차압매물 폭증으로 호황을 맞고 있는 주택 공개 경매시장이 온라인으로도 확대될 가능성이 커졌다.
이미 많은 회사들이 차압 관련 매물을 온라인으로 판매하기 위해 다양한 방법을 개발한 상황에서 11월부터 플로리다주 듀발 카운티에서는 전국 최초로 차압매물의 경매를 기존의 법원이 아닌 온라인을 통해 실시하게 된다.
이는 타주 등에서도 구입자를 끌어들여 판매가격도 올리고, 판매량 자체를 늘리려는 목적이다. 그러나 정부가 관여한 공개경매 방식의 장점인 주택주들을 융자기관으로부터 보호해주던 방어막이 사라질 수 있다는 우려의 목소리도 커지고 있다.

플로리다서 온라인 경매 내달 첫 실시
매매량 늘고 가격도 더 받을 수 있어
결함 발견 못해 뜻밖의 피해 볼 수도



◇알려지지 않은 위험도 산재= 전국적으로 플로리다주를 제외한 모든 주에서는 주택주들이 단순히 페이먼트를 내지 못했다는 이유만으로 곧바로 차압에 들어갈 수는 없도록 법적으로 제재하고 있다. 대신 융자기관들은 부동산 소재 카운티에서 융자자들에게 통보한 상황에서 공개적인 광고를 진행한 후 경매의 절차를 밟게 된다.

그러나 이를 온라인으로 진행하게 되면, 구입자들은 매물이 있는 지역에 거주하지 않을 수도 있기 때문에 대부분의 경우 충분히 부동산 매물에 대해 사전에 알아보기 어렵다. 또 일반 법원 경매에서와 같이 수도꼭지에서 물이 나오지 않는다든지, 주택기반이 무너져 가고 있는 등의 결함의 뒤늦게 발견하게 될 수도 있다.

주택전문가들은 또 온라인 입찰자들은 빠른 수익을 원해 현재의 문제 있는 시장이 원하지 않는 시장 참여자들이다.

차압주택 구입 및 입찰자 교육기관인 샌디에고 이노베스트 리소스매니지먼트 워드 하니간 대표는 “사람들이 갬블을 하기 쉽게 판을 만들어줄수록, 이에 참여할만큼 본인들이 충분히 준비가 됐다고 착각해 후에 더 큰 문제를 만들 수 있다”고 지적했다.

듀발 카운티의 온라인 경매는 리얼옥션(RealAuction)사가 담당한다. 유사한 비즈니스를 하고 있는 경쟁사들은 이런 온라인 공개 경매가 전국화하기를 희망하고 있다. 현재 온라인 경매는 공개 경매를 거쳐 은행들로 넘어간 물량들이 판매되는 것이 대부분이다.

마크 리들리-토마스 캘리포니아주 상원의원은 그러나 도입 조건에 대해 “온라인 경매가 현재의 주택시장 문제를 심화시키지 않는다는 근본적인 확신을 줘야 한다”고 말했다.

◇주택경매 역사= 미국 주택 경매 역사는 19세기로 거슬러 올라가 공개재판과 같이 악랄한 대부업자들로부터 주택주들의 권리침해를 막기 위해 시작됐다.

대부분의 주나 카운티에서는 융자기관으로 주택소유권이 넘어가기 전에 법원에서 판매를 진행할 신탁자를 정해 공개 경매를 진행하게 된다. 캘리포니아주의 경우 타이틀회사가 지명한 민간 신탁회사들이 경매과정을 맡고, 이를 카운티 서기가 공문서로 기록하게 된다.

페퍼다인법대 그랜트 넬슨 교수는 “공개 경매는 신탁자와 융자기관간 사기를 치려해도 숨길 수 있는 방법이 없다”면서 “입찰과정에서 공모하는 입찰자들이 있더라도 이것이 명백하게 드러나게 된다”고 말했다.



“가주서도 실시” 활발한 로비

일부 카운티의 경우 매일 공개 경매가 열리며, 일반적으로 ‘꾼’이라 불릴만한 전문적인 지식과 자금력을 가진 사람들이 단골 입찰자로 참여한다. 이들은 종종 타이틀 회사에 돈을 지불하고서라도 부동산에 걸려 있는 소송은 없는지, 1, 2차 모기지로 나뉘어 있는지, 이혼소송으로 소유권 문제가 복잡한지 등을 파악한 이후에 매물을 선택해 노린다. 일반적으로 당일 지불이 가능한 최대 금액의 캐시어 수표를 들고 나타난다.

경매는 빨리 진행된다. 10여채의 집이 한시간 안에 팔려나갈 수도 있다.

경매인은 물건을 호명하고, 입찰자들은 자신들의 입찰가를 부른다. 100달러 단위로 가격은 움직인다. 만일 낙찰을 받으면, 전체 판매가격을 지불해야 한다. 입찰은 지불은 그 자리에서 이뤄진다.

