부동산이나 사업체를 팔고 산후라 할지라도 파는 사람이나 사는 사람이 반드시 이행하여야 하는 사항을 지키지 아니함으로 에스크로가 이미 종료 되었음에도 불구하고 그 책임을 묻게 되는 사례가 발생하게 된다. 특히 사업체를 매매하는 경우에는 사업체의 특성에 따라서 점검할 사항이 많아서 자칫 잘못하면 그 책임 한계가 셀러에게 있는지 바이어에게 있는 것인지를 구분하기가 어려운 경우를 접하게 된다.
대부분의 매매에는 셀러를 돕는 셀러의 부동산 에이전트가 있고 또 바이어를 돕는 바이어의 에이전트가 있기 마련이지만 경우에 따라서는 이 모두를 담당하는 듀얼 에이전트가 있을 수도 있다. 에스크로가 종료된 후에 야기되는 모든 문제는 왜 이런 문제가 발생하게 되었는지를 구분하기 위하여 매매에 참여하였던 이 모든 당사자들의 책임을 묻는 데로 귀착하게 되는 것이다.
매매에 대한 모든 사항을 언급하기에는 제한된 지면사정으로 어려운 점이 있음으로 여기에서는 사업체를 매매하는 경우에 셀러가 자신의 에이전트나 또 바이어에게 자신이 소유하고 있었을 때에 발생한 모든 사항을 사실 대로 진술할 의무가 있는 것에 대하여 언급 하고자 한다.
셀러의 에이전트나 바이어는 셀러가 진술하기 전에는 사업체에 대한 실정을 모르는 것이 당연 하다고 볼 수 있다. 공정한 거래를 이행하기 위하여 설사 셀러가 사실대로 모두를 진술하였다고 하더라도 셀러 자신도 모르고 있을 부분까지 확실히 하기위하여 각 분야의 전문가를 고용하여 셀러도 모르고 있었을 부분까지 점검할 기회를 바이어에게 부여함으로 바이어를 보호하도록 하고 있다. 이러한 규정은 주법에서 허용하는 표준매매계약서에 모두 기재되어 있음으로 매매에 도움을 주는 에이전트를 통하여 매매 계약서를 작성하게 되고 이 계약서대로 에스크로를 통하여 이를 이행하게 되는 것이 통례로 되어 있다. 모든 매매 과정에는 이러한 조사가 제한 된 시간 내에 이루어져함으로 완벽한 점검을 기대하기에는 어려운 것도 사실인 셈이다.
특별히 정부나 특정한 시조례 사항을 위반한 사항에 한하여서는 셀러는 이를 반드시 그의 에이전트나 바이어에게 진술할 의무가 있는 것이 표준 계약서의 내용이다. 이러한 위반 사항이 설사 바이어가 제한된 시간 내에 점검을 못하였다손 치더라도 셀러가 자유로울 수는 없는 것이다. 이러한 사항에 대하여 셀러 자신이 자유로워지려면 이러한 사항을 셀러의 에이전트에게 진술한 근거를 가지고 있든지 아니면 바이어에게 진술하고 바이어가 무관하게 여기고 받아들인 근거를 가지고 있을 때에만 가능한 것이다.
한 예로 특정한 사업체에서 필요로 하는 기계나 또는 토양 오염을 발생할 수도 있는 사업체에서는 셀러의 의지와는 관계없이 정부 기관에서 정규적인 점검을 실시하고 이를 사업체 소유주에게 통보하게 되는 것이다. 설사 이것이 당장은 위반 사항이 아니라 할지라도 장차 위험을 초래 할 수도 있는 사항에 대하여서는 숨기지 말고 자신의 에이전트나 바이어에게 사실대로 진 술할 의무가 있는 것이다. 자신의 에이전트에게 이 사실을 알려 주었는데도 불구하고 에이전트가 이 사실을 숨겼다면 에이전트에게도 책임이 있는 것이지만 매매계약은 바이어와 셀러와의 계약임으로 바이어에게 대하여서는 자유로울 수는 없는 것이다.
이러한 사실을 숨기고 설사 매매계약에서 규정한 점검시간을 넘겼다 하여도 셀러가 자유로울 수는 없는 이유는 매매가 종료된 후에 이러한 사실을 바이어가 뒤늦게 알게 된다면 정부기관에서 발행한 문서가 증거가 되어 셀러가 이 책임을 벗어나기가 어려운 것이다.
셀러의 에이전트는 셀러가 매매계약서 내용대로 이행하기를 도우며 셀러가 진술한 내용을 바이어나 바이어의 에이전트에게 전달할 의무가 있고 바이어의 에이전트는 바이어를 보호하기 위하여 매매계약서에서 규정한 사항을 점검할 기회를 부여하여 줌으로 공정한 매매가 이루어지도록 돕는 역할을 하게 되는 것이다. 에이전트는 각종 전문분야의 전문가도 아니요 기술자도 아닌 것을 감안하여야 한다. 사업체가 필요로 하는 모든 기계종류는 기계전문가에게 회계분야는 재정전문가에게 법에 대한 사항은 법률 전문가에게 도움을 받을 기회를 부여하여 공정한 매매를 돕는 것이 에이전트의 역할인 것이다.
(213)272-6726
조셉 김<뉴스타 부동산 LA>