지난주에는 연방정부가 차압위기에 빠진 주택소유자들을 구제하기 위하여 소유자의 모기지를 보증해 주는 구제안에 대해 실무상의 문제점을 이야기해 보았다. 지난번의 3,000억달러 규모의 주택차압 구제 및 경기부양책과 7,000억달러의 금융구제안 등등, 급증하고 있는 주택차압 방지를 위해 발표되는 여러 구제안들이 대부분 정부가 융자은행으로부터 부실 또는 부실가능성이 짙은 모기지채권을 매입하거나 융자은행에 직접 자금을 투자하는 방식으로, 우선 은행의 안정성부터 제고하는 방향이 많아서, 실질적으로 시급한 상황에 처해있는 주택소유주를 신속하게 구제해 주는 방안에 대해서는 아직도 미흡한 점이 상당히 많다 하겠다. 컨트리와이드 및 BOA의 원금탕감 프로그램이나 체이스은행의 프로그램도 마찬가지로 실무상으로 혜택을 보는 한인들이 그리 많지는 않은 것도 안타까운 부분이 아닐 수 없다.

그런데, 지난 여름부터 지금 미 주류에서는 상당히 활성화 되어있는 론모디피케이션 (Loan Modification)이 최근에 들어 한인타운에서도 많은 관심을 받고 있고, 또 이로 인해 월페이먼트를 적게는 600달러에서 많게는 1,500달러이상으로 삭감, 조정되어, 차압으로 넘어가고 있는 아까운 주택을 다시금 되찾게 되는 반가운 일들이 가능해 지고 있다. 지금 한인타운에서 많은 문의를 받고 있는 작금의 이 ‘Loan Modification’에 대해 알아보자.

이는 차압위기에 처한 주택 소유주를 위해 정부에서 권장하는 제도로, 이자를 낮추어 주택소유주가 월페이먼트를 감당할 수 있는 수준으로 낮추고, 자신이 소유하고 있는 집에 계속 살 수 있도록, 주택소유주를 구제해 줌으로써 주택시장을 안정시키고자 하는 제도이다. 최근에 혜택을 입은 한 고객의 예를 들어 보자.

고객의 집에 1차대출금이 33만달러, 대출프로그램은 이자 Only 7.5% 월페이먼트 2,062달러이고, 2차 대출금이 16만, 2년고정 28년 변동프로그램으로 11%, 월페이먼트가 1,523달러인 그리 좋지 않은 론으로 매달 지불해야 하는 총 페이먼트가 3,585달러나 되고 있었는데, 지금 이 제도의 혜택을 입어, 33만달러의 1차론은 이자 Only 프로그램으로 5.5%로 낮추어서, 월 페이먼트를 월 1,512달러가 되었고, 2차론 16만달러는 11%에서 5%로 낮추어서, 월 페이먼트를 859달러로 변경하였다. 그 결과, 매달 내는 총 페이먼트가 2,371달러로 낮추어 졌고, 이전 페이먼트인 3,585달러보다 1,214달러 낮아지게 되었다. 물론 대출원금은 변하지 않았지만 상당기간 주택을 포기하지 않아도 될, 주택소유주로서는 다소 숨을 쉴 여유가 생긴 셈이다.

또 다른 한 예를 더 들어보면, 1차대출금이 45만달러, 3년고정 27년 변동프로그램으로 6.5% 이자율, 그래서 월페이먼트가 2,844달러이고, 2차 대출금이 15만달러로 이자Only 프로그램으로 7.5%, 월페이먼트가 938달러, 즉 한달 페이먼트가 도합 3,782달러인 고객이 은행에 이 프로그램을 신청하여 조정받은 내용은, 1차 대출금은 30년 고정프로그램으로 향후 2년간은 1%, 월 1,447달러, 또 그 뒤 2년간은 3%, 월 1,897달러, 그 뒤 4년부터 26년까지는 5%, 월 페이먼트 2,415달러. 그리고 2차 대출금은 이자 Only 프로그램으로 7.5%에서 5%로 매달 938달러에서 625달러로 낮추어 조정이 되었고, 또한 변경된 그 날부터 10개월 동안은 1차 및 2차 대출금 해당 원금, 이자 모두, 아무 페이먼트도 내지 않아도 되는 혜택도 받았다. (최초 2년간의 1% 조정은 지난주까지만 가능했고 이번주부터 없어졌다)

그럼, 왜 이렇게 은행에서 주택소유주를 위해 자선사업과 같은 좋은 일을 벌리는 이유가 뭘까? 마음씨가 좋은 은행장이 새로 부임해서도 아닐 것이요, 고객들에 대한 사은행사도 더욱 아닐 것이다. 단 1달러도 손해를 보지 않는 은행이 이렇게 많은 이자를 양보해 가면서 까지 주택소유주들에게 선심을 쓰는 이유는 다름아닌 “은행 자신의 이익”을 위해서이다. 소유주가 페이먼트를 내지 못하여 연체가 계속 되고, 급기야 숏세일을 거쳐, 혹은 포클로져가 되면, 은행측으로서는 원금조차도 제대로 보전하지 못하는 경우가 허다하다. 게다가 그 연체되는 그 기간동안 받지 못한 이자도 상당부분이 될 것인데, 차라리, 주택소유주들에게 이자를 낮추어 주어서 주택을 계속 소지할 수 있게 해 준다면, 비록 이자는 적게 들어오더라도 숏세일이나, 포클로저 상황에서보다 은행측에서는 손해부분이 그만큼 줄어들게 된다. 그래서 향후 3,4년후에 주택가격이 어느 정도 정상화 되고 난 뒤에, 그 주택이 매매가 되면 대출금 전액을 고스란히 되돌려 받을 수 있는 기대도 할 수 있다. 이것이 은행과 은행투자자들의 이익과 부합되는 부분이다.

다음 주에는 이러한 페이먼트 조정의 실무적인 세부사항에 대해 이야기 드리겠다.

제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아지사장>

(661)373-4575