곽동현 M&T Bank Sr.Loan Officer

뉴저지의 한 고객으로부터 재융자 신청을 받았다. 해당 주택을 2005년에 75만달러 정도로 구입했고 현재 남은 융자금에다 얼마의 캐쉬아웃까지 합쳐 50만달러 정도 재융자 요청을 받았다. 고객은 현재 15년고정모기지로 낮은 이자의 융자를 갖고 있었고, 살고 있는 곳은 한인이 선호하는 D지역으로 최근 주택가격이 주춤한 기회를 이용해 투자용으로 비슷한 주택을 한 채 더 장만할 계획을 갖고 있었다.

먼저 월 페이먼트를 줄이기 위해 기존의 주택을 30년 고정으로 재융자를 하고 새로 구입하는 주택을 추후에 융자를 얻을 계획이었다.
고객의 주장에 따르면 학군이 좋은 D 지역은 미 주택경기가 아무리 불황이더라도 이 지역의 가격만큼은 끄덕없을 것이라고 자신했다. 융자 신청을 하고 얼마 후 주택 감정이 이뤄졌다. 고객은 최소 80만달러를 기대했으나 2005년 구입 당시 가격보다 5만달러 이상이 적은 70만달러 미만으로 감정가가 나왔다.

고객은 감정이 잘못 나왔다는 것이었다. 감정평가서에 비교된 주택들이 고객의 주택보다 훨씬 못한 지역의 큰 길가나 코너 주택이라는 것이었다. 그리고 같은 동네라고 하더라도 큰길을 기준으로 남쪽지역과 북쪽지역에 주택가격이 다른데 고객 지역의 반대편 주택과 비교해서 감정 평가를 했다는 것이었다.이같이 고객의 주장을 근거로 D지역 일대 2005부터 최근까지 주택 판매 리스트를 뽑아 보았다.

고객의 주장대로 D지역 북쪽에는 가격대가 2007년까지는 그리 나쁘지 않았다. 문제는 2007년 말 이후로 고객 주택근처의 거래된 주택이 없다는 것이었다. 이렇다 보니 감정 평가서에는 고객 주택과 좀 떨어져 있는 비슷한 타입의 비교적 싼 주택을 기준으로 감정가가 책정됐다. 감정사에게 이런 사실을 알리고 주택 재평가를 요청했지만 A4용지 빽빽이 감정에는 문제가 없었다는 편지 한 장만 받았다.이 고객의 경우 다행히 남아 있는 모기지 금액이 그다지 많지 않아서 재융자에는 큰 어려움이 없었으나 감정가에 대한 고객의 상실감은 이만저만이 아니었다. 하지만 비슷한 경우에 융자금
액이 감정가의 80%가 넘는 재융자라든지 계약서보다 적은 금액으로 감정가가 나온 주택 구입의 경우라면 클로징까지 가기는 어려울 것이다. 또 최근 차압 매물이 많이 나오고 있는데 이런 요인들도 주택감정가 하락에 큰 영향을 주고 있다.

이런 시기에 주택감정에 대해서 약간의 지식이 있으면 작은 지혜가 큰 도움이 될 수 있다. 주택 감정서가 어떻게 나오는지 간략히 알아보자.
부동산 감정은 몇 가지 방법으로 진행된다. Sales Comparison Approach, Cost Approach, Income Approach 등이 있고 이중 가장 일방적인 방법이 Sales Comparison Approach의 방법이고 사설 감정 평가사들이 가장 많이 사용하는 방법이다. 이 방법의 기본은 감정하고자 하는 주택이나 건물과 지역적으로 가장 가까우면서도 조건이 비슷한 3-4개의 매물을 골라 이들이 이미 거래된 가격과 비교해서 해당 Property를 감정하는 방법이다.

즉 감정하고자 하는 Subject Property를 기본으로 해서 선별된, 이미 매매된 비교 주택들(Comparable Sales)의 상이 조건들을 맞추어 가면서 근사치의 값을 찾아내는 것이다.