‘주택경기여 깨어나라!!’
2008-08-09 (토)
곽동현
메머드급 주택 차압 구제 법안인 주택 차압 방지법(Foreclosure Prevention Act of 2008: HR 3221)이 지난달 말 부시대통령의 최종 서명으로 확정되었다. 주택 차압 방지법은 오는 10월 1일부터 발효해서 2011년 9월 30일에 만료가 된다. 이번 법안으로 차압 위기에 있는 주택 소유주
는 물론 모기지 부실채권으로 고통을 받는 일반 시중 모기지 융자은행에게도 큰 도움을 줄 것으로 보여 침체일로로 달리고 있는 주택시장에 청신호가 켜진 게 분명해 보여 반가운 일이다. 그럼 이번 주택 차압 구제 법안과 아울러 실행될 몇가지 세부 사항들을 알아보자.
1. FHA를 통한 재융자
이번 법안의 가장 큰 골자는 지금 차압 위기에 처한 주택 소유주에게 30년 고정 저금리로 연방주택국(FHA: Federal Housing Administration)에서 재융자를 해줌으로써 주택 차압위기를 벗어나게 해준다는 것이다. 이 법안으로 40만명의 주택 소유주가 680억달러 정도의 융자 혜택을 볼 것으로 내다보고 있다.
그럼 누가 어떻게 얼마나 재융자를 받을 수 있을지를 좀 구체적으로 알아보면 투자용이 아닌 현재 주거용 주택 소유주로 2005년 1월에서 2007년 6월 사이에 융자를 받은 경우라야 된다. 그리고 총수입 대비 주택 모기지 융자로 31%이상 지출이 되어야 되고 현재 모기지 페이먼트를 지불하기 힘든 것을 증빙해야 한다. 또한 FHA로 재융자를 받기 전에 해당주택에 2차 융자인 홈에퀴티 융자나 홈에퀴티 라인이 없어야 한다. 아울러 재융자 후 5년 동안 추가 홈에퀴티 융자를 허락하지 않는 것으로 하는데 FHA에 허가를 받으면 감정가의 95%까지 홈에퀴티 융자를 받을 수도 있다. (정확한 가이드라인은 아직 미정)
이 법안의 가장 큰 약점은 ‘Voluntary Program’ 즉 강제성이 없다는 것이다. 즉 기존 융자 은행에서 손해를 보고서라도 재융자에 먼저 동의를 해줘야 가능한 것이다. 좀 쉽게 예를 들어 설명해보자 2006년 8월에 40만달러에 5% 다운으로 주택을 구입을 했고 지금 남아있는 모기지 원금이 37만달러인데 현 감정가가 35만달러 밖에 나오지 않았다고 하자 이때 주택 소유주가 현재 모기지 페이먼트를 감당할 여력이 없다고 증빙이 되면 FHA 재융자로 35만달러의 90%인 31만5,000달러를 재융자 받을 수 있다. 이때 주택 소유주는 37만달러에서 31만5,000달러만 30년 고정 저금리로 재융자를 받게 되므로 그만큼 월 페이먼트 부담을 덜게 된다.
반면 기존 은행은 현재 발란스 37만달러에서 31만5,000달러만 받고 재융자를 허락해줘야 하므로 무려 5만5,000달러나 손해를 보게 된다. 아울러 기존 은행에서 고객과 약정한 ‘Note’의 어떤 선납벌금(Prepayment Penalties)이나 재융자 시 부과하는 비용 등을 받지 못한다. 아마 기존
은행에서 거의 차압까지 간 모기지 채권으로 감정가의 90%정도도 못건질 것이 확실시 되는 경우에만 손해를 보더라도 FHA재융자에 손을 들어주지 않을까 싶다.
