통계에 의하면 2/28이나 3/27 서브프라임 변동이자(ARM)로 주택융자를 받은 사람 3명 중 1명은 향후 4년에서 7년 사이 주택을 차압당할 것이라는 자료가 발표됐다. 2004~2006년 사이 ARM으로 대출 받은 840만채의 주택 중에 무려 110만채가 차압대상이 될 것이라는 충격적인 데이터가 나온 것이다. 이런 통계는 주택시세의 안정세 또는 소폭의 상승세를 가정한 계산으로 만약 주택가격이 1% 떨어진다면 7만채의 집이 추가로 차압당하게 될 것으로 추정된다고 한다. 반대로 주택가격이 1% 오르게 된다면 차압대상이 7만채가 줄게 된다. 계산이 맞는다면 집값이 10% 오르면 집을 잃을 뻔 했던 70만의 가정이 집을 포기하지 않아도 되는 흐뭇한 현상이 나타나게 될 것이다.
■주택차압의 개요
미국 대다수의 홈오너들은 은행에서 대출을 받아 집을 장만하게 된다. 은행에서는 돈을 빌려주면서 두 가지의 문서에 서명을 요구하는데 하나는 융자액 상환 계약서(Note) 이고 다른 하나는 주택담보서(Deed of Trust)다. 홈오너가 융자상환 계약서에 명시된 데로 월 페이먼트를 잘 하지 않았을 경우나 다른 계약사항을 어겼을 경우 차압절차를 밟게 된다. 간단히 말해서 주택차압은 은행이 돈을 빌려주면서 저당 잡은 담보를 강제로 매각하거나 담보에 대한 소유권을 취득하는 절차를 일컫는다.
차압절차는 홈오너, 즉 채무자가 약속을 이행하지 않음으로써 시작되는데 일반적으로 페이먼트가 두 달 늦어지면 초기차압, 즉 ‘프리 포클로져’(Pre-foreclosure), 또는 채무불능 통지(Notice of Default) 과정에 들어가게 된다. 초기차압 기간은 주로 30일가량 지속되는데 이 기간 내에 빚 청산이 완결되지 않으면 정규차압(Foreclosure) 매각에 들어가기 위한 경매등록(Notice of Sale)을 하게 된다.
경매등록 기간은 주로 21~25일 정도 주어지게 되며 이 기간이 지나면 대상 담보는 바로 경매 처분을 하게 된다. 만약에 이 경매에서 은행이 원하는 가격이 나타나지 않으면 은행 자신이 경매에 참여하여 그 주택에 대한 소유권을 가지게 된다. 이 경우에 은행이 소유하게 되는 부동산을 REO라고 일컫는다.
■차압이 끝나는 4가지 상황
여기서 우리가 먼저 이해해야 할 사항은 은행이라는 기관은 돈을 빌려주고 이자를 받는 것이 주 사업이지 남의 집을 은행 명의로 변경하는 사업이 아니라는 점이다. 그렇기 때문에 은행의 입장은 문제가 생겼을 때에도 원금상환을 더 중요시 여기지 담보로 잡은 집을 은행소유로 만들고자 하지 않는다는 것이다. 따라서 차압은 은행입장에서는 그들의 자산을 보호하기 위한 마지막 수단일 뿐이지 손님으로부터 싼 가격에 부동산을 사들여서 훗날 더 높은 가격으로 매각하는 투자회사가 아닌 것이다. 다시 말해서 은행과의 계약이행에 차질이 생겨 문제가 발생했다 하더라도 대화와 이해를 통해 은행과의 문제를 해결하고자 한다면 은행 측에서도 최대한 차압까지 가지 않는 방법을 모색하는 노력을 보이게 된다.
차압이 종료되는 4가지 경우는 다음과 같다. 첫째는 법적으로 주어진 경고기간 내 밀린 페이멘트를 완납해야 한다. 이때 말하는 경고기간이 바로 ‘프리 포클로저’를 가리킨다. 둘째는 경고기간 내 집을 팔아 은행 빚을 정리하는 것이다. 셋째는 경고기간이 끝나면서 실시되는 경매를 통해 누군가 그 집을 매입하는 경우다. 마지막으로는 차후에 그 집을 되팔려는 목적으로 그 집을 사거나 소유권을 이전받는 경우다. 소유권을 이전받기 위해서는 홈오너와 은행이 경매에 들어가기 전에 합의를 해야한다. 일단 경매에 들어가면 은행도 제삼자와 마찬가지로 경매를 통해 그 집을 매입하는 방법밖엔 없게 된다.
■차압매물에서 생기는 기회
채무불능 통지는 공개 정보이기 때문에 어떤 집이 은행과 문제가 생겼는지 알 수 있는 첫 기회가 된다. 이 경우에 문제를 안고 있는 홈오너와 협상하게 되면 그 집이 경매에 들어가기 전 싼 가격으로 매입 할 수 있는 기회를 만들어 낼 수 있다. 또는 경매에 참여하여 집을 사거나 은행이 소유하고 있는 REO의 리스트를 파악하여 시가보다 싼 가격으로 매물을 흥정하는 방법을 연구해 보는 것도 좋은 투자방법이 될 것이다.
(800)429-0014
토마스 박
<시너지 부동산 대표>