지난주 국책 모기지 업체인 프레디맥과 패니매가 차압위기에 빠진 주택소유주를 위해 ‘합리적 대출조건 변경’(SLM) 프로그램을 실시하기로 발표했다. 이번 안은 차압위기에 빠진 주택소유주에게 이자율을 낮추어 주거나 융자기간을 늘림으로써 월페이먼트를 낮추어서 차압을 막는다는 것인데, 몇 가지 조건을 살펴보면, 해당 론이 프레디맥과 패니매가 보증하는 론이어야 하고, 90일 이상 연체를 하여야 하고, 융자금액이 현 주택 시세의 90%를 넘어야 하고, 본인 거주의 주택이어야 한다는 것인데, 물론 자세한 세부기준이 아직 나오지 않아서 확인할 수는 없지마는, 당장의 월페이먼트에 부담을 받고 있는 수많은 주택소유주들에게는 그리 환영을 받을 만한 대책은 아닌 것 같다.
한편, 지금 현재 수많은 은행에서 진행 중인 론 모디피케이션(loan modification)의 실무적인 부분을 한번 살펴보자. 우선 가장 중요한 부분은 현재 우리가 가지고 있는 론의 이자율과 종류 및 성격이며, 또한 은행에서 중요하게 고려하는 부분이 개개인의 경제적인 능력과 경제적 어려움의 정도이다. 바꾸어 말하면, 왜 은행이 우리에게 이러한 혜택을 줄까? 단지 미국 경제가 힘들고 소비 금융이 마비되고, 우리의 비즈니스가 잘 안 되어서 그래서 월페이먼트를 잘 못하니까 ‘매달 내는 돈을 깎아 달라’라고 하면 이건 단지 일반적인 이야기일 뿐, 은행이 요구하는 고객의 어려운 경제상황(hardship)이 아니다.
은행이 우리에게 월페이먼트를 상당부분 삭감해 줘야만 하는 이유를 우리가 제대로 설명하고 그 자료를 적절하게 작성하여 제출하여야 가능하다. 그러기 위해서는 2년간의 세금보고 자료, 3개월치의 은행계좌 서류, 월별 소득과 생활비 지출내역 등등 각종 경제상황 내역서와 함께 개개인의 특수한 사정에 따른 경제적 어려움 설명서(hardship letter)가 필요하다.
월페이먼트를 한 번만 연체하여도 바로 은행에서 전화가 오거나 편지가 날아온다. 우리 담당부서에서 도와 드리니까 주저 마시고 전화하세요. 당연히 은행은 능숙하게 은행의 속속들이를 잘 아는 협상 전문인(negociator)과 만나기보다는 가급적 본인과 통화하기를 원한다. 그래서 은행에서 온 편지에서와 같이, 은행에 바로 전화, 상담하고 난 뒤, 은행에서 요구하는 서류를 별뜻 없이 혼자 만들어 제출하거나, 영어가 능통하니까 아들 따님과 함께 만들어서 제출하고는, 바로 거절당하거나 단지 300~400달러 정도밖에 디스카운트되지 않는 여러 케이스를 만나 보았다. 은행과 전화 한 통도 잘 생각해 보고 하시기 바란다.
전화상으로 은행에 주는 개인의 정보도 바로 은행의 컴퓨터로 들어가니까, 나중에 다시 수정해서 제출하기가 무척 어렵다. 평생 그 론에 대해 한 번밖에 주지 않는 둘도 없는 좋은 융자조정 기회인데, 주위에 아무런 조언도 받지 않고 진행하다가 거절당하거나 단지 200~300달러 수준의 절감밖에는 얻지 못한다면 얼마나 후회가 되는 일이겠는가. 우선 주위에 여러 전문가들의 의견을 들어보자. 무료로 융자 금액을 조정해 주는 기관들도 있다. 비용이 들더라도 보다 확실하고 믿을 만한 전문인들이 있으면 우선 상담을 해보고 상담 후 믿을 만하다는 확신이 들면 그 때 시작해 보기 바란다.
실상 이러한 론 조정은 올해 초부터 미 주류에서는 상당히 일반화 되어 있었으나 우리 한인들에게는 그때까지는 이 내용이 상당히 생소하였고, 비록 알고는 있었다 할지라도 의심 반 주저 반으로 마냥 기다리면서, 정부의 보다 좋은 경기회복 정책이 나오기만을 기다리는 분위기였다. 나 자신도 올해 초 몇 년 전부터 긴밀한 관계를 가지고 있는 금융제도권 내의 매니저급으로 구성되어 있는 중재조정전문회사에서 이렇게 활성화 되고 있는 은행에 대한 페이먼트 조정상황을 통보받았으나, 그때에는 믿음 반 기대 반으로 좀 더 이 추세를 지켜보고 있었는데, 정확히 10여개월이 지난 지금 프레디맥과 패니매, 워싱턴뮤추얼, 체이스뱅크, 와코비아, 컨트리와이드, BOA, 웰스파고 등등 거의 모든 은행들이 현재의 부동산 차압위기를 구제하기 위하여 주택소유주들을 도와주고 있는 상황이 전개되고 있는바 이제야 우리 한인사회에도 본격적인 홍보가 시작되어 지금에 이른 것이다.
그러나 아직도 많은 주택소유주이 또 다른 “깜짝 놀랄” 초메가급의 구제책을 기다리면서 지금의 월페이먼트 조정기회를 뒤로 미루고 있다. 물론 원금까지 탕감해 주는 정부 정책이 나오면 더 이상 바랄 나위가 없겠지만, 각 은행들의 투자자들의 대규모 손실 감수가 오히려 현실과는 거리가 멀고, 각 은행별로 월페이먼트의 조정 기준이 수시로 바뀌는 터에, 돌다리를 너무 두들기다가 개울물이 불어나서 건너가지조차 못하는 것이 걱정이 된다. 가급적 지금 이 시기를 놓치지 마시기를 바란다.
제이슨 성
<뉴스타부동산 발렌시아지사장>
(661)373-4575