그럼 비용은 얼마나 들까? 클로징 비용은 아직 시중 은행으로 FHA 재융자 지침이 내려오지 않아 재융자 시 발생되는 정확한 비용은 알 수 없으나 기존의 재융자 비용보다는 훨씬 저렴하지 않을까 생각된다. 하지만 이렇게 재융자를 받은 주택소유주는 해마다 FHA로 융자금액의 1.5%에 해당하는 보험료를 추가로 지불해야 한다. 상기 고객처럼 재융자를 받을 경우 일 년에 4,725달러 즉 한달에 394달러 가량을 추가 지불이 예상된다. 또한 고객은 해당 주택을 팔거나 다시 재융자를 받게 되면 FHA에 융자금액에 3%에 해당하는 ‘3% Exit Fee’를 내야한다.
그리고 FHA재융자를 받고 1년 내에 주택을 팔았을 때 생기는 수익은 100%를 FHA에게 줘야한다. 2년째 주택을 판 경우의 수익은 90%를 FHA에 줘야 하며 해마다 10%로 씩 감소하고 5년 후에는 주택을 팔아서 생기는 수익은 주택 소유주와 FHA에서 50/50으로 나누어갖는 조건이다. 그리고 FHA재융자는 Full Document로만 진행이 되므로 재융자 금액의 월페이먼트는 감당할
수 있는 수입증빙과 은행잔고 그리고 크레딧 점수까지 케이스 별로 FHA융자 은행에서 융자 심사를 하게 되며 정확한 융자 심사기준은 아직 은행으로 시달되지 않았다.
이처럼 FHA재융자는 현 한인들에게 크게 도움이 될지는 약간은 의문스럽다. 앞서 말한 것처럼 수입을 보여 줄 수 있는 주택 소유주로 주택 차압에 기로에선 고객의 마지막 선택이 될 수 있다. 물론 기존은행에서 동의를 해줘야 가능하다.
2. 컨포밍 융자금액 상향조정
앞서 말한 FHA 재융자보다 필자의 귀를 더 솔깃하게 만드는 게 컨포밍 융자 금액 상한 인상이다. 현재 컨포밍 융자금액은 41만7,000달러이다. 이것을 영구적으로 62만5,500달러까지 올린다는 것이다. 아직 구체적인 가이드라인은 나오지 않았으나 올 한해에 한시적으로 인상된 점보 컨포밍 72만9,750달러는 융자 가이드라인이 워낙 까다로와 점보 컨포밍으로 융자를 한 고객들은 그리 많지가 않았다. 하지만 현재 41만7,000달러에 해당하는 동일한 가이드라인으로 62만5,500달러까지 올려서 컨포밍융자가 가능해 진다고 하면 상당히 많은 한인들이 수혜를 받을 것으로 본다.
한인들이 주로 구매하는 주택들은 20%이상을 다운하더라도 융자금액이 41만7,000달러가 넘는 점보 융자가 많다. 현재 점보융자와 컨포밍융자의 이자율 차이가 거의 1%이상 나는 것을 감안하면 62만5,500달러까지 컨포밍으로 훨씬 여유롭게 융자를 받을 수 있다. 또한 기존에 2005년에서 2007년 말까지 받은 점보 변동모기지(ARM)나 높은 이자의 점보 고정 융자를 낮은 컨포밍 이자로 재융자를 받을 수도 있을 것이다. 물론 이것 또한 아직 시중은행으로 세부 가이드라인이 내려오진 않았다.
3. 첫 주택 구입자 크레딧
또 한가지 이번 법안의 반가운 소식은 첫 주택 구입자에 한해서 클로징 후 세금 환급식으로 7,500달러를 되돌려준다는 것이다. 해당되는 고객은 2008년 4월9일부터 2009년 7월1일까지이다. 이번 구제책은 차압위기에 몰린 주택소유주를 구해 주택 차압 비율을 줄이고 주택구입을 활성화 시켜 추락하는 주택가격을 끌어올려 경기 침체에서 벗어나려는 것에 목적이 있다. 아무튼 이번 구제법으로 많은 한인들이 수혜를 받길 기대한다.
