■주택자금 경색문제가 테러보다 더 시급한 문제
미국 경제 전문가들은 서브프라임과 주택금융계 전반에 돌고 있는 자금 경색 문제가 단기적으로는 테러보다도 시급한 문제라고 지적함으로써 전문가들이 보는 부동산 전망이 심상치 않은 것으로 나타나고 있다.
전국 비즈니스 경제협회(NABE)가 258명의 비즈니스 경제 전문가들을 상대로 실시된 설문조사에서 전문가들은 모기지론의 체납 증가, 개인과 기업들의 부채 증가 등은 오일가격 폭등이나 물가 상승 또는 테러 위협보다도 더 큰 문제로 대두되고 있는 것으로 생각하고 있는 것으로 나타났다. 그 가운데 세명 중 한명은 현재 미국이 심각한 주택버블 사이클에 있다고 생각하고 있으며 세명 중 두명은 이러한 주택버블은 모기지 렌더들이 돈을 너무 쉽게 빌려주었던 것이 주요인으로 여기고 있는 것으로 밝혀졌다.
2년 전에 실시됐던 동일한 설문조사에서는 불과 14%만이 주택버블이 문제가 되고 있다고 답했으며 세명 중 한명만이 허술한 대출기준이 주택버블을 부추기는 요인이라고 생각한 것으로 집계되었다. 그 중 절반이 넘는 전문가들은 연방정부 차원에서 주택대출 기준을 강화시켜야 할 필요가 있다고 생각하나 이미 때가 늦어버렸다는 아쉬움을 표했다.
■학자들이 본 향후 5년 부동산 전망
향후 5년의 주택시세를 어떻게 전망하느냐는 질문에 대한 답변은 16%만이 주택가격이 떨어질 것이라고 대답한 반면 83%는 보합세 내지는 상승세가 될 것으로 내다보았다. 258명의 경제학자들 중에 214명이 향후 부동산에 대한 희망을 버리지 않고 있다는 뜻이 되겠다.
내년 여름까지 주택경기 회복을 기대하느냐는 질문에 다섯명 중 네명이 넘는 비율이 비관적으로 답했으며 38%가 내년 후반까지의 회복을 점쳤고 42%는 2009년이나 그 이후가 돼야 주택시세가 회복할 것 같다고 답했다. 그런데도 지금 당장 집을 사겠느냐는 질문에 대한 답변으로는 네명 중 세명꼴로 본인이 살아야 할 집이라면 지금 집을 사겠다고 대답한 반면에 세컨드 홈은 사지 않겠다고 했다.
■재고난에 따라오는 집장만의 기회
전국 부동산협회의 발표에 따르면 미국 단독주택 재고량이 현재 385만채다. 7월의 콘도미니엄 재고량은 20%가 뛰어올랐다. 재고량이 늘고 있는 현실은 개발업자들에게는 치명적인 소식이 아닐 수 없다.
그들이 가지고 있는 재고는 거액의 돈이 놀고 있거나 은행 빚에 눌려 이자를 내고 있어야 하기 때문에 판매 속도가 느려지고 재고량이 증가하는 것은 돈과 타이밍에 민감해야만 하는 개발업자들에게 악재가 되는 것이다.
한 예로 아직도 팔지 못한 콘도 유닛 100채를 안고 있는 개발업자가 있다고 가정해 보자. 그리고 유닛 평균가격이 40만달러라고 가정했을 때 그 개발업자가 손해 봐야 하는 돈은 한달에 30만달러가 웃돌 것으로 예상된다.
만약에 그 재고를 1년이 넘게 끌어안고 있어야 되는 상황이 생긴다면 그 프로젝트에서 돈을 버는 걸 포기해야 하는 상황으로까지 가게 될 것이다. 그 상황에서는 세 가지 옵션이 있다.
첫째는 재고량 전체를 싸게 매각하는 Bulk Sale이다. 이 상황에서는 주로 본전을 찾거나 손해를 보게 되는데 손해를 보는 것보다도 은행과 투자가들과의 신용이 더 큰 가치가 있다고 판단됐을 때 이루고자 하는 거래다. 둘째는 남은 유닛들을 대부분 임대 놓는 것이다. 임대를 놓게 되면 매달 손해 보는 액수를 70~80% 줄이고 부동산 시세가 돌아설 때까지 버티겠다는 계산에서 나온 결정이다. 세번째 옵션은 남은 재고를 싸게 분양하는 것이다.
물건을 싸게 내 놓으면 쉽게 팔릴 것 같아 언뜻 보기엔 간단한 방법 같지만 그렇게 쉬운 것만은 아니다. 매물의 가격을 갑자기 떨어뜨려 놓으면 소비자들은 심리적으로 불안해하기 때문에 그들을 바이어로 끌어들이기가 힘들어진다.
또한 가격이 떨어지기 전에 계약에 들어간 바이어들은 새로 낮춰진 가격으로 재조정을 요구하거나 취소할 것이 당연하다. 그러면 이미 힘들게 팔아놓은 딜까지 깨지는 최악의 상황이 연출되게 된다.
하지만 그들은 재고를 줄여야 하기 때문에 비공개적으로라도 바이어들에게 호의적인 조건을 제시하게 된다. 그 프로젝트를 잘 알고 내부 세일즈 팀과 좋은 관계를 맺어온 부동산 중개인에게 의뢰해 보면 뜻밖의 딜을 찾을 수 있는 좋은 시기가 지금이 아닐까 싶다.
(800)429-0014
토마스 박
<시너지 부동산 대표>