고진성 파인리지 모기지

모기지이자율이 크게 하락하였다. 30년고정모기지 이자율의 경우 한때 6.625%까지 상회하였으나 모기지 채권회사인 페니매와 프레디맥에 대한 연방정부의 인수조치가 이루어진 후 모기지이자율은 거의 1%정도가 하락하는 획기적인 현상이 발생한 것이다.

이처럼 이자율이 크기 떨어졌다는 소식이 전해지자 모기지재융자의 문의가 더욱 빈번해지고 있다. 이자율의 하락에 따라 종전에 높은 이자율로 모기지 융자를 얻은 경우 월모기지 상환 부담을 크게 줄일 수 있으며 특히 종전에 변동 이자 모기지를 얻은 경우 재융자를 통하여 보다 안전한 모기지를 낮은 이자율로 얻을 수 있기 때문이다.

이처럼 모기지재융자를 위한 절호의 기회가 주어지게 되었다는 것은 희소식이 아닐 수 없다. 다만 그동안의 주택시장 상황과 최근의 모기지 융자환경을 고려할 때 모기지재융자는 다음과 같은 두 가지의 사항을 반드시 염두에 두어야 한다.

주택가격
모기지재융자를 고려할 때 우선적으로 검토하여야 할 사항은 현재 소유 중인 주택의 가격이 얼마나 될 것이냐이다. 모기지 융자 시 주택가격대비 융자금액(융자비율이라고 함)은 매우 중요한 변수로 작용하게 된다. 재융자의 경우 주택 감정가가 주택가격으로 인정되는데 이 경우 감정가격대비 재융자 금액이 75%를 초과하지 않을 경우에는 별다른 문제가 없겠지만 만일 80%를 초과하는 경우에는 재융자의 실익이 없을 가능성이 높게 된다.

지역에 따라 다를 수 있겠으나 그동안 주택가격은 전국적으로 하락세를 나타내고 있다. 특히 샌디아고나 피닉스, 라스베가스 그리고 마이애미 등의 경우 주택가격은 30%이상 폭락하였는데 이와 같은 경우에는 3-4년 전에 주택을 구매할 때 20%를 다운페이 하였다 하더라도 재융자를 하기가 어려울 수 있다. 경우에 따라 주택가격보다 모기지 융자 금액이 오히려 더 많은, 이른바 언더워터(underwater)의 상황에 빠지게 될 수 있는데 이러한 경우에는 모자라는 금액을 추가자금으로 충당하지 못할 경우에는 재융자 자체가 불가능해진다.

설령 이와 같은 언더워터의 상황이 아니더라도 만일 융자금액이 주택가격 대비 80%를 초과할 경우 모기지보험을 얻어야 하기 때문에 이에 따른 추가비용으로 인하여 재융자의 실익이 없게 되는 경우도 발생하게 된다.
이와 같은 현상은 주택을 언제 구입하였는가와 구입당시 다운페이를 얼마나 하였는가에 따라 달라질 수 있다. 예를 들어 뉴욕지역의 경우 주택가격은 지난 1년 동안 약 10%가 하락하였다고 하는데 이는 대략적으로 2005년 4월 이후 주택을 장만하였을 경우 20%의 다운페이를 하였더라도 융자금액이 주택가격대비 80%를 초과할 가능성이 높다.

모기지융자승인
주택가격이 한창 올라가는 상황에는 손쉽게 모기지를 재융자할 수 있었다. 그만큼 융자승인기준이 느슨하였기 때문인데 이에 따라 주택가격의 100%까지도 융자가 가능하였고 소득을 증빙할 필요도 없었다.
그러나 주택가격이 하락하고 모기지 연체 및 주택압류가 급등하게 되자 융자기준이 크게 강화되어짐에 따라 모기지 융자를 얻기가 예전에 비하여 매우 어려워지게 되었다. 특히 종전에는 신용상태가 양호한 경우 소득검증이 생략되는 프로그램이 낮은 이자율로 제공되었으나 최근에는 거의 대부분의 융자은행들이 소득과 자산에 대한 검증을 요구하고 있는 실정이다.

주택가격이 하락하고 융자승인이 까다로워졌다는 것은 재융자를 하는 것이 유리하냐?보다는 재융자를 할 수 있느냐?가 더 커다란 관건임을 말해준다. 또한 이자율이 크게 하락하였다는 것은 분명 희소식임에도 불구하고, 이는 모기지 융자를 얻을 수 있는, 적격한 사람들에게만 주어지는 제한된 혜택이 되어버렸다는 것을 시사해주고 있다. 이자율이 크게 하락하면서 제공되는 유리한 재융자의 기회를 살리기 위해서는 신뢰할 수 있는
전문 모기지뱅커로부터의 도움을 받아 모기지재융자에 관련된 적격성 여부부터 검토하는 것이 우선되어야 할 것이다.