주택 시장 침체로 집은 안 팔리고 모기지 융자마저 극도로 어려워져 셀러들은 아주 난감하다. 바이어도 없는데다 설사 운 좋게 바이어가 나타났어도 융자가 안 나오니 집을 팔 수가 없다. 묘안에 없을까? 융자 때문에 집을 사고 싶어도 살 수 없다는 바이어들의 하소연이 높아지자 일부 셀러들은 은행 대신 자신이 직접 융자를 제공하며 판매를 성사시키고 있다. 셀러가 모기지 융자를 제공하는 홈오너 파이낸싱이 전혀 새로운 아이디어는 아니다. 그러나 은행에서 받는 전통적 모기지 융자가 쉽고 저렴했을 적에는 오너 파이낸싱을 굳이 쓸 필요가 없었다. 그러나 크레딧 위기로 은행들이 융자의 문을 닫아걸자 모기지 융자가 집을 사는데 있어 최대의 관건이 됐다. 융자의 벽만 넘으면 거래가 성사될 텐데 융자가 안 나오니 바이어는 집을 살 수 없게 되고 셀러는 집을 팔 수가 없다. 특히 융자 액수가 큰 점보 모기지와 상업용 부동산 융자는 가장 얻기가 어렵다. 셀러 파이낸싱이 환대받을 여건이 조성된 셈이다. 소득이 융자 받기에 적정한 경우도 융자가 어려운데 소득 보고가 미흡한 자영업자나 커미션 수입에 의존하는 직업인의 경우 은행에서 융자를 받기란 요즘은 아주 어렵다. 이런 경우에는 셀러 파이낸싱이 결정적으로 도움이 된다. 또 크레딧에 상처를 받은 사람도 셀러 파이낸싱은 구세주일 것이다.

바이어들 융자 때문에 집 못 사 애태워
일부 셀러들 자체 융자로 집 팔고 수입까지
은퇴 노인이나 페이먼트 끝낸 오너에 적당



▶셀러 입장에서 유의할 점

셀러 파이낸싱은 집을 파는데 도움을 줄 뿐 아니라 지속적으로 수입을 생기게 해준다. 은행 대신 셀러가 융자를 해주는 것이기 때문에 매달 모기지 페이먼트로부터 소득이 들어온다. 은행이 대출로 수입을 올리듯이 셀러는 수입을 올릴 수 있다. 연 7%의 이자라면 환영할 만한 수입이다.

이런 이유 때문에 일부러 셀러 파이낸싱을 선호하는 셀러도 있다. 양도 소득세를 훗날로 미룰 수 있고 은퇴 소득을 창출하는 한 방법이 되기도 한다. 은퇴 노인들에겐 인기있는 이유다. 모기지를 완납해 매달 납부해야 할 페이먼트가 없거나 에퀴티가 많이 쌓인 셀러라면 오너 파이낸싱은 매력적이다.

그러나 오너 파이낸싱이 모든 사람에게 이상적인 것은 아니다. 집을 팔고 다시 사야 하는 입장이라면 매입 자금이 필요하고 셀러 파이낸싱은 해 줄 수가 없을 것이다.

셀러 파이낸싱을 해준 셀러는 모기지를 영원히 보유하고 있어야 하는 것은 아니다. 모기지 채권을 2부 시장에서 팔아 버리면 된다. 이렇게 하면 혹시 페이먼트를 받지 못하면 어쩌나 하는 불안감에서 해방될 수 있다. 요즘 금융시장이 어렵긴 하지만 양질의 채권은 2부 시장에서 판매될 수 있다.

만약 바이어가 페이먼트를 지불하지 않는다면 셀러는 차압을 통해 그 부동산을 환수할 수 있다.

셀러는 자기 방어 차원에서 셀러 파이낸싱을 해 줄 때는 상당한 양의 다운을 받아야 한다. 특히 바이어의 크레딧 점수가 약할 때는 더욱 그러하다. 다운을 적게 받으면 바이어가 집을 지켜야 할 이유가 적어지기 때문에 아무래도 계약을 이행하지 않을 위험이 있다. 최소한 10% 이상의 다운 페이먼트는 셀러 파이낸싱에서는 필수적이라고 봐야 한다.

또 셀러 파이낸싱을 해줄 때는 부동산 전문 변호사를 고용해서 거래 조건을 명시하도록 해야 한다. 페이먼트 미납이나 지급 불능 시 벌과금과 보험을 충분히 들지 않았을 경우의 벌과금 등도 명확히 해야 한다.

또 매매를 할 때도 셀러 파이낸싱을 다뤄본 경험이 있는 에이전트와 일을 하는 것이 편하며 파이낸싱을 해준 후 페이먼트를 받고 기록을 유지하는 일을 대신 해줄 SellerLoans.com 등과 같은 론 서비서를 고용하는 것도 고려해볼 만하다.

▶바이어 입장에서 유의할 점

셀러 파이낸싱은 바이어 입장에서 보면 요즘처럼 융자가 어려운 때에는 구세주같은 존재다. 셀러 파이낸싱이 없었다면 원하는 집을 살 수 없을 텐데 셀러가 융자를 해 준다니 고맙기 그지없다.

그러나 황송해서 매매 자체를 너무 후하게 한다거나 짚고 넘어가야 할 점을 빠뜨려서는 안될 것이다. 우선 바이어는 셀러 파이낸싱 계약의 여러 가지 조건들을 충분히 이해하고 있어야 한다.

변호사의 검토를 거치도록 한다. 셀러 파이낸싱은 흔히 벌룬 페이먼트인 경우가 많은데 어떤 내용인지 제대로 알고 있어야 한다. 거래 종료 전에 부동산에 저당권(lien)이 걸려 있지 않은지도 반드시 확인해야 할 부분.
셀러 파이낸싱를 해준다고 해서 다른 대안을 조사해보지도 않고 무조건 덥석 받을 필요는 없다. 전통적인 방식인 은행을 통해 받을 수 있는 융자는 어떤 것이 가능한지 잘 조사해보도록 한다.

<케빈 손 객원기자>