요즘은 부동산이라는 단어 자체가 소화불량을 일으킨다. 지난 화요일 새벽, 자본시장은 또 하나의 부동산 소식을 소화해 내야하는 부담을 안고아침을 시작했다.
미국 최대주택 개발회사중에 하나인 레나(Lennar Corp.)가 무려 5억달러를 웃도는 손실을 보고했다. 불과 3개월동안의 손실이 그 정도라는데 앞으로 부동산 개발사들이 헤쳐나가야 할 추가 재정 손실이 부동산 시장전체에 줄 영향이 걱정된다.
분석가들은 은행 빚을 많이 안고 있는 대형 개발사들은 이번 부동산 침체 싸이클에서 생존하기 힘들 것이라고 보고 앞으로 개발사들의 파산소식에 익숙해져야 할 것이라는 전망을 내 놓고있다.
마이애미에 본사를 둔 레나는 개발회사들간에 펼쳐지고 있는 재고 줄이기 경쟁이 주택가격을 내리고 있는 상황이라고 말했다. 떨어지는 주택가격이 현재 보유하고 있는 토지와 주택에 대한 가치를 하향조정하여 손실로 처리하게 되어 향후분기들도 지난 분기보다 더 큰 손실을 보고 할 것으로 전망된다.
금융계에서는 이러한 손실을 감액손실, impairment costs라고 일컫는다. 분석가들은 레나의 재정상태가 경쟁사들과 비교해서 건실한 재정상태를 보유하고 있기 때문에 도산까지는 내다보지 않고 있지만 토지담보 융자와 건축융자를 많이 해 왔던개발사들은 향후 침체를 견뎌내기 힘들 것이라는 염려마저 하는 분위기다.
만약 그러한 염려가 현실화 된다면 향후 주택시장에 쌓이는 재고는 더욱더 많아지고 주택시장에 가해지는 가격인하압박은 더욱 심해지게 될 것 같다.
이번 실적보고에서 눈에 띠는 것은 이미 매입계약에 들어가 있는 바이어들이 계약취소를 하는 경우가 무려 세명중 한명에 달하고 있다는 현실인데 이러한 소식이 언론을 계속타게 되면서 해약건수는 더 증가할 것으로 예상된다.
그렇다면 향후 침체가 깊어져 갈 것으로 보이는 이 시점에서 현재 보유하고 있는재고에 대한 처리 방안이 무엇이냐는 질문에 대한 답변은 시장변화에 걸맞는 가격인하 정책 지속으로 재고를 줄이고 회사의 재정상태를 건실히 유지하는데 집중할 것이라는 것이었다.
그 답변이 주는 시그널은 물론 “주택 판매가의 하락”이다. 대형개발사들이 현재 보유하고 있는 미래개발 부지의 가치 하락이 무려 60%가 넘는다고 한다.
이런 상황은 필자의 20년 경험에서 처음보는 급박한 상태다. 지난 화요일 주식시장을 긴장하게 했던 Low’s 의 영업실적 부진이 Home Depot를 비롯, 전반적인 주택관련 소매업계 회사들의 크리스마스 판매전망을 하향조정하게 만들었다.
게다가 Walmart와 같은 필수품 소매업 회사들 마저도 금년 연말 대목이 시원치 않을 것 같다는 전망을 내 놓고 있다. 금면 겨울과 내년 초, 부동산 매매가 가장 저조한 싸이클에 접어들면서 주목할 만한 세가지 현상은 첫째, 은행 차압으로 인한 매물의 실질적인 증가, 둘째는 부동산 시세침체로 인한 소비심리 저하, 셋째는 주택 바이어들의 기피증 심화현상이다.
아무래도 금년 크리스마스는 미국부동산 경기 현대사에서 획을그을만한 시점으로 기록될 것 같다.
(800)429-0014
토마스 박<시너지 부동산 대표>