렌트와의 비율을 고려하면 주택 가격은 앞으로 더 떨어질지 모른다.

전문가들 전망

뒤로 밀리고 있는 주택 가격은 언제쯤이면 안정을 찾고 지지될 수 있을까? 한번 하락세로 접어든 주택 가격은 자체 하중으로 계속 밀리고 있다. 과연 바닥은 어디까지 가야 닿을 것인가. 혹시 바닥을 털고 올라가지는 않을까. 홈 오너와 바이어의 관심은 온통 앞으로의 주택 가격 동향에 쏠려 있다.
그러나 반등에 대한 기대는 당분간 보류하는 편이 안전할 것 같다. 지금 주택 가격은 다수 지역에서 상당히 하락했음에도 불구하고 렌트와의 역사적인 관련성을 고려하면 앞으로도 한참 더 떨어져야 한다는 분석이 나왔기 때문이다. 연방준비제도 전현직 이코노미스트들이 분석, 지난주 발표한 보고서에 의하면 렌트가 매년 4%씩 오른다고 가정할 때 주택가격은 앞으로 5년에 걸쳐 총 15%는 하락해야 할 것으로 전망됐다.
이들의 분석에 의하면 지난 1960년부터 1995년 동안 연간 렌트는 주택가격의 5%내지 5.25% 사이를 오가는 일관된 비례관계가 존재했다는 것이다. 지난 1995년의 경우 평균 월 렌트는 553달러(연간 6,600달러)로 주택 평균가격(average)이 13만4,000달러임을 감안하면 적정선을 유지했다.
그러나 96년부터는 주택 가격이 렌트 상승률을 크게 앞질러 급격하게 오르기 시작했으며 2006년에는 10년 전보다 집값이 두배 이상 상승했다. 하지만 이 기간에 렌트는 48%가 올라 2006년 평균 렌트는 818달러였다. 주택 가격 대비 연간 렌트는 3.48%로 역사적 평균에서 크게 이탈했다.
과거 추세에 비춰볼 때 렌트 대 주택 가격 비율이 약 3분의1이 낮다는 의미. 정상 비율로 돌아가려면 주택 가격이 하락하든지 렌트가 상승해야 한다. 이 보고서는 정상으로 회귀하기 위해서는 렌트가 매년 4%씩 상승한다고 가정할 때 주택 가격이 5년에 걸쳐 연간 약 3%씩 총 15%는 하락해야 한다고 결론지었다. 렌트 대 주택 가격의 비율이 물론 정해진 것은 아니며 상당 기간 역사적 평균치에서 얼마든지 이탈할 수 있다. 하지만 장기간에 걸쳐 볼 때 부인할 수 없는 상관관계가 존재한다는 것이다.
이 보고서 저자 중 한 명인 전 FRB 이코노미스트 모리스 데이비스 위스컨신-매디슨 대학 교수는 렌트와 주택 가격의 비율이 이처럼 왜곡된 것을 장기 이자율 하락으로는 일부 설명할 수 있을 뿐이라며 현재의 주택가격이 타당성을 확보하려면 더 하락하는 수밖에 없다고 내다봤다. 그는 엄청나게 쌓여있는 미판매 주택들이 렌트돼야 한다는 점을 감안하면 렌트가 급등한다고는 상정할 수 없으므로 주택 가격이 하락해서 조정될 수 밖에 없다고 설명했다.