신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장
융자 기관은 사업용 융자 신청에 대하여 각각의 융자 프로그램에 적합한 심사 기준을 가지고 심사합니다. 그러므로 심사 기준이 융자 기관마다 그리고 프로그램마다 다를 수 있지만, 여기에서는 이러한 심사 기준을 다섯 가지로 크게 나누어 각각의 내용을 살펴봅니다. 심사 기준을 이
렇게 구별하는 것이 절대적인 것은 아니며 이를 다른 방법으로 분류할 수도 있지만 융자 신청인이 이러한 심사 기준에 대하여 잘 이해한다면, 이러한 이해가 융자 신청서를 작성하거나 부대 서류를 준비하고 융자 담당자와 면담할 때에 도움이 될 것입니다.
1. 변제 능력
융자 기관은 신청인이 신청한 규모의 부채를 감당한 능력이 있는지를 심사합니다. 융자인 경우에는 신청인의 사업 경험, 그 업계에서의 위상, 사업 계획, 경영 실적 등을 종합적으로 고려하여 신청인이 예상 수익을 달성하여 그 수익으로 융자금을 상환할 능력이 있는지를 검토합니
다.
융자 기관은 투자 부동산에 대하여 일반적으로 부채 감당률(Debt Service Coverage Ratio:DSCR)을 계산합니다. 부채 감당률은 모기지의 월불입금을 월순 운영수입으로 나누어 얻는 비율을 말합니다. 부동산에 따라 다르지만 융자 기관은 보통 1.25 정도의 비율을 요구합니다. 이는 월순 운영수입이 모기지 월불입금의 125% 이상 되어야 한다는 것을 말합니다.
상용 모기지를 신청하는 경우에 차입인은 융자 기관이 정하는 최대 융자 비율까지 대출을 받을 수 있을 것으로 쉽게 예상하는 경우를 많이 보게 되는데, 요즘처럼 부동산 가격은 올라있는 상황에서는 가격에 합당한 운영 수익을 얻을 수 없는 경우가 많기 때문에 부채 감당률 요건을 갖추지 못하여 융자 가능 금액이 대폭 낮아질 수밖에 없는 경우를 많이 보게 됩니다.
2.자기 자본
융자 기관은 스스로의 위험 부담을 줄이기 위하여 신청인 자신이 제공하는 자본이 충분한지를 검토합니다. 사업자금 융자 경우 융자 기관은 신청인이 소요 자금의 상당 부분을 부담하는 경우에만 신청에 응합니다. 융자 기관의 입장에서는 신청인이 그 사업에 전념할 의사가 있는지 확인하고자 하며 그 방법으로 얼마나 자기 자본을 투입하는지 검토합니다.
상용 부동산을 구매하는 경우에 융자비율(Loan to Value Ratio) 75-80%, 재융자의 경우에 70-75% 등의 상한선을 정하여 본인이 스스로 20-30%의 자기 자본을 보유할 것을 요구합니다.위에서 설명한 것처럼 상용 부동산의 경우 융자 비율에 맞는 융자 금액을 신청하더라도 부동산에서 나오는 수입이 충분하지 않은 경우에는 융자 금액이 낮아지게 되어 본인 부담 자본 규모가 늘어나게 됩니다.
3. 담보
융자 기관은 가능한 한 상용 건물 등 부동산에 대한 모기지를 설정하거나 사업용 장비, 기계 등 동산이나 예금 채권, 외상 매출 채권에 대한 질권이나 양도 담보를 설정하여 신청인이 변제를 기피 또는 변제 불능 상태에 빠지는 경우 손실을 최소화하는 방안을 마련합니다. 그러므로 융자 심사 과정에서 담보물의 적격 여부에 대한 검토와 감정, 특히 감정 가격이 중요
한 역할을 하게 됩니다. 부동산 구매 금융의 경우에 매매 가격과 감정 가격이 다른 경우에는 둘 중에서 낮은 금액을 기준으로 융자 비율을 산정합니다.
4. 차입인의 신용
융자 기관은 신청인의 차입인 으로서의 과거 경험을 평가하며 이를 위하여 신청인 개인이나 사업체에 대한 신용보고서를 검토합니다. 신용 보고서는 과거에 다른 기관으로 부터 융자 등 신용대출을 받은 경험이 있는지, 융자 등을 받았으면 그에 대한 변제 의무를 약속대로 충실히 이행했는지를 보여주며 이 밖에도 파산, 판결, 컬렉션 등 공적 기록을 포함합니다. 융자 기관은 신용 평가의 한 방법으로 신용 점수를 사용하는데 이는 신용보고서에 포함된 신용 기록에 대하여 수학적인 모델 을 사용하여 신용도를 점수화 한 것입니다. 금융계에서는 융자기관이나 융자의 종류 등 특정한 목적에 적합한 신용 점수를 얻기 위하여 다양한 신용 모델을 사용하고 있습니다.
사업체에 대한 융자인 경우에 사업주의 신용뿐만 아니라 사업체의 신용도 중요한 검토 대상이 되므로 사업주는 사업체의 신용도를 유지하기 위한 노력을 하여야 합니다.
5. 차입인의 인격
융자 기관은 신청인의 인격 또는 개인적 품성이 어떠한지, 즉 믿을 수 있는 사람인지를 평가합니다. 이 기준이 여기에서 살펴본 기준 중에서 가장 주관적이며, 수치화하기 어렵지만 매우 중요한 기준입니다. 사업 자금 융자처럼 융자 기관의 심사 기준이 애매하여 담당자에게 재량의 여지가 많은 융자에서는 인격 기준이 가장 큰 역할을 하게 됩니다. 보통 융자 담당자는 융자 신청서와 부대 서류를 면밀히 검토할 뿐 아니라 신청인의 태도나 대화를 통하여 은연중에 나타나는 사업이나 사업 윤리에 대한 견해나 책임의식 등을 주시합니다. 융자 담당자가 신청인으로 부터 인격적인 결함
이 있다고 판단하는 경우 자기의 주관적인 판단을 뒷받침할 수 있는 근거 제시가 어려우므로 보통 좀 더 객관적인 이유를 들어 융자를 거절하게 됩니다. 다른 객관적인 조건이 갖추어진 경우에도 신청인에게 책임감이나 기업 윤리 의식을 찾아보기 어렵다면 융자 기관은 위험을 피하기 위하여 융자를 거절할 수밖에 없습니다.
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