한인들의 높은 관심도를 다시 한번 느꼈다. 많은 전화 상담을 해드리면서 느낀 것은, 월 2,000달러의 페이먼트도 힘들어 하시는 고객이 있는가 하면 1, 2차 포함해서 6,000달러 이상을 내면서도 우리는 왜 이리 맨날 힘들까 하시는 고객도 있었다.
통장에 1만달러 이상씩 가지고 있으면서도 힘들고 집도 크고 재산이 많아도 고민이고 집이 작고 재산이 작아도 힘들고… 그러나, 우리만 힘든 것이 아니지 않는가. 지금은 전 세계적으로 1930년대의 대공황에 버금가는 만큼의 엄청난 경기불황에 빠져있다.
어쩔 수 없는 현재의 상태에서 마냥 한숨만 쉬고 걱정만 할 것이 아니라, 다시 한번 주위를 둘러보고 나 자신의 현재의 상황을 하나하나 분석하고, 이 어려움을 타개할 방안이 하나라도 있는지 살펴보자. 하나라도 있다면 무엇이든지 시도해 보자. 그리하여 짧게는 이번 겨울, 길게는 1년을 견디어 나갈 수만 있다면 그 후의 경기내용은 분명히 좋아지리라 믿는다.
지금의 이 론모디피케이션(Loan Modification)도 이러한 현재의 어려운 상태를 견디어 나갈 수 있는 방편의 하나라고 생각한다. 정부와 은행이 주택소유주를 도와주기 위해 나서고 있는 이때, 이러한 좋은 대책들이 없어지기 전에 그 혜택을 서둘러 찾아보기 바란다.
혹자는 좀 더 좋은 대책, 예를 들어 원금까지 감해주는 탕감대책이 나올 것이라고 더 기다려보자는 분위기도 많으나, 지난 11월13일부로 일부 은행에서 탕감해주던 원금의 손실부분을 정부가 보전해 주던 방안(Bail Out Plan)이 없어지고, 정부에서 은행에 직접투자 방식(Buy Stock of Bank)으로 바뀌면서 은행의 대출기준을 다소 완화시키는 쪽으로 선회되었다.
그게 언제가 될지는 모르겠지만, 기본적인 원금탕감의 방법은 너무 기대를 하지 않는 것이 좋겠다. 지금 현재도 몇몇 은행에서는 10% 내외로 원금을 깎아서 재융자를 해주기도 하지만, 대부분의 은행에서는 은행자체의 투자자들의 재융자 기준이, 이자의 폭은 낮추어 주고, 원금상환기간을 30년에서 40년으로 늘려주는 방안은 인정하되 자기들의 투자금이 없어지는, 즉 원금디스카운트의 방향으로는 갈 확률은 그리 크지는 않을 것 같다.
더욱이 얼마 전에 이자만 내는 ‘Interest Only’프로그램이 ‘Violation of Lending Law’로 의견이 모아지면서 현재의 이자온리 프로그램이 지금의 ‘Loan Modification’ 혜택을 받아 다시 이자온리 프로그램으로 바뀌는 것도 불가능하게 되었다. 단지 원금과 이자가 같이 갚아지는 ‘Principle and Interest’(P&I) 프로그램만 가능하게 되었다.
지난 두달 동안은 이자온리도 가능해서 월페이먼트가 가장 낮게 갈수가 있었는데, 11월15일 이후부터는 오직 P&I만 되게 되는 변경이 있었으니, 단지 기다려 보다가 좋은 기회를 놓치게 되는 경우가 된 게 아닌가 싶다.
현재, 많은 우리 한인들이 가지고 있는 론프로그램중의 하나가 바로 “네거티브 미니멈 완전변동”프로그램이다.
즉, 론금액이 크더라도 변동이자율로 이자중의 일부만, 다시 말해 미니멈으로 정해진 이자의 일부만 내는 프로그램인데, 이자율이 좋은 시기에는 상당히 고객들이 좋아했는데, 이자율이 높은 시기에는 미니멈을 제외한 이자의 잔액이 원금에 가산되면서 원금이 차차 불어나서, 차후에는 원망을 한 몸에 사는 프로그램으로 인식되어 있다.
그러나 실제로 액수가 많은 큰 대출금액과 상대적으로 좋은 이자율, 무척 적은 이자는 눈에 안보이고, 원금에 쌓이는 부분만 보이니, 그게 잘못된 것이지 프로그램은 상당히 좋은 프로그램이다.
특히 2003년부터 2005년말까지가 완전변동 프로그램의 미니멈 페이먼트가 가장 유행했던 시기이다.
이때에 집을 구입했던 고객의 80%이상이 이 프로그램을 선택하였는데, 이 프로그램은 매달 원금이 조금씩 불어나 그 총액이 원금의 115%를 넘어서면 자동적으로 원금과 이자를 같이 내는 프로그램으로 바뀌니까, 이번 기회에 반드시 이 모디피케이션을 활용하여 원금과 이자를 같이 내는 프로그램으로 변환하고, 그 월페이먼트가 지금 내는 미니멈 페이먼트와 비슷한 수준(혹은 조금 높게 바뀌더라도)으로 바뀔 수 있는 융자조정을 거치시기 바란다.
제이슨 성
<뉴스타부동산 발렌시아지사장>
(661)373-4575
