모든 일에는 기본이 있다. 기본은 사물의 기초이며 근본이다. 그래서 기본을 알고 지키는 것은 매우 중요한 것이라고 생각한다. 하지만 우리는 때로 너무나 당연한 원리와 원칙을 잊어버리고 무심코 지나던지, 무시해 버리는 경우가 종종 있다. 현장에서 일하면서 느낀 점은 의외로 많은 분들이 부동산 투자에 관심을 갖고 있으면서도 아주 기본적인 상식이나 지식의 부족으로 어려움을 겪는 경우가 적잖다는 것이다. 이런 분들에게 조금이라도 도움이 되었으면 하는 마음으로 이 글을 쓴다.
부동산은 증권이나 채권같이 현금 유동성이 없는 투자다. 그래서 무리한 투자나 잘못 투자를 한 경우, 투자했던 자금을 상환하려면 시간이 걸리거나 포기해야 하는 경우가 생기는 것이다. 시장이 좋을 때는 좋은 값에 사서 바로 되 팔면서 상당한 이득을 챙길 수 있는 기회들이 있었지만, 지금 같이 얼어붙은 시장에서는 신중한 투자를 고려해야 한다.
몇 년 전 친구들과 골프를 하던 중, 높이 있는 깃대를 향해 피칭을 했는데 기적 같이 그 공은 홀로 들어갔고 이글을 하게 됐다. 환호하는 친구들에게 나는 소가 뒷발질 하다 쥐를 잡은 격이라며 박장대소했던 적이 있었다. 하지만 그런 것은 우연 중의 우연일 뿐, 만약 투자에서 그런 요행을 바란다면 위험천만한 생각이 아닐 수 없다.
기본 중의 기본은 자신의 재정 재무상태를 잘 파악하는 것이라고 말하고 싶다. 내가 원하는 것을 갖고 지킬 수 있는 능력이 있는가? 막연하게 어찌 되겠지 하는 생각이 아니라, 과거의 수입과 앞으로의 수입을 잘 계산하고 만약의 경우까지 대비하는 철저한 점검이 필요하다. 돈을 꿔주는 은행의 입장에 서 보는 냉철함이 있어야 한다. 욕심을 배제한 겸손과 절제가 기본이다.
주거용 주택을 사는 것은 부동산 투자의 첫걸음이다. 좋은 이웃의 좋은 집은 삶의 보금자리로는 물론 좋은 투자가 되기도 한다. 특히 주거용 주택의 양도소득은 부부인 경우 50만달러까지 세금 혜택을 받을 수 있으니 그것처럼 좋은 투자는 없다. 페이먼트에 짓눌려 행복의 쉼터가 모든 것을 앗아가는 문제 덩어리로 변해가지만 않으면 말이다.
부동산의 가격도 오르고 사업에서 나오는 수입도 괜찮아지면 서서히 투자용 부동산에 눈을 돌릴 수 있겠다. 내가 갖고 있는 자금과 관리할 수 있는 능력을 잘 깨달아서 우선은 작은 것부터 시작하면서 실력을 키워가는 것이 중요하다. 무거운 역기를 들기 위해 작은 아령부터 들면서 근육을 키우는 원리와 똑같은 것이다.
참 많은 종류의 투자용 부동산이 있다. 현재 렌털인컴이 있는 아파트나 상가, 오피스 빌딩, 샤핑센터가 있고, 개발과 장래성을 바라보는 토지 투자도 있고, 직접 일선에서 경영을 해야 하는 호텔 투자, 시니어 하우징 등 여러 종류의 투자 부동산들이 있다. 어떤 것에 투자를 하던 다음의 몇 가지는 기본적으로 조사 검토하는 수고를 아끼지 말아야 한다.
Due Diligence를 철저히 해야 한다. 물론 오퍼를 할 때에 양식에 있는 그대로 얼마동안 안에 어떤 검토를 하겠다는 요청을 하고 보통 17일에서 복잡한 것은 45일 간의 제반 검토 기간을 받는다. 주어진 시간 안에 여러가지 검토를 끝내고 그 계약을 계속할 것인가 아닌가를 최종 결정지어야 하는 아주 중요한 기간이다. 어느 한 가지가 더 중요하고 덜 중요한 것이 아니고 전체적인 판단을 하기 위해 다음의 몇 가지는 꼭 집고 넘어가야 한다.
Zoning and Regulation?해당 시나 카운티에서 금지하는 것이 있는지, 도시개발이나 여타 계획을 갖고 있는지 등을 알아보아야 한다. 동네 한복판에 있는 오래된 마켓이 있는 건물 등은 조건부 사용허가가 있고 조닝이 C2가 아닌 R3인 경우도 꽤 있는데 이런 경우 CUP 갱신여부를 모르고 샀다가 곤경에 빠지는 경우도 더러 있다.
리스계약서를 상세하게 검토해야 한다. Gross Lease와 Net Lease의 차이점을 알고 각 테넌트마다 다른 계약조건들을 면밀히 검토해야 차후의 문제에 대비할 수 있다. 감정, 융자조건, 타이틀 검사, 캐시 플로, 공실률 등에 대한 검토 또한 소홀히 하면 안 되는 것들이다.
잘못된 투자는 시간과 돈을 잃는 것에서 그치는 것이 아니고 마음을 상하게 하고 가족의 행복까지도 빼앗아 갈 수 있는 것이기 때문에 항상 전문가와 상의 하며 가야하지만 그래도 기본은 알고 있어야 실수를 면할 수 있다. ABC를 알고 XYZ까지 성공적으로 가는 투자가들이 되시기를 바래본다.
(323)541-5603
로라 김
<원 프라퍼티스>