융자기관이 받을 금액에 아무도 응찰하지 않으면, 매물은 은행 소유로 넘어가게 된다. 빠른 정보력과 자금력을 요구하는 전통적인 방식은 아마추어들이 시장에 진입하지 못하게 하는 일종의 방패막 역할을 했다.

◇새로운 계층의 투자자 양산 가능= 온라인 경매는 새로운 계층의 투자자들을 끌어들일 가능성이 높다. 그러나 이들은 온라인으로 구할 수 있는 엄청난 양의 정보에 자신감에 차있지만, 전통적인 경매에서 쉽게 발견되는 함정인 소유권과 관련된 소송, 폐기물 유기지역이 근처에 있는지 등의 정보를 파악하기 어렵다.

부동산 투자회사 노리스그룹 브루스 노리스 CEO는 “인터넷으로 타이틀에 관해 찾을 수 없는 것도 많다”면서 “인터넷 정보는 제1 모기지인지, 제2 모기지인지 알려주지 않고, 만일 제 2모기지를 사는 것이라면, 주택을 온전히 소유하지 못하는 셈이 된다”고 말했다.

실제로 경험있는 입찰자들도 실수하기가 쉽다. 미시간주의 존 조셉은 은행이 폐쇄해 내부를 볼 수없던 매물을 이웃의 말만 믿고 구입했다가, 각종 파손 상태를 원상태 시키는데 4만달러를 투자해야 했다. 플로리다주 잭슨빌 존 컨은 심지어 경매로 산 주택안에서 사체를 발견하는 악몽을 겪기도 했다.

이노베스트 리소스 매니지먼트 하니간 대표는 “구입자들은 경매에 성공한 후 감당해야 하는 각종 일에 압도당하기 쉽다”면서 “단순해 보이는 온라인 경매 인터페이스를 만드는 것은 금융적 위험을 감수할 용기를 불어넣어주는 셈”이라고 비판했다.

리얼옥션사는 이런 단점을 극복하기 위해 해당 매물을 구글 서비스에 링크시켜 주소지에서 바라본 거리 사진과 풍경 등을 제공하고, 카운티 세금 기록 및 판매 정보, 질로우(zillow.com)의 가격 정보까지 연람할 수 있게 한다는 계획이다.

로이드 맥클렌돈 리얼옥션 대표는 “입찰자들의 숙제를 대신해주지는 않지만 훨씬 쉽게 해줄 수 있는 모든 정료의 정보를 연결시켜 제공한다”고 설명했다.



◇캘리포니아로 확대되나= 전국적으로 캘리포니아는 가장 큰 경매시장이기 때문에 해당 업체들의 로비도 본격적으로 시작된 상황이다. 캘리포니아주에서는 지난한해 경매물량이 250% 늘었다. MDA 데이터퀵에 따르면, 7월 한달에만 2만6,000채의 집이 경매 물건으로 올라왔다.

이런 수치는 은행들이 진행한 민간 경매는 포함하지 않는다. 민간 온라인 경매 상당수는 이미 리얼티비드(RealtyBid.com), 비드포애셋(Bid4Assets Inc.), 제타비드(Zetabid) 등의 회사에 의해 진행됐다.

이런 회사들은 리얼옥션 및 로비회사 애커만 센터핏이 캘리포니아 법을 바꾸는데 일조해 주기를 기다리는 상황이다. 리얼옥션은 2년전 같은 로비회사를 고용해 플로리다주법을 바꾸는데 성공했다.

로비스트 래리 윌리엄스는 “온라인 경매가 본격화되면, 경매 절차에 포함되는 일과 시간의 양을 줄여 비용을 절약하고, 해당 매물을 위험에 처하게 하는 일도 없다”고 밝혔다.

듀발 카운티에서 실시하게 될 온라인 경매입찰은 경매일 30일 전부터 입찰자들에게 매물과 관련된 각종 공문서 접근권한이 부여되며, 경매일 전날까지 5%의 디파짓과 함께 입찰가를 써 넣을 수 있도록 하고 있다.

리얼옥션 맥클렌돈 대표는 “온라인 차압 매물 경매는 결과적으로 판매가격을 올려주고 주택판매도 늘려주는 결과를 가져올 것”이라면서 “일부 전문가들에 의해 좌지우지돼 수분만에 끝나기 보다는 일반인들도 30일의 시간을 갖고 있어 충분히 준비하고 입찰에 응할 수 있다”고 말했다.

<배형직 기자>

차압 부동산의 온라인 경매가 본격 실시되면 일반인들의 참여를 늘리는 효과는 있지만, 경험 없는 바이어들이 실수를 하게 될 확률도 높다(위). 차압매물의 경매에 참여하기 위해서는 해당 물건에 대한 꼼꼼한 사전 연구가 필요하다.