주택구입 전 발견된 하자는 수리 후 셀러에게 청구할 수 있어

<문> 최근에 주택을 구입했습니다. 주택을 구입하기 전 인스펙션을 한 결과 전기 패널에 문제가 있는 것으로 나타나 셀러에게 전기 패널을 교체해 줄 것을 요청했습니다. 셀러도 그러기로 동의를 했습니다. 그런데 에스크로 마감일에 교체된 전기 패널이 인스펙션을 통과하지 못했다는 것을 알게 됐습니다. 그래서 셀러와 셀러측 에이전트에게 통보를 했는데 대답이 없습니다. 할 수 없이 에스크로를 마감하고 2개월이 지났지만 셀러측에서는 어떠한 연락도 없습니다. 어떻게 해야 하나요?
<답> 전기 패널은 안전과 관련한 아주 중요한 부분입니다. 따라서 인스펙션을 통과하지 못했다면 잠재적인 위험이 될 뿐 아니라 이로 인해 문제가 발생한다면 보험회사에서 보험금 지급을 거부할 수도 있습니다. 따라서 즉시 라이선스를 가진 기술자에 의해 정품으로 교체가 돼야 합니다.
우선 전기 패널을 당장 교체하십시오. 그리고 거기에 들어간 경비를 작성해 셀러에게 청구해야 합니다. 셀러가 응하지 않으면 스몰클레임 법원에 소송을 제기하는 것도 해결의 한 방법입니다.

렌트기간 채우지 못하면 남은 기간 렌트 보상해야

<문> 부동산 중개인을 통해 한인타운 인근에 있는 아파트를 1년간 계약했으나 임대계약 기간을 다 채우지 못하고 이사를 가야 할 것 같습니다. 이런 경우 그 남은 기간 그 아파트를 임대할 다른 사람을 찾지 못할 경우 남은 계약기간에 대한 임대료를 지불해야 하나요?
시큐리티 디파짓을 포기하더라도 지금 이사를 나가는 경우 남은 임대기간에 대한 책임을 져야 하는지요?
<답> 일반적으로 부동산을 임대하는 경우 문서로 계약서를 작성을 하고 있습니다. 문서로 작성하지 않은 경우에는 아무리 구두상으로 몇 년간 임대를 주겠다고 약속을 해도 그 약속은 지켜지지 않을 수 있기 때문입니다.
즉 부동산을 매매 또는 임대하는 등 부동산과 관련된 거래는 문서로 작성되지 않은 경우 어느 한쪽에서 그 계약이 무효라고 하는 주장을 할 수 있다는 이야기가 됩니다.
그러나 어떤 경우에는 문서로 임대계약서를 작성하지 않은 채 임대를 주기도 합니다. 이 경우에는 보통은 월세로 간주되고 있으며 건물주와 입주자 중에서 어느 한쪽에서 30일 이전에 문서로 된 퇴거통지를 주게 되는 경우 그 월세 계약은 파기되게 됩니다.
임대계약서를 문서로 작성한 경우에는 그 문서에 명기된 임대계약 기간에는 의무적으로 그 장소를 임대해야 합니다. 만일 그 임대계약서에 명기된 계약 만료일 이전에 이사를 나가고자 하는 경우 그 남은 기간에 해당하는 임대료에 대한 책임을 져야 합니다.
따라서 문서상에서 일 년간 임대계약을 체결했다면 그 이전에 이사를 나가는 경우 그 남은 기간에 해당하는 임대료를 지불해야 합니다. 임대보증금을 포기하고 이사를 나가시는 경우에도 이 책임은 피할 수 없습니다.

오픈하우스 기간 발생한 집기 파손 보험구입으로 보상 가능

<문> 듀플렉스를 소유하고 있는데 이 집을 팔려고 에이전트와 계약을 했습니다. 듀플렉스에는 테넌트가 거주하고 있습니다. 곧 오픈하우스 행사를 할 계획인데, 에이전트는 오픈하우스 기간 테넌트에 의해 집안내 물품이 파손되거나 도난당할 수 있다며 그에 대비한 계약서를 작성해 테넌트로부터 사인을 받아야 한다고 합니다. 그래서 테넌트들에게 요청했더니 한 테넌트는 사인을 했는데 다른 테넌트는 사인을 거부했습니다. 어떻게 해야 하나요?
<답> 테넌트는 이러한 계약에 사인할 의무가 없습니다. 오픈하우스 기간에는 많은 사람들이 그 집을 드나듭니다. 그래서 도난 또는 파손 등의 사고가 발생할 가능성도 높습니다. 그러나 그 책임이 테넌트에 있는 것은 아닙니다.
만약 그러한 사고가 염려된다면 당신은 이에 대비한 보험을 구입할 수 있습니다. 이러한 경우를 위한 특별한 보험상품이 여러 보험회사에서 판매되고 있습니다. 이 보험은 오픈하우스 동안 발생하는 파손이나 도난 등을 보상해줍니다.

신규 입주자가 현관문 열쇠 교체 요구하면 들어줘야

<문> 콘도판매 후 신규 입주자가 현관문 열쇠를 교체해 달라고 요청해왔습니다. 입주자가 이런 요청을 하면 반드시 들어줘야 하나요?
<답> 캘리포니아에서 입주자들이 어떠한 것을 요청한다고 해서 랜드로드가 무조건 들어줘야 한다는 법 조항은 없습니다. 그러나 민법 1941.1 조항에 따르면 모든 문이나 창문은 적절하고 안전한 자물쇠가 장착돼 있어야 합니다.
이를테면 문에 장착된 자물쇠를 고장냈거나 열쇠를 전부 입주자에게 전달하지 않았을 경우에는 그 문의 자물쇠를 교체를 해줘야 합니다. 보통은 전 거주자가 사용하던 열쇠를 복제해도 복제 여부를 알 수 없기 때문에 새로운 입주자가 들어오면 현관문 자물쇠를 교체해주는 것이 관례입니다. 따라서 입주자가 자물쇠 교체를 요구할 경우에는 들어주는 것이 차후에 발생할 수 있는 문제를 예방하는 방편이기도 합니다.