요즘 주택시장 거래 다소 살아나고 있지만...

바겐헌터 몰려 판매증가 불구
폭락지역 추가 하락 전망나와

주택 가격은 하락세를 면치 못하지만 판매는 바겐 헌터들 덕분에 일부 살아나고 있다. 그러나 일부 거품 파열 지역에서는 추가 하락을 경고하는 소리도 높아 신중한 접근이 요망된다.
CNN은 최근 일부 시장에서 집값이 30% 이상 폭락해 바겐 헌터들이 달려들고 있지만 바이어들은 좀 더 기다리면 더 큰 이익을 볼 것이라고 보도했다.
거품파열 지역의 주택 가격은 이미 폭락했지만 앞으로 더 떨어져 총 50%나 하락할 가능성이 있기 때문이다. 반 토막까지 갈 것이라는 파격적인 주장은 FBR 투자 관리사의 포트폴리오 애널리스트 마이클 영블러드에 의해 제기됐다.
지금 폭락하는 지역은 붐 시절 거품이 팽팽하던 지역이다. Trulia.com에 따르면 새크라멘토는 5월31일 현재 일 년전에 비해 35% 하락했고 리버사이드는 29%, 샌디에고는 26%나 떨어졌다. 소도시인 스탁턴과 모데스토, 베이커스필드는 더하다. 각각 39%, 37%, 29% 폭락했다.
캘리포니아 외에도 피닉스(-18.8%), 라스베가스(-22%), 플로리다주 웨스트 팜비치(-32%), 케이프 코랄(-35%)도 폭락을 경험하고 있다.
영블러드는 이들 거품 파열 지역의 가격 하락은 2차대전 이후 어떤 슬럼프 때보다 더 빠르고 넓게 진행되고 있다며 총 하락이 50% 이상에 이를 것으로 내다봤다.
최악의 슬럼프중 하나로 기록되는 지난 1986년의 경우 텍사스 오스틴은 주택 가격이 25% 하락했고 바닥을 거쳐 나오는데 4년이 소요됐다. LA의 경우는 1990년대 6년 동안 21% 하락했고 호노룰루의 집값은 1994년부터 5년에 걸쳐 16% 떨어졌다.
퍼나 어소시에이츠의 경제 분석가 니콜라스 퍼나는 S&P케이스 쉴러 주택 가격 지수에서 스마트 마니와 투자자들은 주택 가격이 여전히 떨어질 것으로 보고 선물을 매입하고 있다고 주장했다. 쉴러 지수는 가장 정확한 주택 가격 선행지수로 평가받고 있다.
케이스 쉴러 투자자들은 특히 라스베가스 가격이 2009년11월까지 추가로 22% 하락한다는데 베팅 하고 있으며, LA 선물은 2009년11월까지 추가손실이 24.2% 일 것으로 내다봤다. 마이애미는 그때까지 21.6% 더 떨어질 것으로 예상했다.
퍼나는 “떨어질까 무서워 매입 하지 못하고 있는데 바로 이런 이유 때문에 추가하락이 가속적으로 이뤄질 것으로 보인다”고 말했다.
무디스 이코노미.컴의 마크 잰디는 최악의 하락이 현재 진행중이라며 가속적인 하락 조정은 불가피하다고 말했다.
집값이 소득을 도외시하고 올라 도저히 유지될 수 없는 가격이 됐기 때문이다. 역사적으로 볼 때 주택 가격은 임금의 네 배 정도였다. 집값이 너무 오르면 사람들은 집을 살 형편이 안돼 집값은 다시 하락했다. LA의 경우는 피크를 이뤘을 때는 집값이 소득의 22.7배였다. 지금도 여전히 높은 두 자리 수이다. 40%는 더 떨어져야 한자리 수가 된다.
지역 경제를 봐도 집값은 더 떨어진다고 퍼나는 주장했다. 거품지역은 고용악화도 경험하고 있다. 마이애미는 실업률이 2008년 4월 기준 지난 일년 동안 34%나 증가했고 캘리포니아도 많은 주택 관련 고용이 고통을 겪고 있다. 리버사이드나 스탁턴, 모데스토 등지는 주택이 바로 경제의 주된 엔진이었다.

<케빈 손 객원기자>